銀監(jiān)會意見最晚下月露面 “老貸新惠”或全面叫停

    從目前的中國樓市來看,市場信心用“憂心蔓延”來形容并不為過。這種憂心不僅來自買房售房的普通投資人及開發(fā)企業(yè),也來自與房地產業(yè)息息相關的銀行金融業(yè)。

    以上海為例,10月份,上海各中資商業(yè)銀行個人住房貸款減少21.1億元,同比多減71億元,其中新建房貸減少17.6億元,二手房貸減少3.5億元。

    房貸業(yè)務的減少來自今年以來樓市交易量的大幅縮水。“一般來說,上海日成交400套新房、月成交面積80萬平方米以上屬于正常市場情況,但到9、10月份,上海新房日成交不足200套。”佑威房地產研究中心主任薛建雄介紹說。

    “房地產業(yè)是國民經濟的重要支柱產業(yè),對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關重要。”國務院在10日召開的工作會議上明確提出,并要求認真分析和研究房地產市場的形勢,正確引導和調控房地產走勢。

    于是,鼓勵樓市交易以確保銀行體系安全,同時貢獻于經濟“維穩(wěn)”大局,成為此輪房地產業(yè)受到國家政策重點傾斜的原因之一。但是,無論是10月22日的房貸新政,還是11月9日的十項穩(wěn)定經濟措施,似乎都沒有在市場層面真正提振樓市信心。有數(shù)據顯示,10月22日新政公布后至今,上海內環(huán)內日成交新房只有5.4套。樓市成交逐日低迷。

    另一邊,由于政策出臺部門與監(jiān)管部門存在微妙的觀念偏差,房貸市場正陷入商業(yè)銀行各自鉆營、伺機搶奪客戶的混戰(zhàn)局面,其中焦點之一就是能不能給予老客戶7折房貸利率優(yōu)惠(即“老貸新惠”政策)。有消息稱,為嚴格規(guī)避風險,銀監(jiān)會正式指導意見最晚將在下月出臺,上述“老貸新惠”的做法或被統(tǒng)一叫停。中央精神是否會被部門化解,成為業(yè)內密切關注的敏感話題。

    政策重拳相助樓市成交未暖

    從10月22日央行出臺房貸新政開始,一系列惠及普通購房者的樓市政策密集出擊。這些新政被市場寄予厚望,期待可以借此提振幾近谷底的投資信心。

    根據新政精神,從10月27日起,首次購買90平方米以下普通住房和改善型普通住房的貸款可以享受首付兩成、利率七折的信貸優(yōu)惠。政策一出,市場為之一振。

    與此同時,為應對全球經濟下行帶來的中國經濟風險,達到穩(wěn)定市場的目標,11月9日,國務院公布十項提振經濟措施,加強基礎設施建設、政策性內需拉動和實行合理的增值稅改革成為措施的核心內容,房地產市場再次被視作政策性拉動內需的重要一環(huán)。5天后,國務院部署落實中央政策措施的七項工作,明確提出房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的重要意義:

    “房地產業(yè)是國民經濟的重要支柱產業(yè),對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產業(yè)發(fā)展舉足輕重,對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關重要,對于推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用。”溫家寶總理在部署落實中央政策措施的七項工作會議上指出,要認真分析和研究房地產市場的形勢,正確引導和調控房地產走勢。增加廉租房、經濟適用房等保障性住房的投資收購和開發(fā)建設;落實和完善促進合理住房消費的政策措施;促進中小戶型、中低價位普通商品房開發(fā)建設穩(wěn)定發(fā)展;加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。

    房地產業(yè)可能借機回暖的預期再次被推至輿論高峰。

    然而,從市場情況來看,截至目前,新政未在樓市起到多少鼓舞士氣的作用,上海等地房產交易持續(xù)低迷。數(shù)據顯示,新政后20天,上海新商品房日成交133套,其中內環(huán)內日成交僅為5.4套。“根本沒有感到新政對樓市成交有什么實際的拉動作用,觀望情緒越來越濃厚。”上海交通銀行一位房貸經理告訴記者。

