提高項目周轉(zhuǎn) 房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市

隨著樓市調(diào)控趨緊，不少房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，通過降價方式加速項目去化，提高項目周轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，房價上漲過快的城市可能被“重點關(guān)注”，預計更多三四線城市樓市調(diào)控會逐步展開。

　　銷售面臨壓力

　　克而瑞證券公布的2021年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP100銷售排行榜顯示，前7月百強房企累計銷售額增速繼續(xù)收窄，錄得銷售額79537億元，同比增長29.6%。7月百強房企全口徑銷售額10118億元，同比下降7%。其中，華僑城、電建、綠地漲幅居前，恒大、陽光城、越秀跌幅居前。

　　8月3日晚間，中國恒大發(fā)布銷售簡報，7月中國恒大物業(yè)實現(xiàn)合約銷售金額437.8億元，合約銷售面積543.5萬平方米。2021年1月至7月，中國恒大物業(yè)累計實現(xiàn)合約銷售金額4005.6億元，合約銷售面積4844.9萬平方米。2020年7月，中國恒大物業(yè)共實現(xiàn)合約銷售金額約503億元，合約銷售面積約538.7萬平方米。2020年1月至7月，集團物業(yè)累計合約銷售金額約3991.4億元，累計合約銷售面積約4401.9萬平方米。

　　拿地方面，據(jù)首創(chuàng)證券監(jiān)測，前7個月，百強房企共新增土地建筑面積35042.3萬平方米，同比下降5.8%。隨著部分熱點城市調(diào)控升級以及房地產(chǎn)貸款增速放緩，需求釋放節(jié)奏預計受到影響。同時，重點城市房貸利率有所上調(diào)，預計銷售增速中樞將逐步下移。

　　樓市調(diào)控趨緊

　　8月2日，浙江省金華市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確，金華市在實行住宅限售、實行公證搖號銷售、加強二手住宅價格監(jiān)管、加強金融監(jiān)管、嚴格更名管理、落實主體責任等方面進行調(diào)控。《通知》指出，凡在金華市區(qū)新購買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿3年后方可上市交易。

　　7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市。

　　7月，金華房價上漲處于全國前列。同時，土地市場持續(xù)活躍，高溢價率地塊成交頻現(xiàn)，樓市上漲預期明顯。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，約談房價上漲過快城市成為房地產(chǎn)調(diào)控的一個重要特征。在一城一策的基礎(chǔ)上，住建部的督導持續(xù)加強。

　　8月2日，廣州市黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州開發(fā)區(qū)建設(shè)和交通局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于取消人才住房政策的通知，自2021年8月2日起執(zhí)行。

　　此前的政策規(guī)定，經(jīng)區(qū)認定的在黃埔區(qū)連續(xù)工作半年以上的各類人才，可不受戶籍限制，在黃埔區(qū)范圍內(nèi)購買1套商品住房；在黃埔區(qū)工作，持有廣州市人才綠卡或經(jīng)區(qū)認定的杰出人才、優(yōu)秀人才、精英人才、名校（園）長、名教師、優(yōu)秀醫(yī)學專家、黃埔工匠，其父母、配偶父母、成年子女均可在黃埔區(qū)范圍內(nèi)購買1套商品住房。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，樓市調(diào)控進入到新的模式，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時解決問題，有助于進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　全面提高周轉(zhuǎn)

　　在此背景下，房企持續(xù)強化節(jié)點目標和資源保障協(xié)同，全面提高項目周轉(zhuǎn)。

　　深物業(yè)A預計2021年上半年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤6.76億元，同比增長218.91%。公司表示，報告期內(nèi)房地產(chǎn)板塊持續(xù)強化節(jié)點目標和資源保障協(xié)同，項目周轉(zhuǎn)全面提速。預計2021年1-6月各項目合計結(jié)算收入比上年同期大幅增加，結(jié)算項目的毛利率比上年同期有所提升。

　　值得注意的是，熱點城市調(diào)控政策頻發(fā)，不少房企開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，通過大幅降價的方式，加速項目去化，提高項目周轉(zhuǎn)。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，房價上漲過快是住建部約談5個城市的直接原因。預計房地產(chǎn)市場降溫的概率加大，下半年樓市調(diào)控不會放松，約談所產(chǎn)生的威懾效力將直接作用于整個下半年。房地產(chǎn)調(diào)控將進入以“控房價”為錨點，強化穩(wěn)定房地產(chǎn)秩序，保障房地產(chǎn)市場規(guī)范化運行，平穩(wěn)健康發(fā)展。房價上漲過快的城市都有可能被“重點關(guān)注”。

　　張波指出，今年上半年，一二線城市出臺政策的情況較多，對離婚買房、落戶買房、贈與、法拍等環(huán)節(jié)存在的漏洞“打補丁”。從目前約談的城市看，三四線城市也被覆蓋，這預示著更多三四線城市的調(diào)控會逐步展開。

　　首創(chuàng)證券研報顯示，當前板塊估值及主流房企股價均為全年新低水平。預計行業(yè)基本面及估值的持續(xù)背離將得到改善。建議關(guān)注擁有優(yōu)質(zhì)土地資源的房地產(chǎn)企業(yè)；業(yè)績改善、財務(wù)指標健康的公司以及運營能力、成本管控能力、融資能力具有優(yōu)勢的房企。