上海集中供地首日：規(guī)范制度下“波瀾不驚”

“上海的競拍規(guī)則其實沒怎么變化，只不過之前是一塊一塊拍，現(xiàn)在是集中拍地。對企業(yè)來說有好處，因為設(shè)置了中止價，將地塊溢價率控制在10%以內(nèi)，這給了房企利潤空間，也讓更多房企看到了在上海拿地的希望?！币晃粎⑴c拍地的房企投資人士6月18日9時30分正式競拍之前就早早來到上海土地交易市場提交資料。

“618”，本是電商狂歡日，如今也變成了上海的土地狂歡日，這是上海今年首次集中供地的第一天。

上述投資人士說，他們就是為了拿地而來，相比其他城市，雖然上海首次集中供地來的比較晚，但是土拍制度更加規(guī)范，因此房企拿地熱情很高，一個很明顯的表現(xiàn)就是，參拍房企比之前多了。

“據(jù)圈子內(nèi)流動的消息，有房企這次參拍了十個地塊?！?/p>

雖然房企熱情高漲，但從上海集中供地首日地塊出讓情況來看，預期中的熱度未至，取而代之的是“平穩(wěn)”。13塊涉宅用地，10塊零溢價成交，首日共攬金約478億元。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，上海集中供地首拍不管從政策制定的初衷來看還是從實際結(jié)果來看基本實現(xiàn)了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的國家房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)。首先，從穩(wěn)地價這個方面來看，上海調(diào)整了土拍制度，分別設(shè)置了起始價、中止價及最高報價，溢價率整體在10%左右，超過中止價后也不是最高報價得地塊，而是接近平均值水平者得。這基本鎖死了土地的整體價格水平。第二，從穩(wěn)房價這個方面來看，本次土拍引入房價地價聯(lián)動機制，在拍地前就明確項目預售參考價格，因此，房價基本也鎖死了。第三，從穩(wěn)預期的角度來看，在地價穩(wěn)定，房價穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，預期也就穩(wěn)定了。

舊改等地塊出讓“波瀾不驚”上午拍賣僅持續(xù)1個多小時

根據(jù)土地交易市場的消息顯示，上海首批集中出讓地塊合計56幅，總數(shù)上比之前預告的增加了4幅，包含28幅含普通商品住房用地、6幅“城中村”改造用地（其中含有4幅普通商品房用地）、14幅征收安置房用地以及8幅租賃住房用地。

根據(jù)出讓公告，首日上午將出讓29幅地塊，地塊種類包含了租賃住房用地、征收安置房用地以及“城中村”改造用地。由于不少地塊都是定向出讓，拍賣現(xiàn)場也鮮少有房企加價，因此整個拍賣現(xiàn)場顯得波瀾不驚，上午的拍賣僅持續(xù)了一個多小時就宣告結(jié)束。

據(jù)一位現(xiàn)場參拍的房企人士表示，上午競拍現(xiàn)場氣氛很平和，基本就是來走個流程，簽個字。其所在企業(yè)為上海新徐涇城實業(yè)有限公司，該公司是由上海燦輝投資發(fā)展有限公司、云南俊發(fā)鳳凰置業(yè)有限公司以及上海青浦徐涇資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司共同持股，三者持股比例分別為45%、45%、10%。

在上午的競拍中，上海新徐涇城實業(yè)有限公司以15.36億元成功競得青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)振涇路“城中村”地塊，該地塊也是29幅所出讓地塊中四塊涉宅“城中村”用地之一。

該人士表示，雖然舊改地塊多是定向出讓，但要拿下舊改地塊著實不容易，別的開發(fā)商羨慕，但殊不知其中的艱辛，前期做了很多工作。

除了上述地塊，其他三幅涉宅“城中村”地塊分別被上海大華集團以及上海肖塘投資發(fā)展有限公司斬獲。

從上午場的整體出讓結(jié)果來看，29幅地塊的土地出讓金總額超過了121億元。

上海土地出讓管控“馬甲”拍地相比其他一線城市機會更“均衡”