    造成樓市觀望情緒的原因眾多。“因為目前經濟形勢不甚明朗,投資性的購房意向基本上全面持幣觀望。換句話說,只要經濟大勢沒有明確,樓市很難全面復蘇,除非出臺類似購房辦戶口或返還個人所得稅等強力拉動政策。”上海易居研究院某資深專家表示。除此之外,房貸領域微妙復雜的政策導向也是樓市短期混亂低迷的重要原因。

    “由于央行為代表的政策出臺部門與銀監(jiān)會為代表的監(jiān)管部門形成微妙的觀念偏差,全國房貸市場在2008年年末呈現(xiàn)空前的混戰(zhàn)局面,各家商業(yè)銀行都在焦急等待著銀監(jiān)會給出的具體執(zhí)行原則,也在暗自醞釀既不逾越紅線,又能在有限的房貸市場總盤中獲得份額的操作細則。”一位交通銀行房貸部門工作人員告訴記者。

    政策一日三“變”房貸陷入混戰(zhàn)

    “這十幾天來,與房貸的有關的政策真是一日三變。讓人摸不著頭緒。”一位房地產開發(fā)商表示。綜合起來,目前房貸混戰(zhàn)主要體現(xiàn)在三個方面。

    首先,嚴格執(zhí)行新政則受惠者少。

    “在短期暫停辦理房貸業(yè)務后,目前各家銀行的房貸業(yè)務辦理已經恢復。”上海某商業(yè)銀行高層告訴記者。而對于房貸新政的解讀,各家銀行又有所不同。

    根據上海證券報了解,交通銀行的操作辦法分為四類:一、屬于首次購買普通商品房,且資信良好者,可以享受首付兩成、利率七折的最優(yōu)惠政策。但如果購房者在從事工作等方面有較低評級,銀行也可以自行上調首付成數(shù)。二、如果購房者有過一次購房紀錄,但前套房產已經售出,且現(xiàn)購房產屬于90平方米以下小戶型,也可視資信情況給予首套購房的最優(yōu)惠政策。三、如果購房者有過數(shù)次購房紀錄,且前貸款已經結清,目前居住的人均面積小于33.07平方米,即便前套房產沒有賣出,如果新購房產面積大于前套房產,也可視為改善性居住需求,給予首付兩成、利率七折的優(yōu)惠。四、其余全部情況嚴格按照359號文件和452號文件即《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007〕359號)和《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知》(銀發(fā)〔2007〕452號)嚴格執(zhí)行。

    “按目前標準來看,能夠符合上述優(yōu)惠條件的購房案例其實不多。尤其是符合投資客投資的房產幾乎享受不到這些優(yōu)惠,也就沒有吸引投資者入市的動力。所以我們的優(yōu)惠政策基本上無處可用。”一位銀行業(yè)人士分析。

    其次,“老貸新惠”能否執(zhí)行說法不一。

    除了新購房的優(yōu)惠標準外,與老客戶有關的房貸優(yōu)惠也是此次爭議的焦點之一。根據各家商業(yè)銀行此前傳出的消息,為了大力鼓勵和推動房貸業(yè)務,對于原本已經享受8.5折優(yōu)惠利率的老貸款客戶如果審批合格,也可以在明年1月1日起同時享受7折優(yōu)惠利率。

    中國農業(yè)銀行是明確提出“老貸新惠”政策的銀行之一。自10月22日央行出臺房貸新政后,農行首先出臺房貸操作細則,但就在細則掛出后當天,農行網站又將這一文件悄然撤消。此后,有市場消息稱銀監(jiān)會對央行較為寬松的貸款原則頗多“異見”,已經基本籌備妥當?shù)母魃虡I(yè)銀行房貸細則臨時告停。

    但兩天后,農行房貸細則再次出現(xiàn)在農行網站上,其中關于“老貸新惠”的內容大致未變,其中包括對初始貸款發(fā)放金額在30萬元(含)以上、原執(zhí)行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的貸款,原則上通過銀行內部的計算機系統(tǒng)自動調整利率,無需借款人申請,貸款執(zhí)行利率自2009年1月1日起即統(tǒng)一下調為同期同檔次基準利率的0.7倍。

