據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年樓市調(diào)控前10個(gè)月共482次，相比2018年同期上漲超過20%。剛剛過去的10月更是如此。

10月樓市人才、公積金、租賃等政策井噴，單月樓市調(diào)控67次！平均一天兩次！從這頻率次數(shù)可以完美感受到樓市暗流涌動下那顆躁動不安的心，試探試探再試探。

但是更加出人意料的是昨日（11月5日），央行突然宣布“降息”！頗有種給了顆甜棗的感覺，真的是一劑快準(zhǔn)狠的良藥。

當(dāng)日（11月5日）人民銀行開展中期借貸便利（MLF）操作4000億元，與當(dāng)日到期量基本持平，期限為1年，中標(biāo)利率為3.25%，較上期下降5個(gè)基點(diǎn)。

這通操作引發(fā)的直接后果就是，上證指數(shù)盤中一度站上3000點(diǎn)；上證50指數(shù)創(chuàng)近21個(gè)月內(nèi)新高，上證50指數(shù)快速高漲近1%；國債期貨也應(yīng)聲飆升，其中10年期主力合約最猛，從盤初下跌0.18%到最多大漲0.41%！

央行“降息”釋放了什么信號？樓市是否將迎來破局？

什么是MLF？和LPR的關(guān)系？

在討論這個(gè)問題之前，先來了解一下什么是MLF？和LPR的關(guān)系？

MLF全稱中期借貸便利，由央行在2014年創(chuàng)設(shè)，是央行提供中期基礎(chǔ)貨幣的貨幣政策工具，主要目的是補(bǔ)充基礎(chǔ)貨幣。

直白的說，就是央行借錢給商業(yè)銀行，將資金投放到市場，使實(shí)體經(jīng)濟(jì)獲得更多低成本資金，降低融資成本。

因此，MLF利率如果下調(diào)，意味著央行再貸款的利率降低了，金融機(jī)構(gòu)借入資金的成本也降低了，從而促進(jìn)貸款回升。

對于LPR而言，MLF是其定價(jià)基礎(chǔ)，當(dāng)1年期的MLF利率下行，LPR也會跟著下調(diào)，緊隨其后的，就是房貸利率的下降！

對此，業(yè)內(nèi)人士分析，在完善LPR形成機(jī)制，實(shí)現(xiàn)貸款利率的換錨后，降低MLF利率可以促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款利率的下調(diào)，從某種意義上可以認(rèn)為，MLF利率下降就是降息。

房貸利率要降？

這是不是意味著房貸利率會有明顯降低呢？雖然從完善LPR機(jī)制、推廣LPR基準(zhǔn)，到現(xiàn)在MLF小幅下調(diào)，每一步都走得穩(wěn)穩(wěn)的。但是要知道昨天的地產(chǎn)股并沒什么動靜。

這類金融類動向，股市永遠(yuǎn)走在前列。0.05%的降息，更多是象征性向市場傳遞一下信號，我們是要引導(dǎo)市場利率向下的，以此來降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本。

不出意外，11月20日的LPR大概率還會下調(diào)，但是指望它下調(diào)很多是不太可能的，估計(jì)還是一點(diǎn)蚊子腿，下調(diào)個(gè)5基點(diǎn)意思一下。

希望與失望并存

就跟上個(gè)月風(fēng)風(fēng)雨雨的“松綁”一樣，先是釋放消息，隨后官方辟謠，反反復(fù)復(fù)的。準(zhǔn)確來說，還是試探試探再試探。每一輪消息出來，又是幾家歡喜幾家愁。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月以來，有超過30個(gè)城市對外發(fā)布了各種人才引入政策；2019年以來，全國有超過150城發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比，數(shù)量上漲超過40%。

其中最引人注目的是海南三亞的人才新政。

全日制大專以及以上學(xué)歷的人才，在三亞實(shí)際工作滿一年，且繳納一年社保及個(gè)稅的，可在海南省購買一套房產(chǎn)。實(shí)際引進(jìn)并在三亞工作但尚未落戶的急需緊缺人才，其家庭成員均在海南無房的，本人可申請購買1套住房。

