冷暖轉(zhuǎn)換間，被低估的房地產(chǎn)行業(yè)

2020年，疫情常態(tài)化，相較其他服務(wù)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出了極強(qiáng)的韌性。政策主基調(diào)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”，朝向穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。在此期間，全國(guó)商品房銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。

停工停售不停擺，厚積薄發(fā)

特殊的一年，并未對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有特殊的照顧。

2020年初，疫情影響之下土地投資進(jìn)入“冷凍期”，供地減少、拿地意愿驟減。同時(shí)，銷(xiāo)售也發(fā)生了銳減。2020年1-3月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP100榜單顯示，1-3月TOP100房企實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售金額16629億元，同比下降15.8%。

4月起，隨著疫情得到控制，銷(xiāo)售端迅速回暖，二季度也成為房企拿地“窗口期”，企業(yè)補(bǔ)貨同時(shí)也在不斷調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏，“促銷(xiāo)售、抓回款、穩(wěn)現(xiàn)金流”成為共識(shí)。

雖然疫情影響，但在消費(fèi)、出口被抑制的情況下，投資成為刺激經(jīng)濟(jì)恢復(fù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的唯一手段。而寬松的信貸政策，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)高位運(yùn)行成為必然，并成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力。

2020年12月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額15350.3億元，單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)20.6%，環(huán)比增長(zhǎng)27.7%?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至12月末，TOP100房企的累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額達(dá)到114839.4億元，較2019年增長(zhǎng)13.3%。從全年業(yè)績(jī)走勢(shì)來(lái)看，一季度行業(yè)銷(xiāo)售受疫情影響最為顯著。二季度市場(chǎng)逐步恢復(fù)，百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)同比在4月轉(zhuǎn)正并穩(wěn)步提升。下半年，房企供貨和銷(xiāo)售節(jié)奏后移、供應(yīng)量顯著提升。

堅(jiān)持“房住不炒”，調(diào)控加碼

黑天鵝下，行業(yè)韌性展露得淋漓盡致。房地產(chǎn)成為最先恢復(fù)的行業(yè)，甚至個(gè)別地方出現(xiàn)偏離主基調(diào)的跡象。為抑制市場(chǎng)過(guò)熱，從中央到地方，調(diào)控措施不斷。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，去年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻次高達(dá)489次。

2020年初，國(guó)務(wù)院出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)，堅(jiān)持“房住不炒”，嚴(yán)禁大規(guī)模無(wú)序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，支持合理自住需求，創(chuàng)新土地集約利用方式等。4月17日，中央政治局會(huì)議指出，積極的財(cái)政政策要更加積極有為，實(shí)行減稅政策，階段性提高財(cái)政赤字率。穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，降低融資成本，保持流動(dòng)性合理充裕，擴(kuò)大直接融資比重，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，完善匯率形成機(jī)制。

2020年下半年，央行和住建部聯(lián)合出臺(tái)限制開(kāi)發(fā)商融資的“三條紅線”：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、房企的凈負(fù)債率不得大于100%、房企的“現(xiàn)金短債比”小于1，外加拿地銷(xiāo)售比是否過(guò)高、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也納入監(jiān)管機(jī)構(gòu)考察重要指標(biāo)。

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知（銀發(fā)〔2020〕322號(hào)）》，啟動(dòng)對(duì)銀行差別化的房貸“五分檔”控制模式。“三道紅線”控制資產(chǎn)端，房貸“五分檔”控制資金端。

“三道紅線限制了房企的負(fù)債，自然會(huì)使得很多房企后續(xù)需要關(guān)注負(fù)債的數(shù)據(jù)，這個(gè)時(shí)候房企確實(shí)需要積極降價(jià)促銷(xiāo)，以穩(wěn)定現(xiàn)金流。從實(shí)際過(guò)程看，房企還需要開(kāi)拓融資渠道，積極穩(wěn)定資金的來(lái)源?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于五檔分類(lèi)，其實(shí)本質(zhì)上就是貸款集中度的管理。這個(gè)會(huì)影響營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)。至少對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)來(lái)說(shuō)，需要注意貸款政策的變動(dòng)，進(jìn)而注意去庫(kù)存的工作。

規(guī)?；l(fā)展，41家千億房企平穩(wěn)增長(zhǎng)

前有疫情，后有調(diào)控，房地產(chǎn)的2020殊為不易。即便如此，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額仍雙雙刷新歷史紀(jì)錄。

1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積176086萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.6%;商品房銷(xiāo)售額173613億元，增長(zhǎng)8.7%。從絕對(duì)值上看，這一規(guī)模超過(guò)2018年的水平，再創(chuàng)歷史新高。

綜合梳理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2020年共計(jì)166家房企躋身百億軍團(tuán)，銷(xiāo)售額平均增速為14.4%；百億企業(yè)的權(quán)益銷(xiāo)售額共計(jì)10.7萬(wàn)億元，市場(chǎng)份額約61.8% 。其中，3000億以上8家、1000-3000億33家、500-1000億26家、300-500億43家、100-300億56家。從數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年百億企業(yè)銷(xiāo)售額平均增速為14.4%，遠(yuǎn)低于2016年的49.3%，行業(yè)進(jìn)入降速求穩(wěn)通道特征明顯。從公布年度銷(xiāo)售目標(biāo)的25家代表企業(yè)來(lái)看，2020年房企銷(xiāo)售目標(biāo)完成率總體較好，均值為106.1%。其中，綠城、雅居樂(lè)、招商、金茂、華潤(rùn)等企業(yè)的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率均值110%以上。從區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角、粵港澳（內(nèi)地）、京津冀三大城市群銷(xiāo)售貢獻(xiàn)突出，合計(jì)占比超六成，銷(xiāo)售占比繼續(xù)提升。

在“三道紅線”+“五檔分類(lèi)”雙重打壓下，2021年對(duì)房企而言，無(wú)疑也是挑戰(zhàn)年，是否能延續(xù)2020的成績(jī)，還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。

業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，就當(dāng)前企業(yè)來(lái)說(shuō)，其實(shí)這兩個(gè)政策都需要重視起來(lái)。如果房企要拿地，就要考慮到負(fù)債、資金回籠等。要防范高價(jià)拿地等現(xiàn)象，同時(shí)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)和投資部門(mén)需要積極配合，真正了解企業(yè)的資金狀況和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)狀況。不過(guò)預(yù)計(jì)有一些企業(yè)是適應(yīng)了此類(lèi)政策，至少這說(shuō)明了一點(diǎn)，即企業(yè)還是可以尋找出路，積極應(yīng)對(duì)此類(lèi)外部政策環(huán)境變化的情況。從后續(xù)發(fā)展來(lái)看，實(shí)際上大房企應(yīng)對(duì)能力更強(qiáng)，其在營(yíng)銷(xiāo)方面依然會(huì)有較好的表現(xiàn)，業(yè)績(jī)依然有成長(zhǎng)性。