九江未來(lái)房?jī)r(jià)是漲是跌，官方終于定調(diào)了

關(guān)于九江的房?jī)r(jià)，一直都是大家所關(guān)心的，未來(lái)是漲是跌，眾說(shuō)紛紜。

且今年上半年，九江樓市冷熱不均，有的樓盤(pán)營(yíng)銷中心門(mén)可羅雀，有的樓盤(pán)營(yíng)銷中心熱火潮天、一房難求；有的樓盤(pán)降價(jià)1200元/㎡，但有的樓盤(pán)漲價(jià)2900元/㎡；有的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)15秒便全部售磬，有的樓盤(pán)賣了大半年還是那幾棟在賣。

于是，九江樓市的走向變得撲朔迷離起來(lái)，大家都看不懂市場(chǎng)，更有人會(huì)把一些現(xiàn)象渲染得更加云里霧里。

很多人都在問(wèn)：未來(lái)九江的房?jī)r(jià)到底是會(huì)漲？還是會(huì)跌？

漲：面粉價(jià)緊逼房?jī)r(jià)

從4月份開(kāi)始，九江的土拍市場(chǎng)一路“跑火”，房企拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈，高溢價(jià)地塊頻出。

今年以來(lái)地塊最高樓面價(jià)達(dá)5241.67元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)60%。已直逼3年前中心城區(qū)的成品均價(jià)（中心城區(qū)（不含柴桑區(qū)）商品住房均價(jià)保持在5000元/㎡左右），且九江某些地方房子成品均價(jià)也才6000元/㎡左右。

從各區(qū)域來(lái)看，目前，潯陽(yáng)區(qū)已有兩個(gè)盤(pán)房?jī)r(jià)已破萬(wàn)，中基學(xué)府的住宅均價(jià)1.8-1.9萬(wàn)元/㎡、求振國(guó)際均價(jià)1.2萬(wàn)元/㎡，潯陽(yáng)區(qū)在售房源均不多。

今年成交的人民路西側(cè)（綠豆灣棚改）地塊樓面價(jià)5167.5元/㎡，截止到7月25日，今年潯陽(yáng)區(qū)僅成交2宗地塊，后續(xù)房源供應(yīng)量就顯得稍有不足，且物以稀而貴。

（潯陽(yáng)區(qū)今年成交土地詳情）

濂溪區(qū)目前僅廬山國(guó)際房?jī)r(jià)破萬(wàn)，均價(jià)1.2萬(wàn)元/㎡，其它樓盤(pán)房?jī)r(jià)也多數(shù)在8000元/㎡左右。

但隨著站前路東側(cè)、德化路南側(cè)地塊以樓面價(jià)5241.67元/㎡、溢價(jià)率高達(dá)60%成交，刷新了濂溪片區(qū)的地價(jià)記錄，成為濂溪區(qū)新“地王”，該地塊周邊樓盤(pán)也跟著水漲船高，最為明顯的就是潯南悅都，目前均價(jià)8400元/㎡，完全不愁賣，而且后續(xù)還有很大的漲價(jià)空間。

（濂溪區(qū)新“地王”）

八里湖新區(qū)房?jī)r(jià)從整體均價(jià)來(lái)說(shuō)，是九江最貴的區(qū)域，目前聯(lián)發(fā)碧桂園·天璞均價(jià)9500-11500元/㎡，融創(chuàng)政務(wù)壹號(hào)首次開(kāi)盤(pán)的洋房均價(jià)1萬(wàn)元/㎡，且開(kāi)盤(pán)時(shí)還全部售磬。就在7月25日，聯(lián)發(fā)新旅君悅江山首次開(kāi)盤(pán)，208套房源僅15秒便全部售磬。

今年八里湖新區(qū)土地成交樓面價(jià)最高為4500元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)72%。

（聯(lián)發(fā)新旅君悅江山微信開(kāi)盤(pán)截圖）

現(xiàn)在的面粉價(jià)格越來(lái)越貴了，兩年后這面粉做成面包，按照最簡(jiǎn)單的算法，翻個(gè)倍，未來(lái)多個(gè)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)得進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代了。

跌：新樓盤(pán)集中入市

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，九江目前有45個(gè)新盤(pán)待入市，目前已經(jīng)動(dòng)工的地塊或已定備案名的有19個(gè)項(xiàng)目，分別如下：

