大殺器再現(xiàn)，沒等來房產(chǎn)稅，先等來了它

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最近房地產(chǎn)領域都是些什么新聞？房地產(chǎn)信托融資監(jiān)管加強；嚴控房企海外發(fā)債用途；部分城市調(diào)整土拍規(guī)則，減少“地王”出現(xiàn)概率……

7月16日，“土地增值稅法”開始公開征求意見。

住建部公示住房租賃市場發(fā)展試點名單

河南開封執(zhí)行“取消限售”不到24小時撤銷該決定

……

所有的消息，都指明了一件事：今年的樓市調(diào)控力度正在不斷趨嚴！當然也有人說這些事與九江何干。要知道無論是看金融、人口、土地，歸根到底都是要看政策。一個試點、一個新區(qū)……這足以改變一個城市。

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“土地增值稅”征求意見

7月16日，中華人民共和國財政部、稅務總局聯(lián)合發(fā)布《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》，落實稅收法定原則要求，以及健全地方稅收體系改革方案有關(guān)內(nèi)容。

“土地增值稅”對于大部分購房者來說聞所未聞。它其實誕生于第一輪房地產(chǎn)熱潮中（1993年）。此次發(fā)布的《征求意見稿》對1993年公布的《條例》中部分內(nèi)容調(diào)整，以適應現(xiàn)在的發(fā)展要求。

鑒于當時的背景，條例規(guī)定的稅率非常嚴厲：

土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

舉例說明一下：開發(fā)商張先生拿了一塊地，地價是1億，建成房子之后賣了5個億。開發(fā)過程中，支付了開發(fā)、建設、配套、稅金、利息等成本1億。這樣，他的全成本是2億，這就是“扣除金額”。而他的增值額是5-2=3億。

張先生的“增值額”是“扣除金額”的150%。那么，他應該分三段納稅，分別是30%、40%和50%的稅率。

這樣算起來有點復雜，所以國家又發(fā)布了一個“土地增值稅暫行條例實施細則”，可以按照下列方式簡單計算：

1、增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的

土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%

3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%

土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%

4、增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%

公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

那么張先生的土地增值稅按照3里的公式計算，為：3×50%－2×15%＝1.2億元。也就是說，張先生開發(fā)這塊土地的收益是3億，但要繳納1.2億元的土地增值稅。真正能保留在公司賬上的是1.8億元。當然，他還要繳納企業(yè)所得稅，如果分紅還要繳納個人所得稅。

那么問題來了。如果個人買賣住房，也按照上述規(guī)定繳納土地增值稅，會產(chǎn)生什么結(jié)果？

仍然舉例說明。張先生買了一套住宅500萬，幾年后賣了1000萬。期間他的裝修、購房貸款利息等“合理支出”是100萬。這樣，他的“扣除金額”是600萬，增值額是1000-500-100=400萬。

增值額是扣除額的66%，所以他直接按照上述公式2計算納稅額：納稅額=400×40%－600×5%＝130萬元。也就是說，張先生名義上掙了400萬，但國家要拿走130萬元。注意，這僅僅是土地增值稅拿走的，還有契稅、個人所得稅等著他。如果個人所得稅按照“北京模式”，是差價的20%。張先生還有接近55萬的個稅要繳納。

可以看出：如果個人買賣住宅不能減免“土地增值稅”和“個人所得稅”，其殺傷力都是非常巨大的。當然，這其中“土地增值稅”的威力，不可小覷。

但好在“土地增值稅”這一殺器，一直被限制性使用。主要是劍指開發(fā)商或者企業(yè)購置房產(chǎn)，這也是部分開發(fā)商強調(diào)快周轉(zhuǎn)的原因之一。

目前公示的“土地增值稅法”，明確可以減免的只有四種情況：

1、納稅人建造保障性住房出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

2、因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)；

3、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

4、房地產(chǎn)市場較不發(fā)達、地價水平較低地區(qū)的納稅人出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股的。

