土地市場低迷 廣州房企轉(zhuǎn)投舊改項目

    由于市場觀望情緒濃厚，加上春節(jié)假期因素影響，北京、上海、廣州等城市1月份土地市場均成交低迷，全國市場整體呈現(xiàn)土地供應(yīng)量、成交量銳減局面。

    中國指數(shù)研究院最新統(tǒng)計顯示，2012年1月，全國300個城市共推出土地面積11484萬平方米，環(huán)比減少41%，同比減少21%；共成交土地面積5678萬平方米，環(huán)比減少63%，同比減少62%。住宅類用地市場共計推出土地面積3889萬平方米，環(huán)比減少52%，同比減少45%；共計成交面積1905萬平方米，環(huán)比減少65%，同比減少72%。

    1月份，在中國指數(shù)研究院監(jiān)測的10個重點城市中，深圳、杭州、重慶、南京4城市均無住宅用地成交，武漢以206萬平方米的成交量居10個城市首位，同比漲幅97%，其余城市成交量均低于去年同期水平。與此同時，這10個重點城市住宅用地多以底價成交，北京等一線城市成交量出現(xiàn)明顯下滑，整體溢價水平大幅低于去年同期。

    1月份，各大城市中仍延續(xù)去年12月以來的清淡局面，1月上海僅成交經(jīng)營性地塊6幅，且其中2幅宅地均為動遷安置房；北京成交20幅地塊，平均樓面價為1366元，土地溢價率為零；在廣州，市場更為冷清。

    溢價、庫存限制企業(yè)拿地

    土地市場的低迷，很大程度上反映出現(xiàn)時開發(fā)商們參與拿地情緒十分冷淡。而其中很重要的原因在于目前各大城市商品住宅價格穩(wěn)中有降，但土地成交價仍然較高。

    據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，2011年其監(jiān)測城市的總體地價水平較2010年同比上漲了5.94%。全國130個城市2011年土地總流拍數(shù)達到了900宗，而2010年這個數(shù)字只有280宗 。地價難降，這可能是開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓叩闹匾颉?/p>

    而有機構(gòu)分析，這種現(xiàn)象在今年將可能發(fā)生改變。國泰君安分析認為，土地市場走弱趨勢確立，部分地方政府財政壓力明顯加大。政府為促進土地成交，預(yù)計土地市場溢價率下降。土地市場的持續(xù)冷清將對房價的下降會有較明顯的影響。

    21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，2012年初期的土地出讓市場依舊難有起色，尤其是在開發(fā)商觀望預(yù)期強烈的情況下。一、二、三級市場存在聯(lián)動效應(yīng)，土地市場下游的二、三級市場成交依舊冷清，土地市場不可能獨自擺脫低迷。對于房企不輕易購地的舉動，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，這表明土地市場的博弈還將持續(xù)。“對于2011年擴張放緩且現(xiàn)金流充裕的公司而言，今年或許會出現(xiàn)值得把握的機會。而對于那些擴張過快、資金鏈持續(xù)緊張的公司來講，保持一個健康的現(xiàn)金流顯然比購置土地更重要。”

    除了土地價格居高不下以外，開發(fā)商在前幾年囤地大戰(zhàn)中留下的住宅庫存也是影響企業(yè)拿地的一個重要因素。據(jù)戴德梁行發(fā)布廣州房地產(chǎn)市場月度報告顯示，2012年1月廣州可售商品住宅達到62273套，可售面積達792萬平方米。而2011年全年廣州商品住宅成交量也僅為557萬平方米，今年1月份市場存量就遠超去年全年成交量。在庫存的壓力下，今年1月份廣州出讓地塊面積約25萬平方米，而且均為非中心地區(qū)。

    房企在廣州走“改造”路線

    據(jù)中國指數(shù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份廣州土地市場總成交金額為2.9億元，而去年同期則為28億元，縮水幅度高達九成。廣州土地成交金額同比亦下跌88%。土地市場沒激情，但城中村改造則十分熱鬧。在廣州2月已經(jīng)有兩大城中村改造項目被房企認領(lǐng)，其中更是包括首次涉足該領(lǐng)域的龍頭房企萬科集團。2月3日，萬科集團在公布1月銷售業(yè)績的同時披露，公司在項目發(fā)展方面，參與廣州黃埔文沖石化路以西城中村改造項目。黃埔文沖是繼獵德、芳村后，廣州第三個大型“城中村”改造，同時也是廣州市拆遷量最大的城中村改造工程。

    據(jù)了解，該舊改項目具體位于黃埔區(qū)黃埔東路以北，大沙東路南北兩側(cè)，石化路以西地段，北面緊鄰萬科城市花園，西側(cè)300米為黃埔區(qū)政府。根據(jù)當(dāng)前規(guī)劃條件，萬科負責(zé)的可開發(fā)部分用地面積約12.9萬平方米，共計容積率建筑面積約39.4萬平方米，產(chǎn)品會以高層洋房為主。

    記者從萬科獲悉，參與文沖村改造項目是廣州萬科參與“三舊”改造的首次嘗試，萬科冀通過本次涉足廣州舊改，為日后開拓同類土地資源積累經(jīng)驗。根據(jù)當(dāng)前的規(guī)劃條件，其中萬科負責(zé)的可開發(fā)部分，用地面積約12.9萬平方米，共計容積率建筑面積約39.4萬平方米，預(yù)計承擔(dān)綜合改造成本約14.97億元。

    除了文沖村改造項目外，在2月廣州第四個以招拍掛形式出讓的城中村蘿崗線坑村項目也拍板成交，取得該項目的是廣州宏康房地產(chǎn)有限公司、廣州市四季花園房地產(chǎn)發(fā)展有限公司和國倡投資有限公司聯(lián)合體。值得關(guān)注的是，該項目的出讓也是以2.4246億元的底價成交，如果僅以成交價計算，該地塊的樓面地價只有816元/平方米。如果加上拆遷、回遷安置等成本，則達到7.45億元，樓面地價為3320元/平方米。

    據(jù)記者不完全統(tǒng)計，在2月，廣州土地市場上將推三大地塊，其中兩塊屬于海珠區(qū)工業(yè)大道精細化工廠，一塊位于番禺區(qū)廣州南站。這三大地塊預(yù)計分別于2月21日和23日推出拍賣。但值得注意的是，在這三大地塊出讓的性質(zhì)都不是住宅用地，而是商業(yè)金融用地。而且海珠區(qū)的兩塊都屬于“三舊改造項目”。