《住房租賃條例》竭力保護(hù)承租者利益

被稱(chēng)之為“史上最嚴(yán)”的我國(guó)住房租賃領(lǐng)域首部、規(guī)范性文件——《住房租賃條例》日前公開(kāi)征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)稿中8章共66條內(nèi)容，涵蓋了出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等住房租賃領(lǐng)域等方面。細(xì)細(xì)梳理這份還在征求意見(jiàn)階段的《住房租賃條例》，其中有不少表述令人眼前一亮，“史上最嚴(yán)”有名有實(shí)。

出租住房的室內(nèi)裝修應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不得危及承租人的人身健康。近期，一些房屋租賃品牌的“甲醛房”事件備受社會(huì)關(guān)注。這次條例將出租房的裝修問(wèn)題單列出來(lái)，就是要明確杜絕枉顧租客健康，使用廉價(jià)不合格裝修材料或裝修后不經(jīng)通風(fēng)晾曬就快速出租給租客的不負(fù)責(zé)任行為。該條款不回避問(wèn)題，直面社會(huì)關(guān)切，體現(xiàn)了對(duì)租客人身健康的重視。

出租人應(yīng)當(dāng)為承租人提供必要的居住空間。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，不得出租用于居住。這一條款不只是簡(jiǎn)單保障了承租人的居住條件，如確能落到實(shí)處，更可有效打擊“群租房”等群眾深?lèi)和唇^的行為。“群租房”帶來(lái)的噪聲污染、消防隱患、鄰里矛盾等問(wèn)題更有望迎刃而解。

在住房租賃合同期限內(nèi)，除法律規(guī)定和合同約定的情形外，出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金。疫情沖擊下，不少人的收入受到直接影響，提出降低租金或解除租賃合同的不在少數(shù)。如果這一勢(shì)頭繼續(xù)，對(duì)于出租人同樣是不公平的。當(dāng)然，出租人也不能只圍著租金“打轉(zhuǎn)”，守住契約公平是交易雙方共同責(zé)任。

出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時(shí)間。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人不得扣減或者遲延返還押金。在租房中，押金是不少人“心中的痛”，莫名被扣押金的情況，相信不少租客都經(jīng)歷過(guò)。以條例的形式明確規(guī)范押金返還，同樣是守住房屋租賃市場(chǎng)中公平的底線(xiàn)。

住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。“租金貸”這兩年在市場(chǎng)中頻頻冒頭，已經(jīng)不是一個(gè)新鮮事物。它對(duì)于一些“雄心勃勃”的長(zhǎng)租公寓而言，是快速回籠資金的有效方式。不過(guò)，不少租客選擇“租金貸”是被套路而非自身需求驅(qū)動(dòng)。除了帶來(lái)租客資金壓力，“租金貸”還可能會(huì)陷入P2P陷阱中。國(guó)家及時(shí)出手，對(duì)住房租賃企業(yè)的資質(zhì)、行為、監(jiān)督機(jī)制及法律責(zé)任均進(jìn)行明確規(guī)范，有助于制止租賃亂象、引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

承租人可以持住房租賃合同，按照有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證等，依法享受基本公共服務(wù)和便利。在一些大城市，辦理居住證往往要求提供經(jīng)過(guò)網(wǎng)簽備案的租賃合同，但是出租方通常會(huì)以可能會(huì)被收取費(fèi)用等借口推脫或拒不配合辦理。該一條款將保障承租人的合法權(quán)益，為承租人辦理相關(guān)手續(xù)提供法律依據(jù)。更令人期待的是，租售同權(quán)也有望扎實(shí)落地。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在住房租賃經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中不得收取任何未予列明的費(fèi)用。房屋中介群眾長(zhǎng)期以來(lái)“吐槽”不少，而亂收費(fèi)問(wèn)題“槽點(diǎn)”最為集中。規(guī)范行業(yè)收費(fèi)行為是群眾的普遍呼聲。收費(fèi)規(guī)范、透明了，群眾配合繳費(fèi)，對(duì)于中介行業(yè)而言同樣是利好。

除此之外，征求意見(jiàn)稿中還創(chuàng)新性地提出了鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)與承租人簽訂租賃期限為3年以上的住房租賃合同、鼓勵(lì)出租人和承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同等條款。如果推廣開(kāi)同樣是雙贏(yíng)的結(jié)果。對(duì)于現(xiàn)在的房屋租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)來(lái)源基本為房屋差價(jià)與增值服務(wù)，租賃時(shí)期不固定，導(dǎo)致了利潤(rùn)有限。國(guó)家鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)租期，其中一方面正是為企業(yè)提高盈利能力所考慮。這樣一來(lái)，企業(yè)就有更多的精力去擴(kuò)展市場(chǎng)，提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，從而提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。

放眼全球市場(chǎng)，房屋租賃領(lǐng)域法律法規(guī)的立法初衷，都是為了保護(hù)承租人的利益。因?yàn)槌凶馊嗽谧赓U市場(chǎng)雙方關(guān)系中往往處于相對(duì)弱勢(shì)的一面。大多數(shù)租客收入不高，剛剛畢業(yè)進(jìn)入社會(huì)或初到一座新的城市。他們并沒(méi)有太強(qiáng)的議價(jià)能力，正是社會(huì)需要關(guān)懷關(guān)照的群體?！蹲》孔赓U條例（征求意見(jiàn)稿）》也體現(xiàn)了社會(huì)的包容性。