調(diào)整二套房信貸首付比例 寧波市“加碼”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

12月10日，寧波市住建、資規(guī)、人民銀行、銀保監(jiān)四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充通知》，對(duì)當(dāng)前寧波市房地產(chǎn)調(diào)控措施進(jìn)行進(jìn)一步完善，堅(jiān)持“房住不炒”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

《補(bǔ)充通知》從強(qiáng)化住房購(gòu)買資格管控、加強(qiáng)購(gòu)房合同更名及住房贈(zèng)與交易管理、調(diào)整住房信貸首付比例等四方面對(duì)7月6日調(diào)控新政進(jìn)行了補(bǔ)充完善。《補(bǔ)充通知》自12月11日起實(shí)施。

兩類購(gòu)買資格從嚴(yán)

《補(bǔ)充通知》要求，父母投靠成年子女落戶滿2年、離異單身滿2年的購(gòu)房人，按照本市戶籍居民家庭限購(gòu)政策和無房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)新建商品住房政策相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

父母投靠成年子女落戶我市未滿2年，申請(qǐng)?jiān)谙拶?gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買一套住房，須滿足以下條件：父母雙方在海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)行政區(qū)域（以下簡(jiǎn)稱“市五區(qū)”）無住房；父母之一自購(gòu)房之日起前三年內(nèi)在本市連續(xù)繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅（含零申報(bào)）或者社會(huì)保險(xiǎn)。

父母投靠成年子女落戶海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)、奉化區(qū)行政區(qū)域（以下簡(jiǎn)稱“市六區(qū)”）未滿2年，申請(qǐng)?jiān)谑辛鶇^(qū)優(yōu)先購(gòu)買一套新建商品住房，須滿足以下條件：父母雙方在市六區(qū)內(nèi)無住房；父母之一近三年內(nèi)在市六區(qū)已連續(xù)繳納24個(gè)月及以上社會(huì)保險(xiǎn)。

離異單身未滿2年的購(gòu)房人在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房或在市六區(qū)申請(qǐng)優(yōu)先認(rèn)購(gòu)新建商品住房的，須滿足以下條件：本市戶籍購(gòu)房人無住房，離異前家庭成員（配偶雙方及未成年子女，下同）在市五區(qū)只有一套或無住房的，可申請(qǐng)?jiān)谙拶?gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買一套住房；非本市戶籍購(gòu)房人離異前家庭成員在市五區(qū)無住房，且購(gòu)房人在購(gòu)房之日起前三年內(nèi)在本市已連續(xù)繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的，可申請(qǐng)?jiān)谙拶?gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買一套住房；市六區(qū)戶籍購(gòu)房人離異前家庭成員在市六區(qū)無住房的，可申請(qǐng)無房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)資格；非市六區(qū)戶籍購(gòu)房人離異前家庭成員在市六區(qū)無住房，且購(gòu)房人在購(gòu)房之日起前三年內(nèi)在市六區(qū)已連續(xù)繳納24個(gè)月及以上社會(huì)保險(xiǎn)的，可申請(qǐng)市六區(qū)無房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)資格。

規(guī)范合同更名和住房贈(zèng)與行為

為防止投資客利用無房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)資格認(rèn)購(gòu)商品住房后，通過合同更名進(jìn)行炒房，《補(bǔ)充通知》規(guī)定，無房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)新建商品住房的，除增加購(gòu)房人配偶或者變更為購(gòu)房人配偶外，不得辦理商品房買賣合同購(gòu)房人變更備案手續(xù)。

同時(shí)，加強(qiáng)住房贈(zèng)與交易管理。對(duì)限售房產(chǎn)的贈(zèng)與交易提出限制條件，規(guī)定“除配偶或者直系親屬之間、產(chǎn)權(quán)共有人之間贈(zèng)與外，屬于限售范圍的住房在限售期內(nèi)不得辦理房產(chǎn)贈(zèng)與交易”。

調(diào)整二套房信貸首付比例

《補(bǔ)充通知》對(duì)差別化住房信貸政策作了進(jìn)一步的明確規(guī)定：市六區(qū)已有1套住房且相應(yīng)貸款未結(jié)清的居民家庭，再次購(gòu)買住房、申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，貸款首付比例不得低于60%；市六區(qū)已有1套住房且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，再次購(gòu)買住房、申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，貸款首付比例不得低于40%”。

