去化周期超18個(gè)月！北京房山將試點(diǎn)購房新支持政策

?  北京市房山區(qū)正在試點(diǎn)新的住房支持政策。

??4月10日，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布《2023年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單及實(shí)事事項(xiàng)一季度工作進(jìn)展情況》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。

??報(bào)告提出，要完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施，支持“一老一小”、中心城區(qū)人口疏解和職住平衡的合理住房需求。其中，多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點(diǎn)。

??報(bào)告同時(shí)提出，相關(guān)內(nèi)容將報(bào)請(qǐng)市委、市政府同意試點(diǎn)推進(jìn)，下一步需爭(zhēng)取人行營(yíng)管部和住建部同意。

??多位受訪人士表示，本次北京試點(diǎn)“一區(qū)一策”調(diào)控措施并以房山為試點(diǎn)區(qū)域是因區(qū)施策、精準(zhǔn)調(diào)控的體現(xiàn)，釋放了積極信號(hào)，嚴(yán)控多年的房地產(chǎn)政策有望出現(xiàn)松動(dòng)。

??“選擇房山區(qū)作為試點(diǎn)除了其作為近郊板塊的屬性更加適合之外，也和房山區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)相關(guān)，當(dāng)前房山區(qū)仍然存在一定去化壓力?！?諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄分析。

??根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年3月房山區(qū)為北京推新主力，共有4個(gè)新領(lǐng)銷許項(xiàng)目。銷售方面近期也較為活躍，3月房山新房銷售套數(shù)689套，較2月上漲155.19%。不過，截至2023年3月，房山區(qū)新房庫存為8151套，同比上升5.31%，去化周期超18個(gè)月。

??來自中指院數(shù)據(jù)則顯示，2017年以來北京市房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)較弱，除2021年外，各年商品住宅成交面積均在50萬平方米以下，2022年房山區(qū)商品住宅成交43.4萬平方米，同比下降48.1%，明顯高于北京全市降幅（-25.1%）。2023年一季度，房山區(qū)商品住宅成交在低基數(shù)以及部分項(xiàng)目集中網(wǎng)簽等因素下，同比增長(zhǎng)，市場(chǎng)情緒略有修復(fù)。但4月以來，房山區(qū)商品住宅日均成交面積較3月中下旬日均下降了46.6%，降幅高于北京整體水平。房山區(qū)短期庫存及出清周期仍較大，截至2023年3月末，商品住宅可售面積為103.2萬平方米，按近6個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，短期庫存出清周期為22.3個(gè)月，新房市場(chǎng)去化壓力較大。

??陳霄認(rèn)為這兩項(xiàng)政策通過后，將會(huì)有效解決北京人口的居住問題，促進(jìn)住房需求的釋放，尤其是帶動(dòng)一波改善性需求的釋放。“其實(shí)早在去年北京就已經(jīng)對(duì)全齡友好購房支持政策實(shí)施了試點(diǎn)，由于只選擇了3個(gè)項(xiàng)目作為試點(diǎn)定向放松認(rèn)房認(rèn)貸，因此產(chǎn)生的影響有限。”

??在北京房山區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的一營(yíng)銷總告訴記者，該政策核心是可以擴(kuò)寬客戶認(rèn)購渠道、降低客戶資金和資格方面的購買門檻，對(duì)企業(yè)來說是一個(gè)比較好的消息。“多子女家庭意味著換個(gè)名額買，職住平衡就是他們?nèi)绻诜可劫I二套的話不算是二套，另外老齡友好是超60歲以上首付35%，所以說是增加購房名額。”

??也有觀點(diǎn)認(rèn)為能否落地執(zhí)行還有待觀望?！皩?shí)際上，相關(guān)政策此前便有傳言，但具體到執(zhí)行層面相關(guān)部門還需爭(zhēng)取?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示。

??陳霄預(yù)計(jì)政策可能會(huì)在認(rèn)房又認(rèn)貸以及老年家庭、多孩家庭首付比例等方面做出調(diào)整，比如降低多孩家庭二套房首付、放寬多孩家庭的購房套數(shù)限制等。

??郭毅則認(rèn)為，政策是對(duì)特定家庭定向放松認(rèn)房又認(rèn)貸，因此還要看如何定義“多子女家庭”和“職住平衡家庭”，二孩以上算多子女？還是三孩？“職住平衡家庭”指的是在房山工作，但不在房山居住的人，但房山目前的產(chǎn)業(yè)偏重于制造業(yè)，樓市消費(fèi)力相對(duì)有限，大學(xué)城如果能繼續(xù)引進(jìn)新大學(xué)，會(huì)落位科研院所，估計(jì)會(huì)對(duì)樓市起到明顯拉動(dòng)，這就需要產(chǎn)業(yè)與樓市政策同步發(fā)力。

??談到政策的出臺(tái)對(duì)樓市影響方面，陳霄認(rèn)為，雖然當(dāng)前還是以試點(diǎn)的方式且具體政策調(diào)整還未落實(shí)，但也給市場(chǎng)帶來了一股暖風(fēng)，短期來看，對(duì)于作為試點(diǎn)區(qū)的房山可以起到促進(jìn)去化的積極作用。

??“覆蓋面越大，當(dāng)然對(duì)樓市提振的效果會(huì)越好，近年來房山區(qū)也是北京住宅用地供應(yīng)較多的區(qū)，但此前房山新房開發(fā)一直是以剛需產(chǎn)品為主，所以這項(xiàng)政策影響的估計(jì)會(huì)以持銷老盤為主，新盤獲益有限?！惫惚硎尽?/p>

??前述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人士亦表示，該政策對(duì)改善性住房需求的利好更大一些?！白罱芏嘈氯胧械捻?xiàng)目都是小面積產(chǎn)品，其次剛需本身也是35%首付比例，所以這個(gè)利好對(duì)剛需意義不是特別大?！?/p>

??房?jī)r(jià)浮動(dòng)方面，前述營(yíng)銷人士認(rèn)為需要看供需之間的關(guān)系?！跋鄬?duì)來說房山庫存也還比較大，所以這個(gè)不太好說，還是要看后期的客戶買房的意愿吧。”

??陳霄預(yù)計(jì)，北京作為全國(guó)政策調(diào)整的風(fēng)向標(biāo)，政策的放松也會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎，不會(huì)大規(guī)模大幅度放松，循序漸進(jìn)、試點(diǎn)嘗試成為重要的方式，并且著重強(qiáng)調(diào)“一區(qū)一策”，根據(jù)每個(gè)行政區(qū)的具體情況實(shí)行恰當(dāng)?shù)恼摺?/p>