一批新面孔正殺入地產(chǎn)

在地產(chǎn)行業(yè)加速洗牌之際，曾經(jīng)銷售額排名靠前的房企巨頭正從土地市場隱身，一些“新面孔”則重出江湖，逆勢入場拿地。

??6月9日，杭州第五批次供地共推出5宗地塊，其中一宗地塊被杭州臨安中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價4億元競得，樓面價11550元/平方米。該公司由中天美好集團(tuán)持股100%，中天美好集團(tuán)隸屬國內(nèi)大型民企中天控股旗下。

??同日，佛山市滔蓮瑋業(yè)房地產(chǎn)競得佛山南海西樵一宗商住地，成交價2.83億元，占地逾2.62萬平方米，折合樓面價約4059元/平方米。

??這家房企成立于2023年5月19日，尚不足一個月，其控股股東廣東滔蓮集團(tuán)成立于1998年，是一家以紡織印染為主，以園區(qū)運(yùn)營、地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、倉儲物流為輔的多元化、集團(tuán)式企業(yè)，歷年來都是本地納稅大戶。

??滔蓮集團(tuán)董事長楊滔行表示，未來3～5年，公司將在西樵鎮(zhèn)政府指導(dǎo)下，完成滔蓮科技工業(yè)園二期廠房、滔蓮健康產(chǎn)業(yè)園、滔蓮人才公寓和商住項目的開發(fā)建設(shè)，擬建建筑面積達(dá)50萬平方米、總投資額超25億元。

??“此時更多的是一些機(jī)會性擴(kuò)充土地儲備的房企入市，以及一些產(chǎn)業(yè)型公司為建設(shè)自用物業(yè)而拿地的窗口期，并非代表地產(chǎn)新勢力的崛起，畢竟現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)并不好做。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為。

??土地市場出現(xiàn)“新面孔”

??在克而瑞公布的1～5月房企拿地排行榜中，依舊是“老面孔”的國企、央企居多，且多為頭部房企。拿地金額20強(qiáng)中，有16家國企、央企，僅長隆集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)、偉星房產(chǎn)4家民營房企。

??其中，拿地前5強(qiáng)分別是華潤置地、萬科、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口、濱江集團(tuán)。第一名華潤置地，前5月拿地總金額487億元，遠(yuǎn)超第二名萬科（拿地金額332億元），拿地區(qū)域涉及重慶、長沙、蘇州、浙江溫州以及浙江金華義烏等多個地方，幾乎全國“掃貨”。

??今年以來，華潤置地一直在逆勢擴(kuò)張，其2023年月均拿地金額較2022年月均增長10%，1～5月拿地銷售比為0.34，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均。

??同時，后規(guī)模時代，在“大而強(qiáng)”房企失落之時，一些新面孔有了拿地機(jī)會，尤其是本土中小房企或有著實力母公司支持的民企，表現(xiàn)迅猛。

??偉星房產(chǎn)算是一匹“黑馬”。今年1～5月，偉星房產(chǎn)新增土地貨值199億元，排在榜單第12名。2022年該公司拿地20宗，拿地金額為243億元；2020～2022年共計拿地支出460億元，拿地區(qū)域為合肥、南京、杭州等。2022年，偉星房產(chǎn)銷售額為340億元，位列百強(qiáng)榜55位。

??它的母公司偉星集團(tuán)，是一家大型綜合型企業(yè)，擁有服裝輔料、新型建材、光學(xué)制品、金融投資等產(chǎn)業(yè)，旗下?lián)碛袃杉疑鲜泄?，其中，偉星股份是輔料行業(yè)的龍頭，主要生產(chǎn)紐扣、拉鏈等產(chǎn)品；偉星新材則是管材龍頭，主要生產(chǎn)給排水PPR管。

??廣州長隆集團(tuán)排在第7名，前5個月拿地金額為197億元。不過，長隆集團(tuán)算是特例。4月20日，華潤置地和長隆聯(lián)合體在廣州地塊出讓中豪取4宗地，總成交價約197億元。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這4宗地塊幾乎是“內(nèi)定”。

??排在第23名的坤和集團(tuán)，也是一家區(qū)域性民企，前5個月新增土地價值56億元。今年3月28日，坤和集團(tuán)在杭州土地拍賣中以總價30.2億元競得位于下沙中心區(qū)一宗地塊，樓面價為24064元/平方米。2022年，坤和集團(tuán)也曾數(shù)次參與杭州土地市場競拍，并拿下多幅地塊。

