濂溪區(qū)德化中學項目房屋征收補償安置方案 （征求意見稿）

為加快推進我市城市建設(shè)，完善教育功能配套，改善人居環(huán)境，促進市、區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展，濂溪區(qū)人民政府擬征收德化中學項目范圍內(nèi)房屋及其地面附著物。根據(jù)《濂溪區(qū)德化中學項目地塊土地告知書》，制定房屋征收補償安置方案（征求意見稿）。

一、房屋征收與補償?shù)姆梢罁?jù)

1.《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）

2.《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（江西省政府令214號）

3.《九江市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（九府發(fā)〔2016〕12號）

4.《九江市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收與補償實施辦法》（九府發(fā)〔2016〕13號）

二、征收范圍

濂溪區(qū)德化中學地塊位于十里街道，東至中體奧城國際，南至德化東路，西至高壓電力走廊及蓮宗寺，北至中體奧城國際，共征收房屋面積約15000平方米，詳見房屋征收規(guī)劃紅線圖。??

三、征收部門和征收實施單位

本項目房屋征收實行委托征收方式。

1.房屋征收主體：濂溪區(qū)人民政府

2.房屋征收部門：濂溪區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

3.委托十里街道辦事處組織實施轄區(qū)內(nèi)的房屋征收工作，并與被征收人簽訂房屋征收補償協(xié)議。

4.委托九江市濂溪區(qū)房地產(chǎn)測繪隊承擔被征收房屋的結(jié)構(gòu)認定、面積測繪丈量、附屬物勘察清點工作。

四、征收期限

自征收決定公告發(fā)布之日起60天內(nèi)完成全部房屋征收任務(wù)。

五、被征收房屋類型和建筑面積的認定辦法

1.國有土地上被征收房屋的結(jié)構(gòu)和建筑面積，以房屋所有權(quán)證載明的為準。征收當事人對房屋所有權(quán)證載明的結(jié)構(gòu)和建筑面積有異議的，可申請發(fā)證部門重新核定，由此產(chǎn)生的費用由申請人承擔。無產(chǎn)權(quán)證的以征收人委托的具有相應資質(zhì)的測繪部門測繪數(shù)據(jù)為準。

2.集體土地上被征收房屋的結(jié)構(gòu)和建筑面積，經(jīng)有關(guān)部門確權(quán)后，以征收人委托的具有相應資質(zhì)的測繪部門測繪數(shù)據(jù)為準。

3.未經(jīng)批準擅自搭建的違法建筑不作補償，一律自行拆除。拒不自行拆除的，由九江市濂溪區(qū)有關(guān)行政機關(guān)依法進行強制拆除，以料抵工。

六、房屋征收補償方式、標準和計算方法

1.國有土地上的房屋(城房)征收補償實行貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。

（1）選擇貨幣補償方式的：

根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)等因素，以正式公告發(fā)布之日為評估時點，由依程序選定的評估機構(gòu)進行評估，按評估價格補償。

（2）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的：

產(chǎn)權(quán)調(diào)換地點：濂溪區(qū)城房安置點。

調(diào)換方式：按照征收面積就近套戶型的原則（安置房具體戶型及面積以房地產(chǎn)測繪部門確權(quán)面積為準），實行就近還房安置。

結(jié)算方式：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋均須計算結(jié)構(gòu)差價；被征收房屋面積大于還房面積的，超面積部分按被征收房屋的評估價進行補償；還房面積大于被征收房屋面積的，10平方米以內(nèi)（含10平方米）按2800元∕平方米購買，超10平方米以上的部分按安置點房屋市場價格購買。

選擇還房安置的被征收戶在簽訂《房屋征收補償安置協(xié)議》后，根據(jù)安置還房的面積，結(jié)合安置房的戶型按照先簽協(xié)議先交鑰匙先選房的原則，確定安置房選房順序。

2.集體土地上的房屋（農(nóng)房）補償實行貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。

（1）選擇貨幣補償方式的：

以房屋征收決定發(fā)布之日為評估時點，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、成新、結(jié)構(gòu)，面積等因素，由依程序選定的評估機構(gòu)確定最終貨幣補償價格。

（2）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的：

產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置地點：十里農(nóng)民公寓安置點。

調(diào)換方式：根據(jù)被征收人實際情況，可選擇依照安置點房屋的實際戶型，采用被征收房屋建筑面積相同或就近套戶型的原則，按1:1的比例安置還房。但每戶還房安置面積最高不超過360平方米，及人均還房不超過50平方米。安置房具體戶型及面積以設(shè)計和房地產(chǎn)測繪部門確權(quán)面積為準。