5、并規(guī)定：國務院可以根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要規(guī)定其他減征或免征土地增值稅情形，并報全國人民代表大會常務委員會備案。

也就是說，未來個人買賣住宅要不要繳納土地增值稅，需要國務院再次明確。如果沒有明確，就要繳納。這事實上給未來調(diào)控房地產(chǎn)市場預留了較大空間。

換句話說，“土地增值稅”未來的“玩法”，肯定跟過去20多年不完全一樣，以前免的，將來未必一定免。一切都要看市場狀況，看調(diào)控需要。

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16城入圍住房租賃市場發(fā)展試點名單

7月18日，住建部網(wǎng)站公示2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市名單。名單如下：北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都。

首批試點16城，無論是從租賃市場的規(guī)模還是在相關(guān)制度建設方面都遙遙領先。并且其中13個城市近8年平均常住人口增量在全國局前列，租賃住房需求十分旺盛。

相較于此前通過增加供應等方式刺激租賃市場發(fā)展，此次對試點16城給予獎補資金支持，可自主用于多渠道與住房租賃市場發(fā)展相關(guān)的支出，將有利于加快住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺的建設，財政補貼、稅費減免等也將刺激需求端的進一步釋放。

中央財政獎補資金標準按城市規(guī)模分檔（試點為期3年）

給予直轄市每年10億元；

• 省會城市和計劃單列市每年8億元

• 地級城市每年6億元。

事實上，租售并舉的住房制度作為房地產(chǎn)長效機制重要內(nèi)容，自中央“十九大“提出以來，與”住房不炒“同時有序推進。尤其是在城市房價上漲壓力過快下，各界對住房租賃市場的關(guān)注程度與日俱增。

上周，我們曾調(diào)研過“陪讀房”的租賃情況（點擊查看全文）。3年租金近10萬，讓人唏噓不已。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)看出，三線城市的收益率處于高位，雖較前些年有所下跌，但是房價也是在不斷上揚的。

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存活不到24小時的“取消限售”

7月17日，河南開封市發(fā)布文件指出：為統(tǒng)籌房地產(chǎn)市場調(diào)控，提振市場信心，取消新房3年限售令，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結(jié)時限，對樓市調(diào)控政策進行了大幅度松綁。7月19日，開封市市民之家各窗口收到通知，文件正式開始生效，消息傳出，引發(fā)各路媒體跟進討論。7月20日，開封市住建局突然宣布撤銷前一天才發(fā)布的“取消限售”決定，收回相關(guān)文函。

據(jù)開封市住建局官網(wǎng)發(fā)布的通知，撤回的原因是：作出的“調(diào)整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制”的決定，未進行充分的市場調(diào)研和論證，對由此可能產(chǎn)生的市場影響缺乏充分的預判和評估。

取消限售又撤回的操作出現(xiàn)之后，有專家認為這“顯示了地方對房地產(chǎn)市場的關(guān)注以及政策出臺的隨意性”。

但從數(shù)據(jù)來說，開封取消限售還真算不上“隨意”，而是早已存在放松調(diào)控托底樓市的“必要”。

據(jù)相關(guān)機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年，開封房地產(chǎn)開發(fā)投資240.84億元，同比下降12.1%，其中住宅181.25億元，下降11.0%；全市商品房銷售面積也同比下降了10.6%。今年小陽春結(jié)束之后，開封的房價也開始逐漸下跌，每平的均價從8200元落回了7900元。

在因城施政的當下，不用過于擔心房價下跌的問題，因為在城鎮(zhèn)化建設依然穩(wěn)步推進的階段，在各城市大力吸引人才的階段，保障樓市穩(wěn)定是一個非常重要的指標。不能大漲，更不能大跌。在各個城市都在通過限購抑制購房需求的當下，有許多的手段可以讓需求加碼，重整供求關(guān)系。

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