相比上午場的平靜，下午的土地出讓顯得更加熱鬧。下午1時多，不少參與競拍的企業(yè)人員已經(jīng)陸續(xù)登記入場。

根據(jù)出讓資料，下午將有九塊涉宅地塊以掛牌方式出讓，由于其中涵蓋了位于楊浦區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)等市中心的重磅地塊，因此引發(fā)市場極大關(guān)注。

根據(jù)規(guī)定，下午出讓的地塊僅有楊浦區(qū)定海社區(qū)B3-1地塊（大橋街道118街坊）做現(xiàn)場直播。該地塊起拍價12.84億元，起始樓板價為5.86萬元/平方米。

相比此次一同出讓的靜安和普陀地塊，楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊雖然為純住宅地塊，但其體量最小，留給開發(fā)商的想象空間并不大。

即使如此，該地塊依然競爭激烈。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，在市中心四幅涉宅地塊中，靜安區(qū)和徐匯區(qū)地塊均只有兩位有效競買人，起拍總價最高的普陀萬里社區(qū)地塊僅有一位有效競買人，而楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊則有三位有效競買人。

在競拍現(xiàn)場，根據(jù)現(xiàn)場主持人提示，在征得該地塊三位競買人意愿后，地塊進入現(xiàn)場競價階段，而后經(jīng)過多輪報價后觸及該地塊139260萬元中止價，進而轉(zhuǎn)入一次書面報價階段。

最終，上海楊浦城市建設(shè)投資報價140250萬元，與平均價格差價僅有80多萬元，低于同時進行一次報價的另兩名競買人，從而競得該地塊。

在該地塊之后，靜安區(qū)靈石社區(qū)N070403單元095a-02、095b-01地塊被保利以以105.13億元競得，溢價率8.39%，成交樓板價51707元/平方米。徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh128E03地塊，由上海豫園旅游商城（集團）股份有限公司子公司上海復地領(lǐng)珺實業(yè)發(fā)展有限公司以人民幣51.705億元競得。普陀區(qū)萬里社區(qū)W060701單元X101-01、X102-02、X103-01地塊（237坊地塊）最終由卓越和京東聯(lián)合體底價拿下，成交價格為99.1億元。綜合來看，僅市中心四幅涉宅地塊出讓金預計在270億元左右。

值得注意的是，市中心重磅地塊并未出現(xiàn)房企激烈爭搶，有效競買人基本低于三家。這在上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦看來，主要原因還是總價較高，目前房企普遍資金較為緊張，拿下一塊百億總價地塊很可能就沒有資金再去競爭其他地塊。

此外，在宋紅衛(wèi)看來，上海在首次集中供地前還公布了二拍將要供應(yīng)出來的土地，其中包括楊浦、徐匯等核心區(qū)域的地塊，也就是說這次沒有拍中地塊的房企在二次土拍還有比較好的機會，也起到了穩(wěn)定預期的作用。

與其他集中供地的城市相比，上海的土地出讓制度更加規(guī)范，除了求穩(wěn)，還嚴格禁止“馬甲”拍地，即同一地塊中不得出現(xiàn)關(guān)聯(lián)企業(yè)。在競拍結(jié)束后，申請人競得地塊的，在完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，不以任何直接或間接的形式將本方（及本地塊項目公司）的股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給本地塊其他申請人或其關(guān)聯(lián)方；申請人未競得地塊的，在受讓人完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，本方及本方關(guān)聯(lián)方不以任何直接或間接的形式獲取受讓人（及本地塊項目公司）的股權(quán)或投資權(quán)益，以此來保證拍地的公平公正。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，土拍新規(guī)下，土地成交溢價率都不高，原來業(yè)內(nèi)以為熱點地塊應(yīng)該有很多房企參與拍賣，實際上卻不是，基本上一塊地就兩、三家爭搶，說明土地出讓新規(guī)讓房企分流了，控制了市場熱度。

“上海土地新規(guī)比較公平。這從土拍結(jié)果可見一斑。其他城市多是大房企或者國企、央企一家獨大，但從上海今天的狀況來看，小房企、大房企都有拿地，就說明市場機會是比較公平均等的，也是符合上海競爭環(huán)境，或者說要求?！北R文曦說。