10萬字民法典里，和房產(chǎn)有關(guān)的全在這里

2021年1月1日起，《民法典》正式開始實(shí)施。這部法典共7編，1260條，被稱為“社會(huì)生活的百科全書”?！睹穹ǖ洹肥且徊烤C合性的基本法，合并替代并修正了之前的諸多專項(xiàng)法律。它實(shí)施的同時(shí)，物權(quán)法、合同法、婚姻法、繼承法、民法通則、收養(yǎng)法、擔(dān)保法、侵權(quán)責(zé)任法、民法總則同時(shí)廢止。

《民法典》中關(guān)于房地產(chǎn)方面的亮點(diǎn)很多，改動(dòng)較大，對(duì)有房一族的影響也最大。居住權(quán)將如何保障老年人的生活？產(chǎn)權(quán)到期房屋是否會(huì)被收回？如何續(xù)期？免費(fèi)續(xù)期，還是要補(bǔ)繳土地出讓金？小區(qū)里電梯廣告收益歸誰？買房遇到格式合同霸王條款怎么辦……下面就帶大家一起看看會(huì)有什么影響。

01

《民法典》創(chuàng)立了一項(xiàng)新的權(quán)利：居住權(quán)。 

什么意思呢？

比如兒女為了敬孝，把自己的房子無償讓給父母爺爺奶奶居??；老人去世前房子產(chǎn)權(quán)留給了兒子，卻書面承諾女兒一家可以永遠(yuǎn)居住在自己的房子中；夫妻離婚后，妻子沒有經(jīng)濟(jì)能力，丈夫承諾把屬于自己的房子讓前妻永遠(yuǎn)住下去；甚至在長期為家庭提供服務(wù)的保姆也可能產(chǎn)生居住權(quán)。

居住權(quán)不是指產(chǎn)權(quán)人自己的居住權(quán)利，更不是付房租的租賃權(quán)，而是一種對(duì)他人房屋具有支配權(quán)和排他性的權(quán)利。居住權(quán)主要是為了解決贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、保障弱勢(shì)群體而產(chǎn)生的一種居住權(quán)利。當(dāng)然，居住權(quán)需要有書面合同，并且在相關(guān)部門備案。

居住權(quán)制度，雖然體現(xiàn)了房產(chǎn)的居住屬性，但也讓那些房子失去了很大一部分商業(yè)價(jià)值?？梢韵胂褚幌拢粋€(gè)和房子產(chǎn)權(quán)沒有關(guān)系的人，卻可以合法的居住在你的房子里，甚至一輩子，房子還有人愿意買？

所以，對(duì)于買二手房的客戶來說，交易之前一定要記得查清楚，到底這個(gè)房子是否被設(shè)立了居住權(quán)，需要更加細(xì)致和慎重，否則之后的麻煩會(huì)不斷。

02

一錘定音，住宅70年產(chǎn)權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期。

終于終于，民法典將住宅70年產(chǎn)權(quán)到期，自動(dòng)續(xù)期這件事終于落地了！但是否繳納費(fèi)用、繳納多少費(fèi)用等等問題，《民法典》授權(quán)單行法律和行政法規(guī)以后規(guī)定。

但是這僅僅是對(duì)70年產(chǎn)權(quán)住宅的房屋產(chǎn)權(quán)人，如果是商住，或者商辦類型的物業(yè)，目前產(chǎn)權(quán)到期后如何界定權(quán)益，還沒有正式法律保護(hù)。等于說，買70年產(chǎn)權(quán)住宅，產(chǎn)權(quán)到期了房子還是你的，但是40年的商業(yè)公寓，還沒個(gè)說法！

03

已經(jīng)抵押的房產(chǎn)，可以不解除抵押直接辦理過戶。 

在上一版本的《物權(quán)法》中規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”。直白點(diǎn)解釋就是：有按揭或者抵押的房子，銀行不同意你就不能賣。

而這次新的《民法典》則徹底放開。抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，只要在賣掉之前及時(shí)通知銀行。當(dāng)然了這里為了保護(hù)銀行，規(guī)定銀行有權(quán)利要求賣房款用于提前還清剩余貸款。

其實(shí)，這條規(guī)定對(duì)于增加二手房的流動(dòng)性是重大利好。未來很有可能具體的操作辦法就是：有按揭或者抵押的房產(chǎn)過戶時(shí)同步就直接轉(zhuǎn)按揭給下家了，省掉了上家先還清貸款，下家再貸款，再過戶的繁瑣程序，把一系列程序同時(shí)一步就完成了。當(dāng)然，你要是把有按揭的房子賣給一個(gè)退休的無償還能力的老人，銀行還是會(huì)出面制止的。

04

對(duì)中介的限制以及保護(hù) 

房產(chǎn)中介故意隱瞞房屋情況、故意隱瞞重大事實(shí)，對(duì)上下家造成損失的，必須承擔(dān)賠償責(zé)任，并且不能要求上下家支付中介費(fèi)。

買賣二手房，通常中介都是要求在簽署正式合同時(shí)付清全部中介費(fèi)，根據(jù)這次的《民法典》來看也是有法可依的。但是假如最終網(wǎng)簽合同沒有簽成，你是完全可以不付中介費(fèi)的。