結(jié)算方式：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋均須計算結(jié)構(gòu)差價，土木-磚木結(jié)構(gòu)190元∕平方米、磚木-磚混結(jié)構(gòu)182元∕平方米；被征收房屋面積大于還房面積的，超面積部分按被征收房屋的評估價進行補償；還房面積大于被征收房屋面積的，超10平方米（含10平方米）內(nèi)的部分按2800元∕平方米購買，10平方米以上的按3500元∕平方米購買。

選擇還房安置的被征收戶在簽訂《房屋征收補償安置協(xié)議》后，原則上根據(jù)還房的面積，結(jié)合安置房的戶型按照先簽協(xié)議先交鑰匙先選房。

（3）簡易房屋按一律不還房安置，按房屋重置評估價格補償。

（4）未建成達到居住功能的磚混結(jié)構(gòu)房屋（無門窗、內(nèi)外墻體未粉刷的）按1600元/平方米予以貨幣補償，不計算搬遷、臨時安置費，也不享受25%的貨幣補償獎勵。

3.住宅改非住宅房屋的認定與補償計算標準

（1）住宅改生產(chǎn)經(jīng)營性用房補償。征收原作為住宅房屋，被征收人自行改變房屋用途作為生產(chǎn)經(jīng)營性使用的，且以該房屋為注冊地址辦理了工商營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記等相關(guān)手續(xù)兩年以上，按住宅房屋性質(zhì)給予征收補償，僅按照標準給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

（2）住宅改商業(yè)經(jīng)營性店面的認定與補償。征收原住宅房屋已作為商業(yè)經(jīng)營性店面使用，且以該房屋為注冊地址辦理了工商營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記兩年以上，并具有稅負核定憑證的，對其實際用于商業(yè)經(jīng)營的部分可以給予適當補助。補助標準根據(jù)房屋坐落和實際用途與原性質(zhì)房屋價值的差額情況按原房屋價值的10-50%給予一次性補助。其中房屋臨主干道的，一層住改非房屋按原房屋價值的40-50%給予一次性補償；里弄、小巷(城中村的村頭、路口)一層住改非房屋按原房屋價值的10-30%給予一次性補助。住宅一層改商業(yè)經(jīng)營性門店面積按實際經(jīng)營面積計算，地下室、二層以上（含二層）改為經(jīng)營的一律不給予房屋補助，只給予停產(chǎn)停業(yè)損失。

4.國有土地上非住宅房屋補償

國有土地上非住宅房屋補償根據(jù)其土地用途由房屋評估機構(gòu)按照評估時點進行評估，按評估價格補償；營業(yè)性店面停業(yè)損失按30元/平方米·月標準補償6個月。

5.集體土地上生產(chǎn)經(jīng)營性（非住宅）房屋補償

集體土地上生產(chǎn)經(jīng)營性房屋實行貨幣補償安置，補償包括房屋價值和停產(chǎn)停業(yè)損失補償。房屋價值補償按被征收房屋重置價格加集體土地征收補償費用（或取得土地成本）。

6.其他補償

（1）房屋搬遷補助費，有線電視、電話等設(shè)施補償費按照《九江市城區(qū)房屋拆遷若干補償標準》執(zhí)行，其中，房屋搬遷補助費按征收房屋建筑面積每平方米7元計算，不足600元的補足至600元。對選擇實物安置還房和選擇貨幣補償?shù)木Ц秲纱伟徇w補助費。

（2）臨時安置補助費為8元∕月·㎡，還房期限一般為簽協(xié)議后36個月內(nèi)還房，超過36個月未還房安置的，自逾期之日起按原標準的1.5倍支付臨時安置補助費，逾期超過12個月的，自超過之日起按兩倍支付臨時安置補助費。臨時安置補助費從簽訂征收補償安置協(xié)議并騰空交付被征收房屋鑰匙之日起計算起始時間。對住房不足60平方米的，按照60平方米房屋計算臨時安置補助費。

（3）裝飾、裝修補償按評估機構(gòu)評估價格補償。

（4）房屋附屬設(shè)施、附屬物補償標準按九江市房屋附屬物補償標準執(zhí)行（詳見附表）。

（5）征收住改非房屋，造成被征收人停產(chǎn)停業(yè)損失的，按照被征收房屋價值的4%（農(nóng)房按房屋價值的10%）給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

