恒大： 延期償付土地款以降低負(fù)債比率

    內(nèi)地房企深陷“寒冬”，緊縮財(cái)政及融資的新招不絕于耳。

    “恒大地產(chǎn)正通過延期償付土地款以降低企業(yè)負(fù)債比率。”一位接近恒大的消息人士向本報(bào)記者透露，通過延期償付土地款，2011年恒大地產(chǎn)的資本負(fù)債率或出現(xiàn)下降。此消息未得到恒大方面證實(shí)。

    向來發(fā)展風(fēng)格激進(jìn)的恒大近期轉(zhuǎn)向保守。恒大將2012年目標(biāo)銷售額定為800億元，與去年803.9億元的銷售額基本持平。

    “公司早前招了一批擁有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人才。但截至目前，除了住宅地產(chǎn)放緩工期外，商業(yè)地產(chǎn)還沒什么動(dòng)靜。”一位接近恒大地產(chǎn)的消息人士告訴本報(bào)記者，目前恒大商業(yè)地產(chǎn)布局僅僅在規(guī)劃階段，僅少數(shù)項(xiàng)目進(jìn)入前期。

    外資基金退出

    雖然恒大緊握大量現(xiàn)金，高額的負(fù)債亦不可忽略。

    據(jù)恒大2011年中期報(bào)告，截至2011年6月30日，集團(tuán)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備未付土地款為371.4億元，其中按照協(xié)議需于2011下半年支付的土地款162.3億元，需于2012年內(nèi)支付的土地款175.1億元，需于2013年及以后支付的余額為34.0億元。同期，集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80.24%，同比上升31.8%。

    事實(shí)上，2011年上半年，在內(nèi)地上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)71.28%，而在香港上市的內(nèi)地房企平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)66%。

    另有數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月底，恒大的現(xiàn)金余額為人民幣272.1億元，全年未使用銀行授信額度人民幣371.5億元，合計(jì)可動(dòng)用資金人民幣643.6億元。

    此時(shí)，一些外資房產(chǎn)資金也選擇離開。

    1月19日，恒大地產(chǎn)宣布，以1.616億美元收購(gòu)子公司雅立其余的40%股份，使其成為恒大的全資子公司。此次收購(gòu)的賣方是由以投資商業(yè)地產(chǎn)著稱的黑石集團(tuán)控制的一只基金。

    早在去年9月，黑石集團(tuán)已將持有的上海Channel1購(gòu)物中心95%的股權(quán)出售給香港富豪鄭裕彤旗下的新世界（600628）發(fā)展有限公司，價(jià)格為14.6億元。

    “外資基金是中國(guó)房企發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的救命稻草。”世聯(lián)地產(chǎn)（002285）首席分析師王海斌告訴記者，中國(guó)房企的傳統(tǒng)發(fā)展模式已經(jīng)走到盡頭，必須通過發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)和租賃物業(yè)來抵抗經(jīng)濟(jì)周期。

    進(jìn)軍文化產(chǎn)業(yè)

    房地產(chǎn)的調(diào)控持續(xù)也間接觸發(fā)多家房企加大對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的投入。

    “除了造勢(shì)，發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)能夠幫助房企更好拿地。” 世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部高級(jí)研究員吳志輝告訴本報(bào)記者，在國(guó)家大力鼓勵(lì)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策下，發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目會(huì)優(yōu)先獲批。

    1月19日，恒大地產(chǎn)宣布，擬投資150億元在黑龍江省太陽(yáng)島西區(qū)打造國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的旅游綜合體，成為恒大打造文化產(chǎn)業(yè)的一個(gè)主要載體。去年7月 ，恒大董事局主席許家印就表示，“房地產(chǎn)曾經(jīng)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，未來會(huì)有萎縮，所以我們做文化產(chǎn)業(yè)，因?yàn)槲幕a(chǎn)業(yè)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。”

    其實(shí)，恒大進(jìn)軍文化產(chǎn)業(yè)早有謀劃。2010年底，恒大斥資8.5億元成立文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，下設(shè)電影、院線、唱片、動(dòng)漫、經(jīng)紀(jì)等五大文化創(chuàng)意公司。其中，在院線業(yè)務(wù)上，恒大計(jì)劃在旗下200個(gè)主要樓盤投資1200塊銀幕。

    恒大中期報(bào)告顯示，2011年上半年，在足球會(huì)營(yíng)運(yùn)，酒店?duì)I運(yùn)等非物業(yè)業(yè)務(wù)上的收入為1.9億元，較上年同期增長(zhǎng)375%。主要是由于經(jīng)營(yíng)足球會(huì)的門票收入及廣告收入所致。同期，恒大集團(tuán)的營(yíng)業(yè)額為320.6億元。

    近日，證監(jiān)會(huì)也發(fā)出公告，萬達(dá)地產(chǎn)旗下兩家公司萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司和萬達(dá)電影院線分別提交了上市申請(qǐng)。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司的申請(qǐng)仍在接受初審，而萬達(dá)電影院線正在落實(shí)反饋意見中。此前，今典集團(tuán)也高調(diào)宣布，2011年已在影院業(yè)務(wù)上投資了逾30億元，2012年底，集團(tuán)會(huì)申報(bào)材料將影院業(yè)務(wù)上市。

    “在房產(chǎn)融資困難情況下，大型房企紛紛涉足文化產(chǎn)業(yè)，策劃上市或許是為融資創(chuàng)造新途徑。”一位房產(chǎn)業(yè)分析師告訴本報(bào)記者，另外，通過母公司或子公司變相融資也成為房企融資新渠道。此前，國(guó)內(nèi)某家鋼鐵企業(yè)以母公司身份申請(qǐng)貸款，并將該款項(xiàng)以稍高利率貸給旗下房地產(chǎn)企業(yè)，以此緩解該房企資金鏈緊張局面。