    農行政策撤而又出的背后是決策層對信貸風險控制與信貸口徑放松這對矛盾體間的平衡關系認識不一。有來自銀行體系的人士告訴記者,農行貌似優(yōu)惠的新政內容其實無力實施。主要原因是與銀監(jiān)會給出的指導意見不符。

    于是,市場看到,各家商業(yè)銀行目前在“老貸新惠”方面都在閃爍其詞。“我們沒有說不能給出這樣的優(yōu)惠,但具體能否執(zhí)行要看銀監(jiān)會的指導意見。”交通銀行表示。

    再次,不同房貸政策推動“轉按揭”重生。

    “‘老貸新惠’的優(yōu)惠方式有很大問題,如果優(yōu)惠只存在于部分銀行,無疑大量老的貸款客戶將通過平轉的方式向有這一優(yōu)惠政策的銀行流入。這就會導致銀行間爭奪客戶的惡性競爭。但是,如果全行業(yè)都選擇這一標準,其實對銀行來說損失不小。”上述銀行界人士介紹。而他所說的銀行損失,指銀行在與開發(fā)商和房貸中介的合作中已經有大量隱性成本的投入,如果前客戶都采用下浮30%的利率水平,其實際收盈將出現(xiàn)虧損。“銀監(jiān)會主要也是要考慮這些銀行損失能否承受。”

    這種惡性競爭其實已經出現(xiàn)。消息人士向上海證券報透露,因為處于政策模糊的混戰(zhàn)階段,各家商業(yè)銀行自行設定的貸款優(yōu)惠條件各不相同,能夠給出更優(yōu)條件的銀行正在暗地里向貸款客戶溝通“房貸平轉”的可能,即將其它銀行的房貸業(yè)務搶奪至自身銀行。比如某客戶如果原有購房貸款享受的是8.5折利率折讓,那么平轉至新銀行后,可以在明年起享受7折優(yōu)惠利率。

    上海一家房貸中介則告訴記者,目前,廣東發(fā)展銀行等一些銀行可以做7折利率的“老貸新惠”業(yè)務,如果客戶有此意向,中介公司則免費為客戶提供房貸平轉。綜合本報記者了解的信息,至少包括深圳發(fā)展銀行、廣東發(fā)展銀行和招商銀行在內的幾家商業(yè)銀行正在積極看好這類轉按揭業(yè)務。

    其實,房貸平轉業(yè)務是在2006年前后一度在市場上盛行的一種銀行房貸業(yè)務。彼時,由于固定房貸利率的興起,以深發(fā)展等銀行為代表,一些提供固定房貸利率業(yè)務的銀行嘗試將有意轉固定利率房貸的客戶吸引到自身體系。但由于房貸平轉需要將原有銀行的貸款一次性還清,如果客戶沒有這一還款能力,銀行、房貸中介等機構就要擔負一定的墊資或擔保責任,而一旦客戶與原銀行出現(xiàn)違約或糾紛,銀行體系風險將隨即暴露。此后不久,隨著房地產宏觀調控的日益收緊,房貸平轉業(yè)務漸被叫停。

    此次,隨著“老貸新惠”操作可能的出現(xiàn),各家銀行再次將數(shù)年前的做法抬出市場,希望以此在房貸市場份額中擴大自己的那份蛋糕。

    但是,這些大舉放開7折優(yōu)惠利率的做法正是銀監(jiān)會此次要求各銀行高調防范的內容之一。來自銀行內部的消息是,為了電腦操作系統(tǒng)能夠在明年1月1日新政執(zhí)行前按時完成系統(tǒng)參數(shù)的修改,銀監(jiān)會的執(zhí)行意見最晚將在12月正式發(fā)布至各家商業(yè)銀行。“對于原有客戶在明年起統(tǒng)一劃轉為7折利率的做法可能被全面叫停。”知情人士稱。

    “近期風聲或有變化,‘老貸新惠’的做法應該是不能操作了。如果今年享受的是下浮15%的利率,那么明年也同樣只能下浮15%,而不是30%。”一位銀行人士告訴記者。

    另一位房貸中介告訴記者,深圳發(fā)展銀行目前可以提供“雙周供+氣球供”的組合方式,令二套以上購房者長期貸款利率享受3年期貸款利率水平。但該中介說法目前沒有得到深圳發(fā)展銀行的證實。