牡丹江樓市困局：人口外流 二手房價跌回5年前

黑龍江省又一地級市因低房價“出圈”。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，在不考慮通脹前提下，2020年牡丹江二手房房價跌回5年前價格水平，今年一季度跌幅直接使其房價倒退至2007年水平。

無論是官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)還是房屋交易平臺公布數(shù)據(jù)，都向外界傳遞了一個信息：牡丹江房價在下跌。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月—3月，牡丹江無論新房銷售價格指數(shù)還是二手房銷售價格指數(shù)均同比下跌。具體來看，牡丹江二手房價格下跌幅度較大，1月—3月，其二手房價格同比下跌分別為10%、9.9%、9.4%。

4月，牡丹江房價也呈現(xiàn)下跌狀態(tài)。安居客數(shù)據(jù)顯示，4月牡丹江二手房均價5507元/平方米，環(huán)比下跌1.11%，同比下跌2.01%；新房均價4959元/平方米，當(dāng)前在售樓盤45個。

在貝殼研究院資深研究員唐瑄看來，牡丹江房地產(chǎn)發(fā)展呈下行態(tài)勢，與其整體經(jīng)濟發(fā)展情況相匹配。

2020年，牡丹江全市地區(qū)生產(chǎn)總值831.7億元，同比增長0.4%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，商品房銷售面積和銷售額均同比下降。數(shù)據(jù)顯示，2020年牡丹江全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資58.5億元，同比下降6.5%；牡丹江新開工面積90.9萬平方米，同比下降38.9%，其中住宅75.8萬平方米，同比下降39.2%；商品房銷售面積140.1萬平方米，同比下降16.9%；商品房銷售額68.4億元，同比下降17.3%。

牡丹江是黑龍江省東南部中心城市，轄綏芬河、海林、寧安、穆棱、東寧、林口6個縣（市）和東安、西安、愛民、陽明4個城區(qū)，全市總面積4.06萬平方公里。

唐瑄認為，牡丹江房價下跌很正常，原因是牡丹江經(jīng)濟總量小，導(dǎo)致人口凈流出尤其是青壯年勞動人口外流，缺乏產(chǎn)業(yè)和人口的支撐。

“青壯年流出人口居多”是牡丹江現(xiàn)階段人口發(fā)展存在的問題之一。

牡丹江市統(tǒng)計局表示，由于牡丹江市經(jīng)濟欠發(fā)達、經(jīng)濟總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經(jīng)濟發(fā)展的大項目，導(dǎo)致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。數(shù)據(jù)顯示，“90后”“00后”成為流出人口中的主力軍，比重達27.1%。

截至2019年末，牡丹江市常住人口260.5萬，與2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)相比，近10年常住人口減少19.4萬，年均減少2.2萬。

在一定程度上，牡丹江樓市也是一些三四線城市房地產(chǎn)市場真實寫照。

唐瑄認為，不止是牡丹江，其他一些經(jīng)濟欠發(fā)達、傳統(tǒng)資源型城市的房地產(chǎn)市場也面臨類似的困境，即“新房-二手房積壓下跌”的惡性循環(huán)。

“我們研究發(fā)現(xiàn)，棚改退潮以來，缺乏基本面支撐的非核心三四線城市需求側(cè)明顯萎縮，但土地和新房供給還在增加，供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結(jié)構(gòu)問題，形成‘新房—二手房積壓下跌’的惡性循環(huán)?！碧片u表示。

根據(jù)貝殼研究院整理的數(shù)據(jù)顯示，在各城市新房價格指數(shù)方面，自2019年棚改逐步退坡至今，貝殼研究院監(jiān)測的100城中，三四線市場整體大幅跑輸一二線市場。盡管今年一季度有所回升，三四線城市整體新房價格指數(shù)僅回到兩年前的水平。

此外，三四線城市土地流拍現(xiàn)象顯著。2020年全年，貝殼研究院統(tǒng)計監(jiān)測的163個三四線城市中有123個城市有土地流拍，占比高達四分之三。29個城市的流拍率超過20%，主要集中在華中（10城）、東北（6城）、廣東（5城）以及云貴桂地區(qū)。除了傳統(tǒng)印象中發(fā)展相對落后的內(nèi)陸腹地，靠近大灣區(qū)的廣東其他三四線城市也遭遇了地產(chǎn)市場冷卻的情況。

中國社科院金融所在4月25日發(fā)布的《中國金融報告2020：新發(fā)展格局下的金融變革》一書中表示，一二線城市與三四線城市之間的房價表現(xiàn)將會分化加劇，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度未來有望持續(xù)提高。這意味著，未來三四線城市的中小房地產(chǎn)開發(fā)商會面臨較大的經(jīng)營風(fēng)險。

在唐瑄看來，三四線城市的房地產(chǎn)市場要想“破局”，需從兩方面發(fā)力：一是從城市經(jīng)濟發(fā)展來講，政府要著力發(fā)展有比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，如旅游、大規(guī)模農(nóng)林業(yè)等，通過發(fā)展有亮點的產(chǎn)業(yè)和就業(yè)崗位來提高當(dāng)?shù)氐娜司杖耄瑒趧恿α鞒霾艜p少；二是從房地產(chǎn)發(fā)展來看，過去幾年土地和新房供給已經(jīng)過剩，未來需要通過科學(xué)規(guī)劃用地出讓穩(wěn)定新房市場，同時通過舊改和政策盤活存量房市場，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和居住體驗，與新型城鎮(zhèn)化需求和置換改善需求良好匹配，方能打破困局，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。