從土拍看未來｜九江的房地產(chǎn)市場仍有繼續(xù)發(fā)展空間

從昌九一體化到全境納入大南昌都市圈，以及高鐵站建立的利好下，并且趕上了行情火爆的順風(fēng)車，近年來，九江土拍迎來了高光時刻，高溢價地塊頻出，經(jīng)過我的統(tǒng)計整理，發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象，九江在2017年僅2塊高價地，且還是九江本土房企拿下的，而接下來的18年、19年則是外來房企拿下的高價地更多。

九江從本土市場向外來市場轉(zhuǎn)變背后的原因是什么？九江的這些高價地塊如今的現(xiàn)狀又是如何？請待我一一說明。

（統(tǒng)計時間為2019年12月23日）

一、從高價地誕生區(qū)域來看，潯陽區(qū)、濂溪區(qū)、八里湖新區(qū)熱門區(qū)域受熱捧

在規(guī)劃利好的刺激下，九江對于外來房企的吸引力逐步攀升，隨著不斷有新進外來房企到九江“開疆拓土”，八里湖新區(qū)板塊迅速崛起，其中最熱門區(qū)域當(dāng)屬靠近市府東區(qū)域，非常受房企歡迎，樓面價排名前十三的地塊中，有五宗誕生在八里湖新區(qū)。

但在近期的一宗開發(fā)區(qū)地塊競拍中，開發(fā)區(qū)也出現(xiàn)了高價地，且是本土企業(yè)聯(lián)合拿下，讓人有種本土房企聯(lián)合抱團對抗外來房企的感覺。

二、從入市時間來看，2019年拿地項目均在12個月內(nèi)開盤

從高價地入市情況來看，2019年前拿地房企傾向于拖延開盤時間，以換取更高溢價空間，而今年高價地項目偏向于追市場熱度，趕在市場風(fēng)口期，加速開盤時間，其中12個月內(nèi)入市時間段占比最大，達到46.2%，僅有一個項目在28個月以上才入市，另有2宗地預(yù)計會在年前開盤。

其中三個位于八里湖新區(qū)的新盤扎堆在本月開盤，分別是中輝御瓏灣、嘉圓悅湖居、碧桂園九瓏山，均是開盤熱銷，房價更是在10000元/㎡左右，直接拉高整個九江的房價。

三、從入市銷售情況來看，多數(shù)以高端定位

從入市策略看，房企主要以提高產(chǎn)品溢價為目的，主打高端定位，宣傳中突出頂豪配套、皇家園林景觀等。

例如：

中輝御龍灣選址于市政府政務(wù)之地、八里湖公園生態(tài)之地、學(xué)府環(huán)伺書香之地，開啟精致高端人居典范。

悅雋中央公園交通軸、繁華芯、公園里，九江站南，進階新都心。

嘉圓悅湖居遠見城市發(fā)展，匠筑約31萬㎡國風(fēng)文脈鉅作，以深度雕琢的精研品質(zhì)，代言潯城未來城市人居新標(biāo)準。

恒豐理想城以法式建筑風(fēng)格為設(shè)計藍本，為九江匠筑一座約33萬㎡的法式理想城邦。

從高價地銷售情況來看，當(dāng)前九江8個已入市銷售的項目首開均價與地價比多數(shù)維持在2倍及以上，且半數(shù)以上均高于2.3倍，且超過3.0倍的項目有1個。若按照約2倍售價比作為項目入市價格基準，多數(shù)項目銷售價格已達到項目入市價格基準。同時，土拍市場火熱導(dǎo)致地價偏高，導(dǎo)致整體房價走高。

作為江西的核心城市之一，九江目前的房價還未與其定位相匹配，但是隨著政策的不斷落地，伴隨高鐵站的開通，九江和南昌的巨大價差勢必會為當(dāng)?shù)氐臉鞘凶⑷胍还尚碌幕盍?，九江的房地產(chǎn)市場在未來還有繼續(xù)發(fā)展的空間。

本稿件為住在九江網(wǎng)獨家原創(chuàng)稿件，信息僅供參考，并不構(gòu)成投資建議。引用或轉(zhuǎn)載時應(yīng)注明“來源：住在九江網(wǎng)”。