承和·書香庭
7100元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
“太希望存量房貸利率進(jìn)行調(diào)降了?!辟彿空唏R先生說,“我是剛需,買房時(shí)房貸利率與現(xiàn)在比較,要高出20%~30%,要多付出一大筆利息。”
??近日,有關(guān)央行對存量貸款利率的表述引發(fā)購房者及業(yè)內(nèi)關(guān)注。
??7月14日,央行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上稱,“按照市場化、法治化原則,我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?!?/p>
??鄒瀾表示,由于理財(cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化,居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。此外,他認(rèn)為,提前還貸現(xiàn)象增加與存量房貸利率處于較高水平相關(guān)。
??關(guān)于央行對存量房貸的表態(tài),記者先后聯(lián)系了中國銀行、郵儲銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中信銀行、光大銀行等多家銀行分行客戶經(jīng)理,受訪人均表示,“目前還沒有收到具體政策和方案?!?/p>
??中信銀行燕郊分行一位工作人員表示,“目前還沒有收到具體政策和方案,具體還要看總行怎么實(shí)施,目前大多貸款選擇的是浮動利率機(jī)制,就算調(diào)整也是會以放款時(shí)間為節(jié)點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整。”
??郵儲銀行燕郊分行客戶經(jīng)理表示,“這只是支持和鼓勵,大概率不會下發(fā)具體政策文件。”
??有業(yè)內(nèi)人士表示,存量房貸利率能否調(diào)降不能只看央行表態(tài),也要看銀行的具體舉措。
??高級經(jīng)濟(jì)師、北京市眾明律師事務(wù)所兼職律師宋庭敏表示,“存量房貸利率調(diào)整的具體落地政策可能會因地制宜、因地而異。各大商業(yè)銀行總行可能會出臺具體方案規(guī)定存量房貸利率降低的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程;甚至不排除在降低存量房貸利率的同時(shí),在新簽抵押借款合同中約定一定期限內(nèi)借款人不得提前還款。”
??當(dāng)前,存量個人住房貸款利率定價(jià)有兩種機(jī)制:一種是固定利率機(jī)制,一種是“5年期以上貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)+加點(diǎn)”的浮動利率機(jī)制。鄒瀾表示,“99%的房貸選擇了浮動利率機(jī)制。”
??自2020年3月1日起,商業(yè)銀行發(fā)放的房貸利率定價(jià)已改為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值)。盡管去年以來5年期以上貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)累計(jì)下行了45個基點(diǎn),但由于房貸合同大多約定為浮動利率加點(diǎn)幅度在房貸借款合同期限內(nèi)維持不變,因此,前幾年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平,這將會導(dǎo)致政策落地后提前還款會有大幅增加的可能。
??此外,隨著6月LPR的調(diào)整,北京、上海、廣東、蘇州等地個人住房按揭貸款利率近期已相應(yīng)調(diào)整,其中個別城市首套房貸款利率已降至3.6%,但對于此前高利率負(fù)擔(dān)房貸的購房者來說卻未因此受益。
??購房者楊先生表示,“即使現(xiàn)在的利率有所下調(diào),也還是比現(xiàn)在首套房貸利率高出很多,調(diào)整之后現(xiàn)在利率還是4.49%,因?yàn)槔⒉畹拇嬖?,大家都想攢錢來提前還貸款,以求少付一部分利息,開始壓縮日常生活消費(fèi)水平;存量貸款利率能夠下調(diào),就能減少房貸支出的占比,從而增加在子女教育和其他方面的消費(fèi)。”
??同時(shí)他還表示,“因?yàn)槔氏滦校瑢?dǎo)致現(xiàn)有潛在購房者持觀望態(tài)度,不敢輕易進(jìn)行購房,怕買在高利率上,進(jìn)一步抑制了人們的消費(fèi)欲望,不利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展?!?/p>
??宋庭敏表示,“利率下調(diào)能降低購房者利息開支,進(jìn)而提高居民購房能力,有利于穩(wěn)定住房消費(fèi)市場;利率下降,也同時(shí)降低了資產(chǎn)期望回報(bào)率,進(jìn)而也有利于抑制一線城市局部區(qū)域房價(jià)過熱上漲,可以穩(wěn)定房價(jià)?!?/p>
??除了此次央行表態(tài),此前多位專家也曾呼吁合理降低存量房貸利率。
??經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平分別在今年2月和6月兩次呼吁下調(diào)存量利率。今年2月,任澤平針對提前還貸潮表示,老百姓提前還貸不是因?yàn)槭杖朐黾踊蛘叻e蓄多,而是因?yàn)榇媪糠抠J利率與新增房貸利率差距過大。
??他建議金融機(jī)構(gòu)為購房者提前還貸提供便利,相關(guān)部門重視社會呼聲,出臺措施引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率。這有利于降低居民負(fù)擔(dān),提振消費(fèi)者信心,擴(kuò)大內(nèi)需,促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。
??招聯(lián)金融首席研究員董希淼此前在公開采訪時(shí)也表示,適度降低存量房貸利率,有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān),減少居民提前還款行為,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展,提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。同時(shí),針對存量利率可實(shí)行分檔優(yōu)惠。
??去年以來“提前還貸潮”就備受關(guān)注。為什么老百姓要提前還貸?6月29日,花旗集團(tuán)大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家余向榮表示,因?yàn)槔侍?。余向榮認(rèn)為,要打破信心的負(fù)向螺旋,現(xiàn)在迫切需要做的是將存量房貸利率降下來,降低住戶部門的付息壓力。
??如果把現(xiàn)在存量房貸利率降到跟新增房貸一樣的水平,大概4.1%,那么每年可節(jié)省3000億元付息壓力,這就等于是釋放出來的購買力;同時(shí)也降低了對于住房持有的成本,有利于改善房地產(chǎn)行業(yè)信心。