房貸利率選固定利率還是LPR？選對(duì)就省4萬(wàn)元

昨天開(kāi)始

房貸利率換“錨”

其計(jì)算方式發(fā)生巨變

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根據(jù)央行的規(guī)定，在修改房貸合同時(shí)，買(mǎi)房人有兩個(gè)選擇：一是選擇固定利率，也就是說(shuō)，在房貸期間不管LPR利率如何變化，你每個(gè)月的房貸也固定不變。二是選擇浮動(dòng)利率，即你的房貸利率隨著LPR的變化而變化。LPR利率增加，你的房貸利率也增加；LPR利率降低，你的房貸利率也會(huì)降低。

來(lái)源：中國(guó)人民銀行網(wǎng)站

你的選擇就這么一次機(jī)會(huì)，猶如下棋一樣，落子不能悔。合同一修改，就不能變了，整個(gè)還貸期都是按照這種利率計(jì)算方式。

有很多網(wǎng)友在咨詢(xún)，轉(zhuǎn)換后的房貸利率如何計(jì)算？房貸究竟選擇固定利率好？還是浮動(dòng)利率好？哪種可以少還房貸？

我們先來(lái)看下轉(zhuǎn)換后的房貸利率如何計(jì)算：

眾所周知，之前大家的房貸利率也不是全部相同的，有人拿到了9折的優(yōu)惠，有人卻要上浮15%。那么，房貸利率轉(zhuǎn)換之后，新的房貸到底是怎樣的？

轉(zhuǎn)換后，重簽之后的第一年，你的貸款利率是不變的，所加基點(diǎn)=實(shí)際房貸利率-2019年12月5年期LPR利率（4.8%）。

之后的計(jì)算公式如下：

如果約定2020年3月1日轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，每年1月1日為重定價(jià)日，重定價(jià)周期為1年，加點(diǎn)數(shù)值=原合同最近的執(zhí)行利率水平-2019年12月20日發(fā)布的相應(yīng)期限LPR。

從轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)重定價(jià)日（不含），新執(zhí)行的利率=2019年12月20日相應(yīng)期限LPR+加點(diǎn)數(shù)值。

之后，自第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)利率重定價(jià)周期的重定價(jià)日，實(shí)際利率=重定價(jià)日最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR+加點(diǎn)數(shù)值。

這里看不懂沒(méi)關(guān)系

舉個(gè)例子你就懂了

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案例1

張先生買(mǎi)房幸運(yùn)的趕上了房貸利率打折，即基準(zhǔn)利率4.9%打9折，也就是4.9%×（1-10%）=4.41%。

如果選擇固定利率，以后房貸利率都按照4.41%執(zhí)行。

如果選擇在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，他的加點(diǎn)數(shù)值為-0.39%，4.41%（張先生現(xiàn)在的利率水平）-4.8%（2019年12月的LPR）=-0.39%，也就是2020年3月30日至12月31日期間，執(zhí)行的利率水平仍是4.41%（4.8%－0.39%）。

在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+（－0.39%），此后每年以此類(lèi)推。如果2020年12月20日發(fā)布的LPR下降為4.6%，那么利率水平相應(yīng)調(diào)整為4.6%+（-0.39%）=4.21%。

簡(jiǎn)言之未來(lái)不論LPR怎么變動(dòng)，張先生的實(shí)際住房利率為L(zhǎng)PR+（-0.39%）。

案例2

李小姐是在2019年剛買(mǎi)上房，按首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮15%，為5.64%。

如果選擇固定利率，以后房貸利率都按照5.64%執(zhí)行。

如果選擇在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，她的加點(diǎn)數(shù)值為0.84%，5.64%（李小姐現(xiàn)在的利率水平）-4.8%（2019年12月的LPR）=0.84%，也就是2020年3月30日至12月31日期間，執(zhí)行的利率水平仍是5.64%（4.8%+0.84%）。

在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.84%，此后每年以此類(lèi)推。如果2020年12月20日發(fā)布的LPR下降為4.6%，那么利率水平相應(yīng)調(diào)整為4.6%+0.84%=5.44%。

