網購時代 商業(yè)地產“傷不起”？

　　據《華爾街日報》報道，2011年美國大型購物廣場的平均空置率已達9%；其中美國中西部及南部地區(qū)購物廣場空置現象尤為嚴重，哥倫比亞市達到23%。

　　家庭百貨零售商家得寶北美銷售總裁凱文·彼得斯說：“百萬數量的客戶向我們明確表示，大商場的時代已經結束，他們看中便捷與輕松，他們用錢包投票。”

　　而在成都，越來越多的人開始擔憂起來，近兩年不斷井噴出的數千萬平米的商業(yè)物業(yè)，又將如何理性地應對市場選擇？

　　舉個簡單的例子：以強調“現場體驗”的歡樂谷、南湖國際社區(qū)、極地海洋世界等成都商業(yè)項目卻風生水起，包括以餐飲、劇院、酒吧等業(yè)態(tài)，打造以休閑娛樂為主、購物為輔的商業(yè)模式正在獲得消費者極大關注?？梢?，以強調“體驗式”消費為主的商業(yè)模式將成為未來成都商業(yè)地產的主要發(fā)展方向之一。

　　逛大賣場or網購？

　　長期以來，肖玲經營一家國內某中檔品牌服飾的成都規(guī)模型實體店銷售終端，前兩年每年銷售業(yè)績超千萬，但最近兩年以來銷售業(yè)績下滑幅度超過20%。“原因很簡單，我做的這個品牌主要針對年輕群體。目前網購的大規(guī)模興起，我的店成了大家的‘試衣店’，他們在店里選中衣服，記下

　　標號和款式，再去網購。”肖玲郁悶地說，“沒辦法，加上快遞費用，價格也就實體店的60%，誰還愿意來實體店買呢？”

　　肖玲的經歷絕非個案。統(tǒng)計顯示，2010年，中國網上購物消費規(guī)模已經超過兩萬億元。“可以說，網購天量銷售業(yè)績，都是從實體店份額里‘搶過來’的。”成都某零售品牌

　　連鎖店西南區(qū)負責人告訴記者。

　　“誰不網購？誰沒有淘寶賬號？真沒有？那他絕對out了。”一句話玩笑話，印證了如今網購時代的來臨。

　　“小到食品干果、衣服，大到家電洗衣機、電視機及家裝，我是清一色地通過網購。”80后的成都白領小李略帶自豪地說。

　　賣場“重負”影響需求量

　　相較于靈活多變的網購，傳統(tǒng)賣場模式的弊端表現得比較明顯。“不斷上漲的高昂租金和逐漸走低的銷量是解決目前實體店經營成本最大的問題。這將直接影響到商業(yè)物業(yè)的需求量。”有營銷人士告訴記者。

　　華陽一位鄭姓人士在當地經營化妝品生意約有五六年了，手里積蓄了一些資金打算購置一間百平米左右的鋪面自主經營，”哪知道從去年開始，本地商鋪價格猛漲，現在位置好一點

　　的鋪面售價達到四五萬元/平米；租金漲幅也是驚人，前幾年房東收取的租金漲幅每年也就10%，現在達到了40-50%，生意都沒法做了。

　　而除此之外，實體店高額管理成本和眾多的經銷環(huán)節(jié)，也成為不少經營戶頭疼的問題。一家裝經營人士告訴記者，當前家具成本中很大一部分是由現有的銷售渠道模式帶來的，區(qū)域總代理、省級總代理、縣市代理，層層加價之后，再加上賣場高額的租金，

　　“家具產品的最終價格已經與原本價格產生了很大偏離，最終導致家具產品的終端價格居高不下，形成‘家具價格與價值的背離’的現狀。”

　　“相對于運營成本較高的實體店，簡單的物流渠道、低廉的價格，和送貨上門的服務，是網店的核心競爭優(yōu)勢。它們將對商業(yè)地產物業(yè)的市場需求量和競爭力產生較大影響。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)體量必須重視網購影響。”有地產人士指出。

　　強化“體驗式”吸引力

　　“我感覺，網購不會太強烈地沖擊到成都商業(yè)地產。因為，商業(yè)地產一般都以大型綜合體為主，大型綜合體多是給客戶一種逛商場的體驗，如珠寶、服裝會多一些。其實這些品類的東西在網絡上的購買并不是太多。”嘉聯地產總經理李昕認為。

　　除了針對性的各種業(yè)態(tài)搭配，體驗式商業(yè)還強調消費者購物過程中感官的立體享受，“成功的體驗購物中心對消費者購物心情的控制設計非常巧妙和體貼，從色彩和建筑形體的設計使消費者產生愉悅心情，盡量讓消費者在不知不覺中把每個樓層都逛一遍，從顏色和燈光，每條走道的寬度，都有非常人性化的設計。”一位長期從事商業(yè)地產研究的人士告訴記者。“除此之外，體驗式購物中心的商戶，每隔一段時間會更新一次貨品，在體驗式購物中心的每個街區(qū)努力營造立體感覺，讓人在每個街

　　區(qū)都能獲得新的發(fā)現。國際上目前有很多體驗式購物中心的成功案例，美國紐約第五街、日本東京都新宿大街都是世界超一流的體驗式商業(yè)中心。”

　　“體驗式商業(yè)是一個綜合過程，不是說舞臺搭好了戲就能唱得好聽。在網購時代，成都如此大體量的商業(yè)地產尋找出路，確實還應在‘體驗式’消費方面做足文章。”四川商業(yè)連鎖協會會長冉立春認為。

　　“和住宅相比，成都的商業(yè)地產價格幾乎與之持平，甚至低于某些住宅價格。價格上升的空間還很大。”高力國際成都公司總經理蔡孟頤分析說。而在市場普遍被看好的前提下，追求利潤最大化的開發(fā)商們，個個盯準了這個價格的上浮空間，企圖在市場預熱期就已經為購房者準備好了一頓“饕餮”，犒勞剛剛轉入商業(yè)市場的投資者們。