“我們將始終堅(jiān)持‘房住不炒’定位，保障剛需、抑制炒房、穩(wěn)定預(yù)期，推動(dòng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！笔凶〗ň窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

權(quán)威解讀

一、為什么要出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充通知》？

2020年7月，我市加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控“十條”新政，對(duì)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了積極、重要的作用。由于新政中的多個(gè)措施系在我市首次實(shí)施，尚處于探索階段，落實(shí)過程中暴露出一些問題，如個(gè)別樓盤投資客較多、部分特殊群體以落戶和離婚為手段投資炒房、利用贈(zèng)與規(guī)避限購(gòu)限售政策等，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的公平和穩(wěn)定，亟須管理部門予以明確監(jiān)管規(guī)則。為切實(shí)解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題，結(jié)合當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，四部門聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充通知》（以下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充通知》），提出了4方面有明確針對(duì)性的政策措施，著力解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的現(xiàn)實(shí)問題，持續(xù)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、在強(qiáng)化住房購(gòu)買資格管控方面，主要針對(duì)哪些群體，有哪些管控措施？

對(duì)于“落戶即可購(gòu)房”、“離婚購(gòu)房”等問題，《補(bǔ)充通知》吸取了社會(huì)意見，對(duì)投靠成年子女落戶我市的父母、離異單身人士購(gòu)房進(jìn)行限制性規(guī)定，目的在于保障其合理居住需求，限制其投資買房。具體措施分別針對(duì)限購(gòu)資格和無房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)資格兩個(gè)方面。

對(duì)于父母投靠成年子女的，《補(bǔ)充通知》規(guī)定：“（一）父母投靠成年子女落戶我市未滿2年，申請(qǐng)?jiān)谙拶?gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買一套住房，須滿足以下條件：1.父母雙方在海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)行政區(qū)域（以下簡(jiǎn)稱“市五區(qū)”）無住房；2.父母之一自購(gòu)房之日起前三年內(nèi)在本市連續(xù)繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅（含零申報(bào)）或者社會(huì)保險(xiǎn)的。（二）父母投靠成年子女落戶海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)、奉化區(qū)行政區(qū)域（以下簡(jiǎn)稱“市六區(qū)”）未滿2年，申請(qǐng)?jiān)谑辛鶇^(qū)優(yōu)先購(gòu)買一套新建商品住房，須滿足以下條件：1.父母雙方在市六區(qū)內(nèi)無住房；2.父母之一近三年內(nèi)在市六區(qū)已連續(xù)繳納24個(gè)月及以上社會(huì)保險(xiǎn)?！?/p>

例1、父母王某、李某投靠本市戶籍成年人兒子小王，在2020年1月將戶籍由外市遷入小王家庭戶籍內(nèi)，王某李某計(jì)劃2021年1月在我市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買一套住房。王某在申請(qǐng)限購(gòu)資格證明時(shí)，需提供本人或者李某近三年內(nèi)在本市已連續(xù)繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，經(jīng)核查王某李某在市五區(qū)（奉化區(qū)除外）沒有住房的，為符合限購(gòu)條件，可以在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買1套住房。如果王某李某不能提供符合條件的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，或者在市五區(qū)已有1套住房的，在落戶滿2年之前，不能在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房。

例2、父母王某、李某投靠本市戶籍成年人兒子小王，在2020年1月將戶籍由外市遷入我市小王家庭戶籍內(nèi)，王某李某計(jì)劃2021年1月份在我市海曙區(qū)某樓盤以無房家庭申請(qǐng)優(yōu)先認(rèn)購(gòu)一套新建商品住房。王某李某在向該樓盤申請(qǐng)無房家庭購(gòu)房登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合在市六區(qū)內(nèi)無住房、王某李某其中一人近三年內(nèi)在市六區(qū)已連續(xù)繳納24個(gè)月及以上社會(huì)保險(xiǎn)（請(qǐng)注意，不同于限購(gòu)資格，無房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)資格條件中僅包括“社會(huì)保險(xiǎn)”）等條件。