簡(jiǎn)言之未來(lái)不論LPR怎么變動(dòng)，李小姐的實(shí)際住房利率為L(zhǎng)PR+0.84%。

需要注意的是，加點(diǎn)一旦確定，將會(huì)伴隨整個(gè)還款周期。下面，以基準(zhǔn)利率（4.9%）上浮或折扣的不同比例進(jìn)行了計(jì)算，大家可以參考。

至于該選固定利率還有LPR浮動(dòng)利率，這個(gè)問(wèn)題其實(shí)誰(shuí)都不能給出一個(gè)準(zhǔn)確的回答。

1、如果選擇固定利率，則意味著在LPR下調(diào)的時(shí)候，無(wú)法享受下調(diào)的好處，但在LPR上調(diào)的時(shí)候，固定利率則更劃算；

2、如果選擇浮率，則意味著在LPR下調(diào)的時(shí)候，可以享受下調(diào)的好處，可一旦LPR上調(diào)，則意味著比過(guò)去要承擔(dān)更大的利息負(fù)擔(dān)。

所以對(duì)于貸款人而言，選擇哪種定價(jià)方式最關(guān)鍵的是判斷未來(lái)LPR的走勢(shì)。

選擇浮動(dòng)利率的風(fēng)險(xiǎn)在于未來(lái)有沒(méi)有通脹的可能。如果一旦通脹，LPR必然上升，帶動(dòng)房貸利率上升。

那么，LPR的走勢(shì)會(huì)如何呢？

目前全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入大寬松時(shí)代，利率走低是大勢(shì)所趨，很多歐美國(guó)家已經(jīng)進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，而我國(guó)的利率相比于幾年前也已經(jīng)大幅下行，2010年前后的房貸基準(zhǔn)利率一度接近7%，而如今不到5%。利率持續(xù)走低可能是未來(lái)5到10年的大勢(shì)所趨。

就在27號(hào)，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)表示，下一步將繼續(xù)推進(jìn)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）改革，引導(dǎo)整體市場(chǎng)利率和貸款利率下行。

具體該怎么選？

融360大數(shù)據(jù)研究院分析認(rèn)為，中長(zhǎng)期來(lái)看，LPR大概率仍將繼續(xù)下行，用戶(hù)選擇轉(zhuǎn)換成LPR定價(jià)基準(zhǔn)的方案比較有利，未來(lái)利息支出會(huì)有所減少。當(dāng)然，相比LPR可能下降帶來(lái)的利息支出減少，如果用戶(hù)更重視利率穩(wěn)定性和便捷性，也可以選擇轉(zhuǎn)換為固定利率。

陳嘉寧提示說(shuō)，作為利率市場(chǎng)化的產(chǎn)物，LPR的長(zhǎng)期走勢(shì)存在一定不確定性，一旦經(jīng)濟(jì)進(jìn)入加息周期，不排除LPR可能會(huì)走高，進(jìn)而加重房貸借款人的還貸負(fù)擔(dān)。

他建議，對(duì)于剩余還款期限不長(zhǎng)的借款人，或者利率變化不敏感的借款人，可以選擇參考LPR定價(jià)，以享受中短期LPR下行帶來(lái)的月供減少，即使長(zhǎng)時(shí)間維度內(nèi)LPR出現(xiàn)了上行，增加的月供對(duì)于借款人的生活影響不大。

總結(jié)建議大家，如果以前享有不少利率折扣的買(mǎi)房人，不變最為穩(wěn)妥。如果利率有上浮的人，根據(jù)剩下的還貸時(shí)間和自己的收入情況確定，如果計(jì)劃提前還完房貸，具體目前的趨勢(shì)，選擇LPR利率相對(duì)有利。當(dāng)然，如果用戶(hù)更重視利率穩(wěn)定性和便捷性，也可以選擇轉(zhuǎn)換為固定利率。

如果你選擇正確了，會(huì)省多少錢(qián)呢？

假設(shè)以60萬(wàn)房貸總額，20年等額本息，現(xiàn)行是1.1倍上浮，那么利率為5.39%（5年LPR+59基點(diǎn)），目前每月還本付息4090元。如果未來(lái)利率下行，2022年下降50個(gè)基點(diǎn)到4.3%，那么實(shí)際利率是4.89%（5年期LPR+59基點(diǎn)），每月還款大約3923元，下降了167元，一年可節(jié)省2004元，20年可以節(jié)省4萬(wàn)元。

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