迪士尼概念成樓市避風(fēng)港　周邊房價(jià)逆勢漲三成

全國房價(jià)風(fēng)向標(biāo)在上海，上海房價(jià)風(fēng)向標(biāo)在浦東。今年以來，浦東房價(jià)從23674元/平方米月成交均價(jià)最高點(diǎn)，走到12612元/平方米最低點(diǎn)，跌幅高達(dá)46％，走出了與市場大勢基本相符的大陰線。

然而，就在浦東，偏居?xùn)|南一隅的川沙板塊卻無懼大勢，房價(jià)波動(dòng)性上升，到今年10月，川沙板塊商品住宅成交均價(jià)13695元/平方米，與去年同期相比上漲超過28％。

源自迪士尼概念

迪士尼，一個(gè)風(fēng)靡世界近百年的卡通游樂品牌，將于不遠(yuǎn)的將來落戶上海。浦東，在經(jīng)歷與其他區(qū)域的幾輪激烈競爭后，將迪士尼“準(zhǔn)生證”穩(wěn)穩(wěn)地握在手中。

19日，記者獨(dú)家獲悉，雖然上海市相關(guān)部門與美國迪士尼公司的相關(guān)細(xì)節(jié)談判仍在進(jìn)行，但迪士尼主題公園落戶上海浦東已經(jīng)沒有懸念。消息人士透露，迪士尼選址確定于浦東川沙和南匯交界的黃樓區(qū)域，首期工程占地面積4平方公里，最終完成的占地面積達(dá)8平方公里。

消息一出，上海與迪士尼概念相關(guān)的本地股再次被全線封至漲停板。風(fēng)傳有土地資產(chǎn)位于川沙的界龍實(shí)業(yè)更是最近一段時(shí)間受到追捧的熱門股票之一，市盈率已經(jīng)高達(dá)85倍。市場對迪士尼的熱望可見一斑。

其實(shí)，迪士尼概念早在去年開始就有消息在市場陸續(xù)傳出。今年3月兩會(huì)期間，上海市市長韓正明確表示，上海迪士尼主題樂園項(xiàng)目正等待批復(fù)。10月18日，有媒體報(bào)道上海銀監(jiān)局透露，上海市政府和市發(fā)改委曾召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，表示上海地方政府接下來將重點(diǎn)跟進(jìn)已上報(bào)中央但還未被審批的項(xiàng)目，包括上海迪士尼主題公園建設(shè)規(guī)劃方案。

上海官方如此明確的表態(tài)被市場看做積極的確認(rèn)信號。除了欣喜于上海都市游樂文化再添新景外，迪士尼可能引發(fā)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用成為市場最關(guān)注的話題。而房地產(chǎn)市場也是聞風(fēng)而動(dòng)。

川沙板塊房價(jià)逆勢堅(jiān)挺

來自上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司的研究報(bào)告顯示，位于上海浦東南部的川沙板塊房價(jià)在樓市普跌的情況下逆勢上揚(yáng)。今年10月，浦東商品住宅均價(jià)12612元/平方米，比去年同期下跌34％。相比今年3月的最高值下跌幅度達(dá)46％。與之對比，川沙商品住宅在10月報(bào)13695元/平方米，同比上漲28%。在今年3月韓正市長表態(tài)迪士尼項(xiàng)目后，川沙一度創(chuàng)下超過1.6萬元/平方米的月成交單價(jià)。

資料顯示，川沙位于上海浦東新區(qū)東南區(qū)，瀕臨東海，東南接上海浦東國際機(jī)場。上海市政府對其功能定位為“空港物流、現(xiàn)代居住和文化旅游”。“所謂文化旅游很大程度上寄望迪士尼主題公園的落成使用，隨之而來的是川沙區(qū)域房價(jià)的上升與商業(yè)、酒店、餐飲等服務(wù)產(chǎn)業(yè)的全面啟動(dòng)。”克而瑞信息技術(shù)有限公司上海區(qū)總經(jīng)理于丹丹介紹。