潯陽(yáng)區(qū)：人民路西側(cè)（綠豆灣棚改）地塊，老京九地塊、以及瀚林國(guó)際花園二期；

濂溪區(qū)：美的金科華府、中基地塊（濂溪區(qū)地王）、悅雋中央公園、中輝地塊、壹號(hào)公館；

八里湖新區(qū)：嘉圓悅湖居、中輝御龍灣、碧桂園九瓏山、御景峯、廬林溪谷；

開(kāi)發(fā)區(qū)：九瑞新城、藍(lán)湖郡、舜弘府；

柴桑區(qū)：恒豐理想城、柴桑瀾泊灣、盛世豪庭。

以上列舉的這些樓盤(pán)未包含安置房，九江今年發(fā)布的幾次棚改計(jì)劃，均是以貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式實(shí)行補(bǔ)償，現(xiàn)在九江建設(shè)的安置房小區(qū)配套設(shè)施也一應(yīng)俱全，與市面上的商品房不相上下，當(dāng)這些在棚改范圍內(nèi)的居民工資承擔(dān)不了市場(chǎng)房?jī)r(jià)的時(shí)候，那么選擇房屋安置的人必定增多。

目前在建的安置房數(shù)量不少，1350戶的孫家壟安置小區(qū)、1200戶的八里湖賽湖村安置小區(qū)、虞家河鄉(xiāng)山湖安置小區(qū)二期、987戶潯南小區(qū)、875戶江西海揚(yáng)南山明珠、八里坡二期、賀家垅二期、東組團(tuán)安置小區(qū)二期……

（位置示意圖）

以上樓盤(pán)房源數(shù)量一旦集中入市，勢(shì)必造成供過(guò)于求，樓盤(pán)去庫(kù)存壓力增大，開(kāi)發(fā)商不一定會(huì)降價(jià)，但為了銷量業(yè)績(jī)，一些促銷手段肯定不會(huì)少，例如：房?jī)r(jià)折扣、優(yōu)惠、特價(jià)房、買房送車位等等，這也算是間接的降價(jià)了吧。

且有網(wǎng)友認(rèn)為：九江房?jī)r(jià)這兩年漲得有點(diǎn)離譜了，泡沫成分太嚴(yán)重了，四線城市的消費(fèi)水準(zhǔn)已經(jīng)直逼二線，房?jī)r(jià)更是望而生畏。

九江住建局：持續(xù)加強(qiáng)房?jī)r(jià)調(diào)控工作

2016年以前的6年時(shí)間里，九江市房?jī)r(jià)一直比較穩(wěn)定，中心城區(qū)（不含柴桑區(qū)）商品住房均價(jià)保持在5000元/平方米左右，幾乎沒(méi)有上漲，因此，房?jī)r(jià)基數(shù)較低。

2017年——2018年，和全國(guó)大多數(shù)城市一樣，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了階段性的上漲，但通過(guò)強(qiáng)力調(diào)控，房?jī)r(jià)逐漸平穩(wěn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年中心城區(qū)商品住宅銷售均價(jià)同比上漲4.4%；橫向比較，九江市商品住宅均價(jià)在全省兄弟地市中排在第5、6的位置，價(jià)格低于南昌、贛州、吉安、上饒等地市水平。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的70指數(shù)顯示，我市6月價(jià)格環(huán)比指數(shù)為100.8，價(jià)格較上個(gè)月上漲0.8%，漲幅在70個(gè)城市中，排在第25位——第31位（并列有6個(gè)城市）之間，處于中間偏前的位置；我市6月價(jià)格同比指數(shù)為110.7，漲幅排在全國(guó)70個(gè)大中城市中第34位（并列0個(gè)城市），處于70個(gè)城市中間位置。

九江市持續(xù)加強(qiáng)房?jī)r(jià)調(diào)控工作：一方面，采取企業(yè)承諾制的方式進(jìn)行價(jià)格調(diào)控，企業(yè)要承諾：在申報(bào)實(shí)價(jià)的基礎(chǔ)上，在半年內(nèi)不調(diào)整備案價(jià)格；另一方面，試行網(wǎng)簽預(yù)報(bào)制度，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須在每月20日前，報(bào)備下個(gè)月商品住房網(wǎng)簽計(jì)劃，未報(bào)備商品住房網(wǎng)簽計(jì)劃的項(xiàng)目，下月網(wǎng)簽權(quán)限將自動(dòng)關(guān)閉。價(jià)格調(diào)控達(dá)到省里制定的目標(biāo)。

那么未來(lái)九江的房?jī)r(jià)到底如何？你怎么看？

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