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在九江買一套房，5年內(nèi)漲多少才不算虧？

2021-11-12 17:01:00 來源：住在九江【瀏覽字號：大中小】

如果你有20萬的流動資金，你會用來干嘛？

很多人會說，投資啊，錢放著可是要貶值的。

那，投什么呢？

很多人第一反應(yīng)是：買房！等房子漲價的時候把它賣出去。只要房價不跌就不虧，漲了就是賺。

這邏輯，聽上去似乎沒啥問題。但這只是按原金額計算，沒算持有成本。

今天，就和大家粗略估算一下：在九江持有一套房子，5年后賣出，要漲多少錢一平米才不會虧？

房產(chǎn)的持有成本

首先，要算下買了一套新房后，5年內(nèi)都會產(chǎn)生哪些成本？

我們假設(shè)2021年入手1套100平的三室，單價8000元，總價80萬，采取等額本息30年貸款的方式購買。純投資型置業(yè)，期房，兩年后交房，另有住房，無需支付租房費用。

首付16萬，貸款64萬。不考慮通脹對資金成本的影響下，這5年主要成本有以下四部分：

1、利率成本：

貸款買房購房者將面臨5年內(nèi)的利息成本，按房貸利率6.125%算，五年累計還款3888x60個月約為23.3萬元，其中利息約19萬元，本金約4.3萬元。

2、稅費成本：

買房之后還面臨契稅（1.5%）、維修基金等成本（83元/平），這兩個為一次性費用，成本為80萬*1.5％+100㎡*83元/㎡=2萬左右。

3、維護成本：

2年后交房，所以這個房子我們是需要交3年物業(yè)費的，目前九江新房物業(yè)費普遍在1.9元/㎡左右，成本為100㎡*1.9元/㎡*36個月=6840元。

4、理財成本：

16萬首付如果不買房存銀行5年將獲得多少利率？按照風(fēng)險較低的保本投資產(chǎn)品，年化收益率4%來算，5年將獲得16*4%*5=3.2萬元。（這還不包括5年內(nèi)支出的利率成本+稅費成本+維護成本，這筆錢用作其他投資用途也可獲得的收益。）

由此得出，按揭購房5年持有成本總計：19萬（利息）+2萬（稅費）+6840元（物業(yè)費）+3.2萬（損失的理財收益）≈25萬元。

五年內(nèi)房價漲多少才不虧？

按照九江目前二手房交易規(guī)則，賣方需支付1%的中介費，其他稅費一般都由買主承擔(dān)，所以不計算在賣房者成本之內(nèi)。

五年后若賣出，保本計算需收回這五年內(nèi)的持有成本，以及房子的總額，則房屋的售價=持有成本+房子總額+中介費1%。也就是：持有成本（25萬）+房子總額（80萬）+中介費（約1萬）=106萬。

也就是說，得賣1.06萬元/㎡才能保本。

對比購入時的房屋價格，房價要漲2600元/㎡，漲幅需達到32.5%，平均每年的房價需要漲6%-7%。

房住不炒 樓市投資請冷靜

當(dāng)然，以上結(jié)果只是書面上的計算，數(shù)據(jù)僅供參考。

在實際的投資行為中，情況更為復(fù)雜，需要考慮因素更多。比如五年后，你能否順利找到房子的“下家”，你因為購買這套房子所錯失的其他投資機會成本，LPR利率的浮動等。

由此可見，房價如果不再大幅度上漲，除了剛需購房者之外，正常的買賣房產(chǎn)基本上就是無利可圖的！

在房住不炒的當(dāng)下，買房投資并不是好的投資方式。

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