從供求市場來看，川沙樓市也受到低迷市場形勢的影響。去年10月至今年10月，川沙商品住宅供應(yīng)面積141566平方米，但成交面積為94267平方米，供求比1：0.67。而商業(yè)項(xiàng)目卻因?yàn)楣┙o不足而倍顯稀缺。今年3月，一個(gè)名為綠地東海岸廣場的項(xiàng)目入市，直接將商業(yè)項(xiàng)目成交單價(jià)從7800元/平方米直接拉升到26000元/平方米，以后維持20000元/平方米均價(jià)。

“目前大部分項(xiàng)目處于尾盤銷售階段，一旦迪士尼項(xiàng)目啟動(dòng)，配套設(shè)施有望快速完善。”于丹丹稱。

迪士尼或成“富民”引擎

迪士尼落戶上海之所以帶來市場如此轟動(dòng)，遠(yuǎn)不止土地資產(chǎn)升值和公園收入這樣簡單。

今年以來，隨著房地產(chǎn)和金融業(yè)遭遇下行風(fēng)險(xiǎn)，上海經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定增長受到考驗(yàn)。而2010年世博會(huì)和迪士尼項(xiàng)目的啟動(dòng)在此情況下更備受矚目。“應(yīng)該說上海是全國率先嘗試產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型的區(qū)域，服務(wù)業(yè)一定是未來拉動(dòng)上海經(jīng)濟(jì)的重要支點(diǎn)。迪士尼建設(shè)和運(yùn)營對GDP的直接拉動(dòng)作用其實(shí)不大，但隨著服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，它一定是個(gè)藏富于民的寶藏。”一位多年參與上海迪士尼項(xiàng)目立項(xiàng)考察和可行性研究的專家告訴記者。

據(jù)了解，眾多專家持世博后啟用迪士尼的觀點(diǎn)，其中原因之一是為了避免迪士尼分流世博旅游消費(fèi)。但隨著上海重大項(xiàng)目投資的加速啟動(dòng)，迪士尼準(zhǔn)備工作可能提速。

“上海新國際博覽中心成立時(shí)，有專家表示每一元的門票收入將帶動(dòng)8元的相關(guān)消費(fèi)。迪士尼的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)能力一定遠(yuǎn)不止這些。”專家稱。

另外，專家介紹，從盈利模式來看，迪士尼品牌真正盈利點(diǎn)來源于衍生品市場，如卡通玩偶和音像制品的特許生產(chǎn)與經(jīng)營等。如迪士尼中文電視頻道成功落戶上海，大量電視廣告收入也將成為衍生品盈利的重點(diǎn)之一。

對于上海迪士尼與香港迪士尼的微妙關(guān)系，知情人士告訴記者，2001年時(shí)，上海方面曾經(jīng)表示，迪士尼項(xiàng)目由香港先行，上海要等候數(shù)年。但相比香港，對于廣大內(nèi)地消費(fèi)者而言，上海的優(yōu)勢在于“不要簽證”。“先不說全國的旅游消費(fèi)會(huì)有多少聚攏至上海，單單長三角2億最富裕的中國人口，就足以為上海旅游、娛樂文化業(yè)帶來新動(dòng)力。”專家表示。

成立于1923年的迪士尼公司經(jīng)過數(shù)十年完善與發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)鏈影響日益擴(kuò)大。一位曾經(jīng)作為上?？疾靾F(tuán)代表之一在數(shù)年前參觀了奧蘭多“迪士尼世界”的專家告訴記者，迪士尼極富創(chuàng)新和娛樂精神的游園文化令人驚嘆。迪士尼形象設(shè)計(jì)師們不斷發(fā)明增添最新的乘游項(xiàng)目，新景點(diǎn)和項(xiàng)目的更換頻率可以達(dá)到三年內(nèi)將游園項(xiàng)目翻新一輪。“在奧蘭多迪士尼能夠看到中國主題區(qū)有地道的北京炸醬面和上海小籠包，聽著昆曲、評彈。”專家感嘆，迪士尼作為全球兒童和成人的娛樂夢想，已經(jīng)深入人心。

根據(jù)知情人士的介紹，引入上海的迪士尼主題公園有望與美國迪士尼形成同步的項(xiàng)目更新頻率，并由美方高管參與品牌輸入和輔導(dǎo)工作。