王某李某落戶滿2年后申請(qǐng)無房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)新建商品住房的，如果戶籍所在地為市六區(qū)，須符合市六區(qū)無住房這一條件；如果戶籍所在地為非市六區(qū)的本市其他縣（市），王某李某仍須符合在市六區(qū)內(nèi)無住房、王某李某其中一人近三年內(nèi)在市六區(qū)已連續(xù)繳納24個(gè)月及以上社會(huì)保險(xiǎn)的條件。

對(duì)于離異單身人士，《補(bǔ)充通知》規(guī)定：“離異單身未滿2年的購(gòu)房人在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房或在市六區(qū)申請(qǐng)優(yōu)先認(rèn)購(gòu)新建商品住房的，須滿足以下條件：1.本市戶籍購(gòu)房人無住房，離異前家庭成員（配偶雙方及未成年子女，下同）在市五區(qū)只有一套或無住房的，可申請(qǐng)?jiān)谙拶?gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買一套住房；2.非本市戶籍購(gòu)房人離異前家庭成員在市五區(qū)無住房，且購(gòu)房人在購(gòu)房之日起前三年內(nèi)在本市已連續(xù)繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的，可申請(qǐng)?jiān)谙拶?gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買一套住房；3.市六區(qū)戶籍購(gòu)房人離異前家庭成員在市六區(qū)無住房的，可申請(qǐng)無房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)資格；4.非市六區(qū)戶籍購(gòu)房人離異前家庭成員在市六區(qū)無住房，且購(gòu)房人在購(gòu)房之日起前三年內(nèi)在市六區(qū)已連續(xù)繳納24個(gè)月及以上社會(huì)保險(xiǎn)的，可申請(qǐng)市六區(qū)無房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)資格。”

例3、趙某、陳某原系夫妻，有一子趙某某。趙某陳某于2020年8月份離婚，趙某某歸趙某撫養(yǎng)。陳某計(jì)劃2021年1月在我市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買一套住房。

（1）如果陳某戶籍在寧波市，陳某在申請(qǐng)限購(gòu)資格證明時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供趙某趙某某的身份信息。經(jīng)核查趙某陳某趙某某在市五區(qū)（奉化區(qū)除外）合計(jì)只有1套住房或者沒有住房的，陳某可以在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)按政策規(guī)定購(gòu)買住房。

（2）如果陳某戶籍不在寧波市，陳某在申請(qǐng)限購(gòu)資格證明時(shí)，需提供本人近三年內(nèi)在本市已連續(xù)繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，經(jīng)核查趙某陳某趙某某在市五區(qū)（奉化區(qū)除外）沒有住房的，符合限購(gòu)條件，可以在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買1套住房。如果陳某不能提供符合條件的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，或者趙某陳某趙某某名下在市五區(qū)已有1套住房的，在離婚滿2年之前，不能在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房。

例4、趙某、陳某原系夫妻，有一子趙某某。趙某陳某于2020年8月份離婚，趙某某歸趙某撫養(yǎng)。陳某計(jì)劃2021年1月在鄞州區(qū)某樓盤以無房家庭申請(qǐng)優(yōu)先認(rèn)購(gòu)一套新建商品住房。

（1）如果陳某為市六區(qū)戶籍，在向該樓盤申請(qǐng)無房家庭優(yōu)先購(gòu)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合“陳某、趙某、趙某某在市六區(qū)均無住房”的要求。

（2）如果陳某為非市六區(qū)戶籍，在向該樓盤申請(qǐng)無房家庭購(gòu)房登記時(shí)，不僅應(yīng)當(dāng)符合“陳某、趙某、趙某某在市六區(qū)均無住房”的要求；還應(yīng)當(dāng)提供陳某購(gòu)房之日起前三年內(nèi)在市六區(qū)已連續(xù)繳納24個(gè)月及以上社會(huì)保險(xiǎn)的有關(guān)證明。

