深圳房屋租金回報(bào)率走低 警惕長(zhǎng)租公寓“長(zhǎng)收短付”

“今年的租房行情的確不怎么樣?！痹谏钲谌嗣衲掀瑓^(qū)從事房產(chǎn)中介多年的黃經(jīng)理告訴證券時(shí)報(bào)記者，“以前靠近關(guān)口的物業(yè)租賃市場(chǎng)很火，租金回報(bào)率相對(duì)較高，但今年的行情就不一樣了。”

深圳火熱的買賣市場(chǎng)背后，租賃市場(chǎng)卻顯得相對(duì)平靜。在此背景下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)也受到考驗(yàn)。這時(shí)，一些看似租金折扣的“長(zhǎng)收短付”現(xiàn)象更為明顯，存在極大隱患。

業(yè)主主動(dòng)降租

臨近羅湖口岸的人民南片區(qū)，可以說是深圳“港味”最濃的地方之一。曾有調(diào)查顯示，羅湖區(qū)的人民南片區(qū)香港購房者占比甚至接近50%。不過，受到疫情和相關(guān)防疫措施等因素影響，這里的人氣似乎不比以往。

“按往常來看，這邊的房子不僅挨著羅湖口岸，交通和生活也十分便利，這樣的房子一般很受往返深港兩地工作的人以及跨境學(xué)童的家長(zhǎng)群體歡迎。去年還挺好出租的，有時(shí)一周都不到就有下家租客接手了?！秉S經(jīng)理正在勸說一位業(yè)主降租，這位業(yè)主剛剛在人民南片區(qū)的置地逸軒小區(qū)買了一套一房一廳的單位，原本打算以月租6000元的價(jià)格放租，但現(xiàn)在的行情很難租出去?！敖衲觐愃频姆吭矗鄶?shù)業(yè)主的報(bào)價(jià)都在5000元至5500元左右。”也有租客告訴記者，自己在羅湖向西村片區(qū)租房住了3年，第一次見到房東愿意降租幾百元，希望租客可以續(xù)租。

除了人民南片區(qū)，記者以租客的身份致電福田口岸、皇崗口岸附近多個(gè)小區(qū)的房產(chǎn)中介經(jīng)理，幾乎都得到相同的回答：今年的租金談判空間比以往大，不乏一些急于出租的房源。在福田口岸附近的一個(gè)大型社區(qū)金地名津，記者發(fā)現(xiàn)同樣面積的房源租金價(jià)格相差幅度卻很大，例如一套43平方米左右的房源，業(yè)主放租的價(jià)格范圍在4600至6000元之間。

其實(shí)，除了口岸片區(qū)，整個(gè)深圳市的房屋租賃市場(chǎng)在今年都顯得相對(duì)平穩(wěn)。樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，租賃是樓市中受疫情影響最大的市場(chǎng)，2020年上半年深圳租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比及同比跌幅都超過了20%。從月度走勢(shì)可以看出，2月后深圳租金就開始逐月下滑。到了今年6月，月均租金從2月的每平方米75元降至70元。樂有家研究中心認(rèn)為，2020年上半年不少房東都選擇了降租或者不漲租來留住租客。此外，原關(guān)外多條地鐵的開通，也吸引了不少原關(guān)內(nèi)租客搬去租金較便宜的原關(guān)外，在本身租賃需求減少的情況下，這也促使房東不敢漲租。另有市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前深圳市場(chǎng)的平均租金回報(bào)率僅為1.33%，特別是在房?jī)r(jià)上漲的影響下，上半年租金回報(bào)率呈持續(xù)下滑趨勢(shì)。

警惕“長(zhǎng)收短付”

租金平穩(wěn)甚至小幅下降，沖擊的不只有房東，更考驗(yàn)著整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)。作為周旋在房東與租客之間的“二房東”，長(zhǎng)租公寓承受的資金風(fēng)險(xiǎn)要更大一些。

一直以來，“長(zhǎng)收短付”等不規(guī)范現(xiàn)象一直備受爭(zhēng)議。記者在人民南片區(qū)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，一些長(zhǎng)租公寓品牌的房源再度使出“長(zhǎng)收短付”等方式，以看似大幅讓利的方式吸引租客。

所謂“長(zhǎng)收短付”，即向租客收取3個(gè)月以上的租金，向房東按月支付租金的經(jīng)營模式?！斑@套房子的市場(chǎng)租金在5300元左右，如果半年付的話（即一次性交付半年房租），月租為5050元；如果年付（一次性支付一年的房租），月租僅為4050元?！狈课莨芗腋嬖V記者。不過，記者發(fā)現(xiàn)，由于價(jià)格差異巨大，這套房源幾天之后就被租出。

近年來，一些不規(guī)范的長(zhǎng)租公寓或住房租賃企業(yè)，為了快速籌集資金，采用房租“高進(jìn)低出”（即高租金向房東收房，低租金向租客出）以及“長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營模式，存在極大的隱患。無獨(dú)有偶，受疫情影響，長(zhǎng)租公寓出租率下降，長(zhǎng)租公寓企業(yè)現(xiàn)金流隨即吃緊，今年上半年不斷傳出企業(yè)資金鏈斷裂的消息。

近日，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)發(fā)布《謹(jǐn)防租房中“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”陷阱的風(fēng)險(xiǎn)提示》，對(duì)于近期受關(guān)注的長(zhǎng)租公寓問題進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)提示。其中，租客在簽訂房屋租賃合同時(shí)，要特別注意其中的租金支付期限和方式條款，盡可能在合同中約定按月或最長(zhǎng)不超過按季支付租金，警惕一次性預(yù)付3個(gè)月以上的租金給予租金打折的誘惑，不要一次性預(yù)付較大數(shù)額的租金，防范住房租賃企業(yè)在租期未到時(shí)便卷款跑路或倒閉，而原房東因收不到租金不讓居住。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，疫情期間長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)出現(xiàn)了很多問題。類似風(fēng)險(xiǎn)提示下，實(shí)際上有助于讓房東理性看待市場(chǎng)，不要因?yàn)樽饨鹗杖敫撸兔つ堪逊课萁桓堕L(zhǎng)租公寓進(jìn)行托管，也有助于租客理性看待租賃市場(chǎng)，防范各類交易風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

此外，記者還以房東的身份致電了深圳市場(chǎng)上幾家大型的長(zhǎng)租公寓公司，對(duì)方客服詳細(xì)詢問了房源信息之后卻沒有繼續(xù)跟進(jìn)。有工作人員告訴記者，長(zhǎng)租公寓收房是有選擇性的，只在特定的一些小區(qū)進(jìn)行，今年公司收房的計(jì)劃也變得謹(jǐn)慎。貝殼研究院發(fā)布報(bào)告指出，今年上半年租賃市場(chǎng)季節(jié)周期規(guī)律被打破，傳統(tǒng)的租賃旺季并不“旺”。從市場(chǎng)主體來看，長(zhǎng)租公寓企業(yè)也經(jīng)歷了經(jīng)營考驗(yàn)，中小企業(yè)面臨資金困境。上半年頭部長(zhǎng)租公寓企業(yè)放緩了拓展趨勢(shì)，新開店率遠(yuǎn)低于去年水平，今年上半年沒有開發(fā)商新進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。