這次的《民法典》還有一個(gè)重大創(chuàng)新，對(duì)于中介們深惡痛絕的跳單問題也給予了明確的說明。經(jīng)過中介服務(wù)后繞開中介買賣雙方直接簽合同交易的，中介有權(quán)利追討中介費(fèi)。另外，在接受大中介的帶看咨詢服務(wù)后，跑到小中介成交，逃避大額中介費(fèi)的行為，大中介也是有權(quán)利追討部分中介費(fèi)用的。

其實(shí)，如果提供了有價(jià)值的服務(wù)，跳單對(duì)于中介們來說，真是傷害太大了，作為社會(huì)的一份子，他們的權(quán)益也需要法律的明文保護(hù)。

05

小區(qū)公共部分廣告收益，歸業(yè)主共有。 

 如今城市里的住宅樓，基本上都有配套電梯，這給居民上下樓提供了便利。但不知從何時(shí)起，小區(qū)的電梯里放置了各式各樣的廣告，而由此帶來的廣告收益歸屬也存在著諸多爭(zhēng)論。

所以此次《民法典》明確規(guī)定了收益的歸屬。小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、娛樂健身文化設(shè)施和物業(yè)管理用房，小區(qū)內(nèi)的會(huì)所健身館的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，所以對(duì)外經(jīng)營所得收入扣除必要的運(yùn)營成本后也屬于全體業(yè)主所有。小區(qū)物業(yè)用房改建成商鋪對(duì)外出租的，租金收益也屬于全體業(yè)主所有。小區(qū)電梯廣告、小區(qū)圍墻廣告的收益也屬于全體業(yè)主。

同時(shí)《民法典》關(guān)于小區(qū)物業(yè)還有幾個(gè)規(guī)定：

1、高空拋物找不到拋物者的，由未能盡責(zé)的物業(yè)承擔(dān)，倒逼物業(yè)公司做好監(jiān)控管理；

2、物業(yè)公司采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)，屬違法行為；

3、炒掉物業(yè)公司以前需要三分之二的業(yè)主同意，現(xiàn)在只需要一半的業(yè)主同意。

06

租房一些規(guī)定

近兩年長租公寓的暴雷事件，以及2020年年初疫情期間租客的處境，租房人的苦楚讓人唏噓。但是好在新的《民法典》落實(shí)，也在逐步改變這一處境。

根據(jù)《民法典》規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。這意味著，如果租客與房東簽訂了2年的租房合同，但是房東在這2年內(nèi)卻把房子賣了，此時(shí)的房屋所有權(quán)變更，并不影響之前的租賃協(xié)議，租客可以繼續(xù)住，直到租賃合同期滿為止。以后，在租房合同有效期間，再也不擔(dān)心房東突然賣房了，對(duì)于房東來說，如果有賣房計(jì)劃，也盡量不要和租客簽訂時(shí)間跨度很長的合同了。

而且即使不備案，你的租賃合同一樣有效合法，一樣受到法律保護(hù)。另外《民法典》還規(guī)定了，如果你沒有在6個(gè)月內(nèi)及時(shí)制止租客轉(zhuǎn)租他人當(dāng)起了二房東，那么就視為認(rèn)可接受。

產(chǎn)權(quán)人賣房子時(shí)，租客在同等條件下具有優(yōu)先購買權(quán)，這個(gè)是老條款了，大家應(yīng)該都了解。不過這里新增了一條產(chǎn)權(quán)共有人和賣給親屬其實(shí)才是最優(yōu)先的第一購買權(quán)，其次才是租客，這也就是我們上面第七百六十二條提到的內(nèi)容。

房租到期，同等條件下，原租客可優(yōu)先續(xù)租。其實(shí)，這點(diǎn)比較雞肋，房東想要趕走租客，直接漲房租就可以了。原房客搬走后再以不變的價(jià)格租給新房客，這個(gè)都是基本操作。

目前來說，我們?cè)诒Ｗo(hù)租客權(quán)利方面還有很長的路要走。租購?fù)瑱?quán)不是短期內(nèi)就能輕松實(shí)現(xiàn)的。所以，大家寧可拼了命的買房蝸居，也不愿意租住寬敞明亮的豪宅。

07

《民法典》與時(shí)俱進(jìn)地，對(duì)遺產(chǎn)繼承人的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大和明確。

因?yàn)槿缃駟紊砺?，丁克家族?shù)據(jù)的居高不下，很多房產(chǎn)可能面臨，無人可繼承的情況，所以明確了以下幾種人，可以繼承遺產(chǎn)。

1、侄子侄女可以繼承叔伯遺產(chǎn)；

2、出嫁的女兒，有平等的繼承權(quán)；

3、胎兒有繼承權(quán)，遺產(chǎn)分割保留其份額；

4、城鎮(zhèn)戶口子女，能繼承農(nóng)村戶口父母的房子。

出生胎兒有權(quán)利繼承遺產(chǎn)，侄子外甥可以繼承叔伯的遺產(chǎn)，不必收回國家，不僅如此，出嫁的女兒，也擁有遺產(chǎn)繼承權(quán)，不盡孝者，不分或者少分遺產(chǎn)。

適應(yīng)當(dāng)下國情和社會(huì)變化，可謂是《民法典》最大的亮點(diǎn)。

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