??但坤和集團(tuán)少有獨(dú)立開發(fā)的項目，走的是合作開發(fā)模式，其合作對象大都是頭部房企，如濱江集團(tuán)、綠城、萬科、龍湖?！熬退闶怯衫ず图瘓F(tuán)獨(dú)立競得的地塊，也會在后續(xù)引入其他開發(fā)商伙伴，并由其他開發(fā)商操盤，坤和更多是財務(wù)投資人角色。”一位熟悉坤和的人士稱。

??排在拿地榜28名的亞倫房地產(chǎn)，也是一匹“黑馬”的存在，1～5月，新增拿地金額94.8億元，拿地足跡遍布合肥、西安、廣州等一二線城市。

??亞倫房地產(chǎn)總部位于江蘇省南通市，控股母公司是江蘇亞倫集團(tuán)，成立于1976年，靠做家紡產(chǎn)業(yè)起家，1994年首次進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，代表建設(shè)項目有25萬平方米的江蘇紡織面料專業(yè)市場。

??市場格局在改變

??還有多家名不見經(jīng)傳的民營房企躋身前5月拿地金額百強(qiáng)榜單，如方遠(yuǎn)集團(tuán)（排在第29名）、遠(yuǎn)達(dá)房地產(chǎn)（第31名）、金洲房地產(chǎn)（第32名）、浙江百盛置業(yè)（第42名）、浙江中豪控股（第43名）、中天美好集團(tuán)（第59名）、大華集團(tuán)（第79名）等。

??記者注意到，這些民營房企很多都位于浙江，如濱江集團(tuán)、偉星房產(chǎn)、坤和集團(tuán)、方遠(yuǎn)集團(tuán)、浙江百盛置業(yè)、浙江中豪控股、中天美好集團(tuán)等，可見浙江是民營房企最為活躍的地方。

??還有一些小微型房企開始試水拿地。6月8日，浙江麗水云和縣1宗商住地在經(jīng)過39輪競價后，被云和澳坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下，總價為1.08億元，溢價率為54.47%。

??云和澳坤房地產(chǎn)成立于2020年9月，注冊資本僅580萬元。穿透股權(quán)發(fā)現(xiàn)，這家公司的實際控制人是葉桂武，其名下還有浙江麗水泰豪市政園林建設(shè)工程有限公司、浙江紅鼎建設(shè)工程有限公司等多家公司。

??自去年以來，一些港資房企就開始入市抄底。在2022年拿地百強(qiáng)中，出現(xiàn)了宸嘉發(fā)展集團(tuán)、嘉里建設(shè)、嘉華國際的名字。其中，嘉華國際2022年新增土地貨值341億元，位列行業(yè)第30名。

??今年前5個月，廣州谷龍地產(chǎn)拿地55億元，排在第52位。廣州谷龍地產(chǎn)的實控人是吳育龍，中國香港商人。

??值得注意的是，建筑類企業(yè)正成為土地市場上的一股猛流。在前5月拿地百強(qiáng)榜中，中國鐵建、中建國際、中建智地、中建一品、中建東孚、北京建工、廣東建工、上海建工等均榜上有名，力量不容小覷。

??柏文喜認(rèn)為，在強(qiáng)周期的房地產(chǎn)行業(yè)中，本來即存在土地市場與樓市走勢呈反向變化的反周期現(xiàn)象。在近期樓市繼續(xù)轉(zhuǎn)頭向下之下，地市反而更加興旺則是必然，這也與行業(yè)猜測近期樓市可能出現(xiàn)全面性調(diào)整政策轉(zhuǎn)向有關(guān)。今年以來，一些之前加杠桿較少、流動性相對寬松的中小房企、地方民企，以及負(fù)債率一直較低的港資房企，迎來趁低價入市拿地好機(jī)會。

??克而瑞分析師肖文曉認(rèn)為，當(dāng)前民企參與更多是局部的而非全局性的，很多民企流動性風(fēng)險尚未解除，行業(yè)銷售恢復(fù)基礎(chǔ)也較疲弱，相對于投資拿地，保交樓和去庫存還是多數(shù)民企今年更為緊迫的工作。

??但可以預(yù)見的是，在行業(yè)洗牌加劇、熱點城市核心地塊競爭愈發(fā)激烈下，房地產(chǎn)市場格局正在發(fā)生巨變。