（6）產(chǎn)權(quán)調(diào)換中，征收人恢復了被征收人原有的供電、供水、供氣等設(shè)施的，不予補償，還房協(xié)議約定的新增設(shè)施，由被征收人承擔費用。選擇貨幣補償?shù)?，按其安裝的費用標準給予補償。

七、住房保障

1.征收產(chǎn)權(quán)建筑面積小于36平方米且屬于被征收人唯一一套住房的，安置時補足至36平方米，不結(jié)算差價。

2.選擇貨幣補償后，符合住房保障條件的被征收人，自愿選擇保障性住房的，可自簽訂協(xié)議起60天內(nèi)，由本人申請保障性住房，住房保障管理部門應及時予以審核確認，并辦理相關(guān)手續(xù)，不需輪候。

八、補助和獎勵辦法

1.凡能在征收規(guī)定的期限內(nèi)簽訂征收補償協(xié)議并完成搬遷繳交鑰匙的，給予每戶6000元的搬遷進度獎。

2.選擇貨幣補償?shù)模ǚ亲≌秃喴鬃≌猓?，農(nóng)房需住房面積在360平方米以內(nèi)，及人均住房面積小于50平方米的（獨生子女按2人計算），按照被征收房屋評估價值的25%給予貨幣安置獎勵。

3.選擇貨幣補償?shù)?，支?個月臨時安置補助費。

九、面積與分戶原則

1.房屋面積認定原則

房屋征收部門應當對房屋征收范圍內(nèi)的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積以及土地使用權(quán)屬等情況組織調(diào)查登記，被征收房屋所有權(quán)人、公有房屋承租人應當予以配合。調(diào)查結(jié)果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

對房屋征收范圍內(nèi)已依法登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，應當以不動產(chǎn)（房屋權(quán)屬）登記證書和不動產(chǎn)（房屋）登記簿為準，不動產(chǎn)登記（房屋權(quán)屬）證書和不動產(chǎn)（房屋）登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記（房屋）簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)（房屋）登記簿為準。

對房屋征收范圍內(nèi)未依法登記的建筑，由房屋征收部門會同住建、自然資源、城管等部門調(diào)查認定，對調(diào)查認定為合法的建筑或者未超過批準期限的臨時建筑，應當予以補償；對調(diào)查認定為違法的建筑或者超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

2.分戶原則

被征收家庭人口數(shù)按被征收房屋所登記的農(nóng)村常住人口計算，獨生子女按2人計算，已婚未生育子女的夫妻可按三人計算，現(xiàn)役軍人、在校大中專畢業(yè)生以及服刑人員可計算家庭人口。

集體土地上被征收住房中，一直與父母生活在一起的已婚成年兒子或達到婚齡的兒子，且戶口登記在被征收房屋的，可另行分戶安置。

外來戶（戶口未登記在被征收房屋的）及城鎮(zhèn)居民不享受集體土地上分戶，且只能安置一套安置房；總建筑面積未超過120平米的，只能按一戶安置，超過120平米的，擬分戶出來的面積不得少于40平方米；夫妻不享受分戶；被征收戶在征收范圍內(nèi)有多處合法住宅的，合并計算一戶安置，不享受分戶。

十、補償款支付方法

根據(jù)與被征收人簽訂的征收補償協(xié)議，征收人向被征收人開具領(lǐng)款憑證（銀行存折），被征收人憑存折到征收人辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)領(lǐng)取補償款。

十一、房屋征收評估機構(gòu)選定

參照《江西省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第二十一條的有關(guān)辦法選定房地產(chǎn)評估機構(gòu)。

十二、法律責任

1.區(qū)房屋征收部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、村（居）委會的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本規(guī)程規(guī)定的職責，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由區(qū)人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

2.采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

3.貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關(guān)款項，限期退還違法所得，對有關(guān)責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

4.房地產(chǎn)測繪機構(gòu)或者測繪人員，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師弄虛作假或出現(xiàn)重大差錯，造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

十三、本方案未盡之處，按照相關(guān)法規(guī)政策處理。

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附：九江市房屋征收附屬物補償標準

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該方案涉及的房屋所有權(quán)人對該方案有建議的，可在公告之日起30日內(nèi)以書面形式向濂溪區(qū)住建局反映。