長租公寓進入強監(jiān)管時代 回歸“住”的本質(zhì)

2017年以來，全國共有153家長租品牌“爆雷”，2020年1-11月就多達84家。其中，很大一部分原因在于“高進低出”“長收短付”、濫用“租金貸”等運營模式導(dǎo)致資金鏈斷裂。多家長租公寓爆雷，讓房東和租戶陷入“受害者”相爭的漫長博弈。

危機并非一朝一夕產(chǎn)生。兩年前，長租公寓還是一片高光態(tài)勢，各路資本爭相加碼，頭部企業(yè)相繼赴美上市。但也正因資本力量的加持，一些分散式長租公寓陷入“互聯(lián)網(wǎng)式”燒錢補貼、越擴張越虧損的普遍困境。

為規(guī)范住房租賃市場秩序，成都、西安、重慶等城市先后發(fā)文，要求建立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶。此前，杭州、深圳等地也已陸續(xù)發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管通知。長租公寓已進入強監(jiān)管時代。

頻頻“爆雷”

在蛋殼公寓“爆雷”之前，自2019年起，相繼發(fā)生多起長租公寓“爆雷”事件，如鼎家、樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等長租公寓倒閉或跑路，引發(fā)房東和業(yè)主大規(guī)模維權(quán)。即便是行業(yè)頭部公司自如，也難逃盈利困境，這是企業(yè)戰(zhàn)略激進的表現(xiàn)，也是行業(yè)不成熟的結(jié)果。

長租公寓頻頻“爆雷”，根源在于商業(yè)模式。貝殼研究院依據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計，在陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營糾紛或倒閉的企業(yè)中，近七成因為“高收低出”和“長收短付”。資金鏈斷裂導(dǎo)致大量租金無法兌付的情況。

從2017年開始，長租公寓開啟了房源爭奪，在資本的加持下大打“價格戰(zhàn)”。某業(yè)內(nèi)專家表示，2017-2018年間，很多長租公寓以高出市場價20%-40%的租金從業(yè)主手里收取房源；為爭搶租客又低價出租，降低租金以出貨。

“大部分長租公寓因為流動性風(fēng)險暴露而‘爆雷’?！被ヂ?lián)網(wǎng)財富管理專家王永升表示，“資金的流動性管理是企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營必須做好的事情，但長租公寓名義上是租房企業(yè)，本質(zhì)上是帶有金融性質(zhì)的企業(yè)。如果長租公寓的租金利差非常小或者為負，即月租金收入與月租金成本的差值越小，則長租公寓的毛利越低。如果利差不能覆蓋人力財務(wù)等成本，則長租公寓處于虧損態(tài)勢，乃至‘爆雷’現(xiàn)象頻頻發(fā)生。”

他進一步表示，現(xiàn)實中長租公寓競爭非常激烈，為了獲取房源高價拿房、避免空置低價出租，長租公寓就處于虧損態(tài)勢。如果向租客收取了較長期限的租金，而又向房東支付了短期的租金，則長租公寓在兩端都有義務(wù)需要履行，對房東支付房租對租房客提供服務(wù)。當(dāng)這種虧損的游戲進行不下去時，長租公寓行業(yè)就頻頻“爆雷”，這是對于長租公寓不計成本的激進業(yè)務(wù)擴張的懲罰。

擺脫“野蠻”

盡管“爆雷”“甲醛房”“租金貸”等問題頻發(fā)，但長租公寓的出現(xiàn)，仍滿足了當(dāng)下年輕人的租賃需求，是解決我國租賃市場結(jié)構(gòu)性失衡的重要途徑。作為一種新興業(yè)態(tài)，長租行業(yè)急需步入有序發(fā)展的軌道。

易居控股CEO丁祖昱認為，長租公寓正如早期的共享單車、滴滴，拼資金、拼實力、拼規(guī)模是行業(yè)早期階段的正常表現(xiàn)。“大浪淘沙”之后，行業(yè)將走向成熟，中端企業(yè)逐漸退出，最終達到多方制衡的健康狀態(tài)。

“長租公寓最近接連‘爆雷’，反映出了目前該行業(yè)所存在的準(zhǔn)入門檻低、監(jiān)管不夠嚴(yán)格、相關(guān)法律法規(guī)不夠完善等問題?！北本┦芯熉蓭熓聞?wù)所律師孟博表示，“以蛋殼公寓為例，其經(jīng)營模式一直被反復(fù)提示風(fēng)險，即支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期。資金鏈斷裂后，便出現(xiàn)了大量租金無法兌付的情況?！?/p>

他進一步表示，從行業(yè)發(fā)展來看，租金亟需監(jiān)管，“長租公寓‘爆雷’的一個重要原因就是未能對租金實行監(jiān)管，相關(guān)長租公寓企業(yè)因此‘無所顧忌’。從現(xiàn)實來看，有必要從賬戶變更、公示監(jiān)督、風(fēng)險防控金設(shè)立、風(fēng)險防控金使用、風(fēng)險防控金調(diào)整、資金繳交、風(fēng)險警示等多個角度，對租金進行監(jiān)管?！?/p>

國家金融與發(fā)展實驗室發(fā)文表示，應(yīng)設(shè)立行業(yè)準(zhǔn)入門檻，制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范（如隔間、裝修、安全等），定期組織行業(yè)形勢研討；地方政府應(yīng)會同住建部門建設(shè)長租公寓信息平臺，房客租金應(yīng)在銀行開立專戶進行監(jiān)管。

強監(jiān)管時代來臨

近日，多地已發(fā)文加強監(jiān)管。其中，濟南要加強對“高進低出”、“長收短付”經(jīng)營模式的監(jiān)管，對不具備持續(xù)經(jīng)營能力、擴張規(guī)模過快的企業(yè)實施約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險提示、依法依規(guī)查處等舉措。

針對“租金貸”問題，成都明確表示，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%；深圳也明確，住房租賃企業(yè)不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費貸款，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款；西安要求住房租賃企業(yè)在監(jiān)管合作銀行開立企業(yè)住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，以避免惡意克扣押金、隨意挪用租金行為。

此外，西安要求房租漲幅不得超過居民人均收入增幅。將進一步穩(wěn)定住房租金水平，基于居民房價收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指標(biāo)，確定租金價格指數(shù)合理區(qū)間，2020-2022年，各年租賃住房租金漲幅不超過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。

此前，針對過熱的租賃市場及迅速增長的房租，北京市住建委聯(lián)合銀監(jiān)局、金融局、稅務(wù)局等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼等主要住房租賃企業(yè)負責(zé)人，明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè)行為的相應(yīng)政策。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會、國家網(wǎng)信辦等6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》終止了長租公寓企業(yè)通過租金貸的方式走規(guī)模競速的老路，明確指出，“租金貸”收入占比不能超過租賃企業(yè)租金收入的30%。

監(jiān)管政策密集出臺，就是要讓長租公寓回歸“住”的本質(zhì)?！罢ㄟ^政策不斷規(guī)范租房市場發(fā)展，長租公寓市場依然有其存在的市場基礎(chǔ)，是提供住房基礎(chǔ)服務(wù)的重要市場平臺，在這樣的情況下，長租公寓市場需要的是更加規(guī)范的發(fā)展。”盤古智庫高級研究員江瀚表示，“對于整個長租公寓產(chǎn)業(yè)來說，當(dāng)前是轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵節(jié)點，從某種意義上來說就是長租公寓產(chǎn)業(yè)的新一輪的洗牌過程，行業(yè)正從重視規(guī)模轉(zhuǎn)向深耕運營?！?/p>