承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側
眾所周知,房價接下來的走勢是以穩(wěn)為主。穩(wěn)房價是否就意味著房價不漲了呢?
實際上并非如此,所謂穩(wěn)房價是指房價沒有大漲也沒有大跌。今天8000元/㎡,明天6000元/㎡,后天9000元/㎡,跟過山車似的情形,是斷不可能發(fā)生的。
從近期的70城數(shù)據(jù)看,九江的房價雖一直有所上漲,但漲幅一直很穩(wěn)定。不妨我們來腦洞一下,九江如果接下來五年房價不漲了會發(fā)生什么?又有幾家歡喜幾家愁?
01
投 資
首先可以明確,那時就真正實現(xiàn)了房住不炒。房子沒有增值屬性,因為買了房子不會漲,而且還要背負銀行貸款,買房作為純投資就有些得不償失。
02
剛 需
所謂剛需,就是你漲或不漲,他都需要買房。但是房價一旦不漲了,他們反而對房子的需求沒有那么大了。
因為不用急,早幾年晚幾年無差?,F(xiàn)在很多人買房更多的是因為對未來的不確定,前幾年的漲幅總是讓人望而生畏。但是反觀今年,不少人開始從容了。
此時什么市場會比較火爆?
租房市場。
那是不是以后就會實現(xiàn)租房就能過一生了呢?
坦白說,很難。學區(qū)制度沒有改變的情況下,為了就讀好的小學,學區(qū)房必然還是會神仙打架,水漲船高。再說你能保證一輩子的租金來源嗎?
03
改 善
那還有哪些人會堅定不移的買房呢?
大概率是改善人群。這些人雖然有房,但是由于家庭結構的變化或者自身品味的要求,想要換更適合自己的房子。
所以在這樣的驅(qū)動下,在全市房價穩(wěn)定的前提下,幾個小區(qū)域的房價會因為供求關系發(fā)生小漲幅,一個是城市核心區(qū)的房子,一個是郊區(qū)相對封閉區(qū)域的改善性房源。
04
土 地
聊完需求方,再聊聊供給。如果房價不上漲,土地還能賣掉嗎?
還是有可能的,只要地價能讓開放商有利可圖,并且區(qū)塊位置優(yōu)越,就像九江的老城區(qū)、潯南板塊等,不愁沒有市場。
這樣也倒逼著房管局越來越專業(yè),畢竟不再是隨便一塊地都能賣出去的時代了。定價也會趨于合理,既保障房價穩(wěn)定,也保證溢價率不會太高。
05
開發(fā)商
當供給方越來越專業(yè),這樣也讓中間商(開發(fā)商)不得不對自己有所提升。未來拍地不會再像現(xiàn)在一樣,錢足夠就可以了?;蚨嗷蛏?,都需要看你以往的案例,你能為城市帶來些什么。
拿地門檻的提高,也讓房地產(chǎn)這個行業(yè)入門越來越難,TOP始終還是王牌,小企業(yè)的生存越發(fā)艱難。
所謂不破不立,屆時也會有很多新興行業(yè)產(chǎn)生,商業(yè)、辦公或者持有型物業(yè)或許又是一個新的變革。
06
營銷模式
拿了土地的開發(fā)商,有兩個節(jié)奏,第一個會非常非??欤驗閷ξ磥淼男枨罅坑卸嗌俦容^悲觀,所以會盡最快程度的把土地脫手。第二種就是非常非常慢,做作品做口碑,畢竟拿地不容易。
第一種情況比較可能會聯(lián)合操盤,第二種情況比較可能是小眾開發(fā)商。
07
產(chǎn) 品
城市房價穩(wěn)定,那么多余的購買力一定會外流,第一個流向的就是這個城市外面的邊緣地帶,第二個流向有固定需求的比如養(yǎng)老地產(chǎn)旅游地產(chǎn)等,產(chǎn)品形式必然遍地開花。
那住宅呢?我想和現(xiàn)在對比,應該不會有太多的變化,三房四房還是主流。
08
政 策
說了那么多,都是偏微觀層面,那政策導向會不會變呢?或者說政策會更著重在哪些方面?
1、租房
前文提到的剛需,未來將會是租房市場的主力軍。其實可以對比現(xiàn)在的北上廣深,整體來說房價并沒有多大的漲幅,大量的人口都是租賃人口,天通苑、回龍觀、草房像素等。
政府為了留住外來人群,必然在租房上會有所動作。除了廉租房、公租房想必還會有新的租房體系出現(xiàn)。
2、二手房
房價要穩(wěn),二手房市場怎么辦?要知道房價不漲同樣也意味著房價不跌,要知道大量二手房拋盤之后沒人接,房價就是會降價的。
所以背后會是一個龐大的大數(shù)據(jù)統(tǒng)計,如果二手房產(chǎn)品太多,那么要對這個城市有限售的要求,3年或者5年,目的就是讓不少房源延后流通,而這段時間用來導入足夠的外來人口。
3、土地
另外防止城市房價下滑的一個重要舉措就是控制土地的供應,減少市場的有效供應量。那么如果已經(jīng)供應了太多怎么辦,或許可以給一個政策,批準土地或者項目轉(zhuǎn)性,住宅轉(zhuǎn)商業(yè)或者工業(yè)都可以。
4、消費
在這樣氛圍下你說一個家庭其他層面的消費會不會提升,這好像是見仁見智的話題,覺得這樣更有安全感的人會更加大膽的消費,覺得沒有安全感的會去其他地方投資,金融市場想必會更加完善。
09
結
這樣看來房價短時間不漲也挺好的。會有更多的時間來讓整個市場趨于平和。所以對于房價來說是否抑制消費根本就是一個偽命題,消費程度完全要看整體環(huán)境給到的安全感,房子只是其中的一部分而已。
但是如果缺乏了房子這一奮斗的內(nèi)動力,還有多少人在堅持呢?時間終會告訴我們答案。有的時候我們?nèi)钡木褪菚r間,可以及時的修正和調(diào)整。
*以上純屬虛構,個人觀點,見仁見智。
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