遠(yuǎn)洋與太古簽“對(duì)賭協(xié)議”融資2.3億美元

    遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(03377.HK)再出融資新招。繼去年7月發(fā)行9億美元永久性次級(jí)股本證券、9月建立房地產(chǎn)基金之后，2012年1月6日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)又與太古地產(chǎn)(01972.HK)訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議。

    根據(jù)協(xié)議，太古地產(chǎn)將向雙方的合營(yíng)公司——乾林中國(guó)控股有限公司(下稱“乾林中國(guó)”)撥付2.3億美元, 用于支付成都大慈寺項(xiàng)目余下的土地款及運(yùn)營(yíng)資金。

    乾林中國(guó)在2010年年底曾以20.03億元購(gòu)入成都市錦江區(qū)大慈寺地區(qū)的一幅土地，面積約7萬平方米，計(jì)劃發(fā)展為綜合性項(xiàng)目，總建設(shè)面積約為20.7萬平方米。項(xiàng)目定于2014年起分階段啟用，總發(fā)展成本預(yù)計(jì)為63.9億元。

    資料顯示，乾林中國(guó)于2010年9月成立，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)各持股50%。但此番出資之后，太古地產(chǎn)在項(xiàng)目中的權(quán)益將增至81%，而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)附屬公司的權(quán)益將減至19%。

    不過，這一股權(quán)比例只反映雙方出資現(xiàn)狀。根據(jù)協(xié)議，太古地產(chǎn)同時(shí)向遠(yuǎn)洋地產(chǎn)授予了認(rèn)購(gòu)期權(quán)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在太古地產(chǎn)增持項(xiàng)目權(quán)益后一年內(nèi)，有權(quán)按10%利息向太古地產(chǎn)回購(gòu)股份，恢復(fù)在合營(yíng)公司50%的股權(quán)。

    而太古地產(chǎn)也持有一項(xiàng)認(rèn)沽期權(quán)：在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)期權(quán)行使期結(jié)束前一周起計(jì)的一年內(nèi)，太古地產(chǎn)有權(quán)要求遠(yuǎn)洋地產(chǎn)按10%利息回購(gòu)太古地產(chǎn)50%權(quán)益以外的股份。

    在公告中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)解釋訂立此協(xié)議的好處是：公司無須即時(shí)出資，同時(shí)又容許公司其后通過購(gòu)回期權(quán)股份而恢復(fù)合營(yíng)公司50%的股權(quán)。

    遠(yuǎn)洋地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)長(zhǎng)沈培英在接受香港媒體采訪時(shí)表示，此舉是為未來資金流預(yù)留更多應(yīng)用空間，并強(qiáng)調(diào)12個(gè)月認(rèn)購(gòu)期內(nèi)，遠(yuǎn)洋必須購(gòu)回期權(quán)股份。

    不過，這份協(xié)議的訂立被市場(chǎng)人士普遍解讀為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)資金面趨緊。事實(shí)上，這份看上去有對(duì)賭意味的協(xié)議，雙方約定的條件并不算苛刻。按10%的利息算，已經(jīng)較現(xiàn)在市場(chǎng)上可以找到的諸多融資手段要便宜不少，從太古地產(chǎn)的角度，更像是給遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的一次資金援助。

    自2003年6月起，中國(guó)人民銀行頒布的指引已禁止商業(yè)銀行授出用于繳納土地出讓金的貸款，因此，開發(fā)商支付土地出讓金時(shí)僅可動(dòng)用自有資金。

    而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)顯示，去年公司業(yè)績(jī)不如預(yù)期，前11個(gè)月合約銷售額共計(jì)239億元，雖然同比上升31%，但在僅剩一個(gè)月的情況下，距離全年300億銷售目標(biāo)仍有20%的缺口。

    根據(jù)2011年半年報(bào)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈額為-62.8億元，期末公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物由此前一年同期135.8億元大幅降至97.1億元。

    2011年上半年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)新增銀行貸款為30.1億元，2010年同期則為85.1億元。在此情況下，公司不得不借助海外融資渠道，從非銀行財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)募集資金。

    繼2010年7月發(fā)行9億美元規(guī)模、年息8%、可于2015年贖回的永久性次級(jí)可換股證券后，2011年5月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)再次嘗試次級(jí)有價(jià)證券。2011年5月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布發(fā)行初步本金額共4億美元、10.25%年息、可于2016年贖回的永久性次級(jí)股本證券。

    2011年9月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)又與KKR成立了房地產(chǎn)基金，最高投資額達(dá)到5億美元。

    此番與太古地產(chǎn)簽訂協(xié)議，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)雖能免去即時(shí)出資的財(cái)務(wù)壓力，也給其在大慈寺項(xiàng)目中所占權(quán)益帶來不確定因素。根據(jù)協(xié)議，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)若要恢復(fù)50%股權(quán)，須在未來一年內(nèi)連本帶息一次性支付現(xiàn)金，而一旦未能行使認(rèn)購(gòu)期權(quán)，則決定權(quán)將易手太古地產(chǎn)。太古地產(chǎn)自2005年即在成都設(shè)立辦事處，覬覦成都市場(chǎng)已久。

    目前太古地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地共有三個(gè)正在發(fā)展或持作未來發(fā)展的項(xiàng)目，除大慈寺項(xiàng)目外，另兩個(gè)分別為位于北京的頤堤港項(xiàng)目和位于上海的大中里項(xiàng)目，其中，太古地產(chǎn)所持有頤堤港項(xiàng)目的50%股權(quán)，正是在2008年從遠(yuǎn)洋地產(chǎn)收購(gòu)而來。

    此次與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)簽訂協(xié)議，為成都合營(yíng)公司撥付2.3億美元，太古地產(chǎn)再次伸出了援手。