三、在加強(qiáng)購(gòu)房合同更名管理方面，有哪些特別措施？

按照我市商品房合同備案管理相關(guān)規(guī)定，經(jīng)合同各方同意，在不損害第三方權(quán)益的前提下，新建商品房買賣合同的購(gòu)房人可以變更為配偶、直系親屬，也可以變更為配偶雙方共有或配偶一方單獨(dú)所有。我市實(shí)施無房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)新政后，有可能會(huì)出現(xiàn)無房家庭認(rèn)購(gòu)成功后，通過商品房合同更名將認(rèn)購(gòu)的住房更名給父母或者成年子女，再次利用無房家庭資格申請(qǐng)優(yōu)先認(rèn)購(gòu)新建商品住房等情況，有悖于“保障自住需求”的政策本意。

為防止投資客利用無房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)資格認(rèn)購(gòu)商品住房后，通過合同更名進(jìn)行炒房，《補(bǔ)充通知》規(guī)定“無房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)新建商品住房的，除增加購(gòu)房人配偶或者變更為購(gòu)房人配偶外，不得辦理商品房買賣合同購(gòu)房人變更備案手續(xù)”，禁止無房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)房源后，通過合同更名給成年直系親屬等方式進(jìn)行炒房，有利于保障自住需求，也有利于維護(hù)政策制度的公平公正性，保障市場(chǎng)交易秩序穩(wěn)定。

四、對(duì)于限售房產(chǎn)的贈(zèng)與交易提出限制條件，是出于什么考慮？

在限購(gòu)限售政策執(zhí)行過程中，近期已出現(xiàn)規(guī)避限購(gòu)限售政策的做法：限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的二手房交易中，房屋所有權(quán)人先向交易對(duì)方贈(zèng)與房產(chǎn)所有權(quán)份額的1%（按照現(xiàn)行限購(gòu)限售政策，住房贈(zèng)與中受贈(zèng)方不需提供限購(gòu)證明且贈(zèng)與的房屋不受限售期間限制），在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記后，原所有權(quán)人及1%份額的受贈(zèng)人再以共有權(quán)人份額轉(zhuǎn)讓的方式簽訂買賣合同，完成該房屋剩余產(chǎn)權(quán)份額的轉(zhuǎn)讓。為維護(hù)調(diào)控政策的有效性和嚴(yán)肅性，《補(bǔ)充通知》規(guī)定“除配偶或者直系親屬之間、產(chǎn)權(quán)共有人之間贈(zèng)與外，屬于限售范圍的住房在限售期內(nèi)不得辦理房產(chǎn)贈(zèng)與交易”。

五、為什么要調(diào)整住房信貸首付比例？具體內(nèi)容是什么？

調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策主要出于以下考慮：

一是現(xiàn)行差別化住房信貸政策的層次和精準(zhǔn)度有待提升?，F(xiàn)行政策中，享受最低檔首付比例的包括首次自住購(gòu)房和改善型購(gòu)房?jī)深悾腋纳菩唾?gòu)房占比較高；為體現(xiàn)對(duì)真正首套自住購(gòu)房的支持，宜將兩類群體區(qū)分開來。另外，對(duì)貸款未結(jié)清的改善需求，在原有基礎(chǔ)上適當(dāng)加大調(diào)控力度。二是目前寧波的首付比例在兄弟城市中持續(xù)處于較低水平，有向上調(diào)整的必要和空間。

為此，《補(bǔ)充通知》提出在保持首套住房信貸政策不變的基礎(chǔ)上，提高第二套房商業(yè)貸款首付比例，具體措施為“（一）市六區(qū)已有1套住房且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，再次購(gòu)買住房、申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，貸款首付比例不得低于40%；（二）市六區(qū)已有1套住房且相應(yīng)貸款未結(jié)清的居民家庭，再次購(gòu)買住房、申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，貸款首付比例不得低于60%”。

為實(shí)現(xiàn)信貸政策的平穩(wěn)過渡，對(duì)于《補(bǔ)充通知》發(fā)布實(shí)施前雙方已經(jīng)簽署書面認(rèn)購(gòu)協(xié)議，購(gòu)房人支付了定金或者部分房款并能提供銀行等金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)賬憑證的，可以視為事實(shí)上的購(gòu)房合同關(guān)系已成立。