要知道，在此之前的海南，一直是全面遏制房地產(chǎn)的熱潮的，這種壯士斷腕的決心，也實(shí)實(shí)在在的讓海南樓市低調(diào)不少。

今年1~8月，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑-30.7%，商品房銷售面積降低-52%、房地產(chǎn)銷售額降低-48.4%。地方一般公共預(yù)算收入下滑-4.6%，而賣地收入下滑-9%。

對此，有關(guān)方面回應(yīng)稱：海南省出臺的有關(guān)人才住房系列政策的實(shí)施細(xì)則，與海南省相關(guān)文件精神和規(guī)定是保持一致的，三亞并沒有突破限購界限。

試探有效嗎？

誠然上述的政策的目的雖然都是引進(jìn)高素質(zhì)人才，為城市發(fā)展提供持續(xù)動力，但不可否認(rèn)的是，這些政策也確實(shí)降低了當(dāng)?shù)氐馁彿块T檻。

前不久九江也公布了自己的人才新政。高層次人才以實(shí)際繳納首套住房的契稅為標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)貼最多不超過3萬元。首輛家用轎車實(shí)際繳納的車輛購置稅金額確定，補(bǔ)貼最多不超過5萬元。

2018年6月14日（九字〔2018〕16號文件印發(fā)日）及之后新引進(jìn)的全日制大專（包括取得高級工、預(yù)備技師職業(yè)資格的高級技校、技師學(xué)院全日制畢業(yè)生）及以上畢業(yè)生在（九江）企業(yè)工作一年以上的人才。以申請人實(shí)際繳納首套住房的契稅為標(biāo)準(zhǔn)，最多不超過3萬元。已享受安家費(fèi)的高層次人才，不再重復(fù)享受購房補(bǔ)貼。

九江人才新政：新引進(jìn)高層次人才首輛家用轎車可申請補(bǔ)貼
申報(bào)時(shí)間：實(shí)行集中申報(bào)，一年一次。每年11月份由用人單位收集好申報(bào)材料，于11月底之前報(bào)市公安局交通管理支隊(duì)車輛管理所；補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)：按照申請人首輛家用轎車實(shí)際繳納的車輛購置稅金額確定，最多不超過5萬元。

我們必須承認(rèn)“搶人大戰(zhàn)”的正當(dāng)性和緊迫性。無論是放寬落戶門檻，還是直接賦予特定人群以購房資格，都相當(dāng)于在限購圍墻上打開了缺口?？梢哉f，搶人才是真，托樓市也是真。

房價(jià)還會起來嗎？

但這一次的風(fēng)向，真的能把房價(jià)吹起來嗎？

首先，降低樓市的準(zhǔn)入門檻肯定會對市場釋放出一個(gè)積極信號，在一定程度上刺激觀望中的購房者，釋放出壓抑的剛性需求。尤其是在臨近年底，開發(fā)商沖刺業(yè)績，降低庫存之時(shí)，政策的積極信號與市場方形成合力，將會極大提高市場的活躍度。

值得注意的是，當(dāng)前出現(xiàn)的“寬松”都具備這樣兩個(gè)共同的特點(diǎn)：

1、 不提樓市調(diào)控，只說人才引進(jìn)，通過政策迂回來減少輿論壓力。

2、 重點(diǎn)城市都調(diào)控都分區(qū)域進(jìn)行，如天津的科技園區(qū)和南京的高淳、六合

這說明了什么？

中央“房住不炒”的達(dá)摩克利斯之劍仍然懸在所有地方樓市的頭上，沒有哪個(gè)城市敢于違反調(diào)控的主基調(diào)，只能通過側(cè)面的、小面積的微調(diào)來逐步試探中央劃定的樓市溫度的底線。

換句話說，短期內(nèi)，全面的調(diào)控寬松是不可能出現(xiàn)的。

一旦有哪個(gè)城市房價(jià)波動太大，去年的三亞和今年的蘇州，就是前車之鑒。那些還在期待樓市快速升溫的人，恐怕該清醒清醒了。