南昌房地產(chǎn)新政“一日游”，再次釋放明確監(jiān)管信號！

南昌剛剛發(fā)布的房地產(chǎn)新政，還沒開始實施就結(jié)束了。

近日，南昌市人民政府辦公室印發(fā)了《做大全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的若干政策措施》等5個行業(yè)做大經(jīng)濟(jì)總量政策措施的通知。其中，在《促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》中，分別對“住宅用地政策、購房政策、人才住房支持、住宅銷售限價定價機(jī)制、商品房預(yù)售資金監(jiān)管”等方面列出九項措施。

政策原定于2021年4月20日起執(zhí)行，有效期至2023年12月31日。目前，該政策已被撤銷。

政策適度放寬引發(fā)社會關(guān)注

實際上，此次撤銷的新政，下面幾條措施爭議頗多。

一是，推進(jìn)大南昌都市圈居民購房同權(quán)進(jìn)程。大南昌都市圈中南昌市，九江市，撫州市的臨川區(qū)、東鄉(xiāng)區(qū)，宜春市的豐城市、樟樹市、高安市和靖安縣、奉新縣，上饒市的鄱陽縣、余干縣、萬年縣等地戶籍居民互為享受本地戶籍人口購房政策；在大南昌都市圈內(nèi)等地繳納的個稅或社保證明互為本地繳納證明，非本地戶籍居民可憑納稅或社保證明按當(dāng)?shù)刭彿空哔彿俊?/p>

二是，改變“限房價、競地價”單一土地出讓方式。“因地施策”，采取多種土地出讓方式進(jìn)行供地。對“限房價”出讓的土地，實行“限地價”出讓機(jī)制；嘗試部分住宅用地出讓約定中只明確項目首次上市樓盤住宅銷售最高限價出讓方式，樓盤去化率超過50%的，可申請年度5%以內(nèi)的價格調(diào)整；在南昌市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域（高鐵東站、經(jīng)開、臨空區(qū)、高新區(qū)等）視情公開出讓不限房價、地價地塊。

三是，進(jìn)一步完善住宅銷售限價定價機(jī)制。將項目周邊二手住房價格納入新房定價規(guī)則參考指標(biāo)體系；對“非三限房”項目房價的管控，在符合條件下，可申請年度5%以內(nèi)的價格調(diào)整空間。

四是，完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。對暫時放寬新建商品房住宅預(yù)售條件的，其預(yù)售資金監(jiān)管比例由原來的50%、60%，分別調(diào)整為20%、30%。

上述政策發(fā)布后，一度引發(fā)了“放松調(diào)控”的解讀，部分條款被認(rèn)為與“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的要求不符，并引起了主管部門的重視。

據(jù)相關(guān)媒體報道，江西省立即采取措施，約談了南昌市政府主要負(fù)責(zé)同志，責(zé)令立即糾正，消除負(fù)面影響，確保市場穩(wěn)定。南昌市政府表示，將深刻吸取教訓(xùn)，立即收回文件，并舉一反三，堅決貫徹黨中央國務(wù)院決策部署，按照江西省委省政府要求，切實落實房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任，著力解決好住房突出問題，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

同日，住建部與江西省政府通過視頻會議進(jìn)行了會商，要求江西省和南昌市切實提高政治站位，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，努力解決好大城市住房突出問題。

政策監(jiān)管信號明確

南昌政策的適度寬松，實屬無奈之舉。

2020年下半年以來，南昌樓市持續(xù)低迷，傳統(tǒng)的“金九銀十”成交面積比去年下降20%以上，僅在12月輕微好轉(zhuǎn)。

易居研究院此前發(fā)布的《全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，南昌2020年新房成交面積降幅最為明顯，僅次于西安。另據(jù)相關(guān)統(tǒng)計顯示，2020年全年南昌新房成交37887套，同比下降28.78%。

二手房方面，也存在去化承壓的現(xiàn)象。有數(shù)據(jù)顯示，南昌2020年二手房成交22027套，同比下降19.33%。根據(jù)易居研究院發(fā)布的《22城二手房去化周期報告》，2020年南昌無論是二手房月均成交量，還是月均成交量同比增速，都排在22個城市的倒數(shù)第三位。

如果從二手房去化周期來看，南昌時間最長，高達(dá)42.7個月。這足以說明當(dāng)?shù)厥袌龉┐笥谇?，二手房庫存需要較長的時間來消化。

盡管南昌樓市存在較大的去化壓力，但本次監(jiān)管層及時叫停新政的信號意義非常明顯。

事實上，在監(jiān)管約談與市場出現(xiàn)過熱苗頭等因素的疊加影響之下，全國多個熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控全面升級。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的不完全統(tǒng)計，2021年以來全國各地發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)110次。

從這些已經(jīng)出臺調(diào)控措施來看，嚴(yán)查各類違規(guī)資金流入樓市是監(jiān)管的重中之重。購房首付的資金來源成為各大城市的嚴(yán)查對象，居民部門也將轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿，甚至是去杠桿。

據(jù)悉，住建部已將南昌市列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單，加強(qiáng)對南昌市房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，并已派出督導(dǎo)組赴南昌市現(xiàn)場督導(dǎo)。

加上此前的上海、深圳、北京、杭州、無錫、成都和西安，今年以來住建部已對8個城市的房地產(chǎn)工作進(jìn)行調(diào)研督導(dǎo)。