金融迷局下地產(chǎn)金融反思 業(yè)內(nèi)比評(píng)中美樓市

近來的房地產(chǎn)市場(chǎng)成了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。那么，在新的形勢(shì)下，中國(guó)的房地產(chǎn)會(huì)走向何方？中國(guó)會(huì)出現(xiàn)美國(guó)那樣的金融危機(jī)嗎？中國(guó)的房地產(chǎn)金融怎樣為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展服好務(wù)？這些問題在不久前召開的中國(guó)環(huán)渤海地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展論壇上的一些專家的演講中能夠找到一些答案。

而著名金融專家、上海瑞思房地產(chǎn)投資管理公司董事長(zhǎng)王世渝的觀點(diǎn)，也令人感到耳目一新——

大家都知道，一場(chǎng)全球性的金融危機(jī)是由美國(guó)的房地產(chǎn)次貸危機(jī)造成的。危機(jī)已經(jīng)使美國(guó)的五大投資銀行滅了兩個(gè)，一個(gè)被托管，另兩個(gè)進(jìn)行了轉(zhuǎn)型。因?yàn)槿蚪?jīng)濟(jì)一體化的緣故，金融危機(jī)對(duì)美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響是迅速的，對(duì)整個(gè)世界各國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響也是必然的。而且，對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響也已經(jīng)開始了。

中國(guó)與美國(guó)房地產(chǎn)的不同

因?yàn)榉康禺a(chǎn)是這一輪美國(guó)金融海嘯的罪魁禍?zhǔn)?。?huì)不會(huì)就有這樣的結(jié)論說，時(shí)下的中國(guó)房地產(chǎn)也會(huì)和美國(guó)一樣呢？中國(guó)的房地產(chǎn)是不是也會(huì)拖累中國(guó)的投資銀行，拖累中國(guó)的金融，然后再影響到中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)呢？我認(rèn)為，這樣簡(jiǎn)單的分析，是一個(gè)巨大的錯(cuò)誤。為什么呢？首先房地產(chǎn)在美國(guó)和房地產(chǎn)在中國(guó)各自的發(fā)展歷史階段、市場(chǎng)環(huán)境，產(chǎn)業(yè)鏈都是不一樣的，區(qū)別很大，所以不能簡(jiǎn)單這樣類比，因?yàn)槊绹?guó)的金融由于房地產(chǎn)按揭債券出了問題，就認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)金融也出了問題，這是不對(duì)的。

但是我們想美國(guó)為什么房地產(chǎn)按揭會(huì)出這么大問題呢？這確實(shí)不是房地產(chǎn)本身出了問題。是美國(guó)的金融出了問題。在中國(guó)我們講房地產(chǎn)和金融的關(guān)系，是房地產(chǎn)為主，是金融為輔，而在美國(guó)是反過來，美國(guó)是金融為主，房地產(chǎn)為輔。在我國(guó)房地產(chǎn)僅僅是金融領(lǐng)域里面一個(gè)產(chǎn)品而已。而整個(gè)美國(guó)的房地產(chǎn)是被金融化的房地產(chǎn)，被證券化的房地產(chǎn)，所以和中國(guó)房地產(chǎn)性質(zhì)是完全不一樣的，美國(guó)的房地產(chǎn)僅僅是金融家們手上一個(gè)工具，一個(gè)產(chǎn)品。所以不能簡(jiǎn)單把中國(guó)房地產(chǎn)理解為與美國(guó)的房地產(chǎn)一樣。

美國(guó)房地產(chǎn)金融海嘯的成因

為什么美國(guó)的金融危機(jī)會(huì)從房地產(chǎn)領(lǐng)域出問題呢？是因?yàn)槊绹?guó)以美元為中期，放棄了黃金本位制這樣一個(gè)貨幣政策，美元成為全球性貨幣結(jié)算的核心，這樣一個(gè)核心讓美國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷的發(fā)展，包括高科技的發(fā)展，金融業(yè)的發(fā)展，美國(guó)成為全球金融業(yè)最發(fā)達(dá)到極致的領(lǐng)域。由此金融服務(wù)市場(chǎng)太成熟，成熟的過度，服務(wù)過度就是供應(yīng)過度。金融服務(wù)過度一定要把金融和工具、產(chǎn)品連接的非常緊，很容易連接的緊就是房地產(chǎn)，雖然是全球很多移民都愿意到美國(guó)去，但是美國(guó)幾百年建國(guó)的歷史，這個(gè)國(guó)家該建的房子早就建完了，建完了的時(shí)候，房地產(chǎn)還有什么可發(fā)展的呢？沒有多大的發(fā)展。房地產(chǎn)從住房需求來講早就基本上飽和了，但是由于金融的流動(dòng)性太大，美元要找到出處，美元需要回報(bào)，所以就大大降低美元在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的回報(bào)率。也就是說讓根本就買不起房子的人千方百計(jì)去買房子，連首付都不要。就是零首付，只要購(gòu)房者承諾一個(gè)回報(bào)率，就會(huì)得到你百分之百按揭。因此，在美國(guó)大量買房的人就是用零首付的消費(fèi)者，就是用消費(fèi)者的收入來制約其他行業(yè)里面證券的收入，一旦消費(fèi)者支付不了自己的按揭。就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)一個(gè)斷供，導(dǎo)致銀行所發(fā)的貸款還不起，最終導(dǎo)致了這次金融危機(jī)。

中國(guó)應(yīng)從美國(guó)的金融危機(jī)中汲取教訓(xùn)

毫無疑問，在全球金融危機(jī)的影響下中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也漸入低迷的怪圈。這其實(shí)也為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌提供了機(jī)會(huì)。一方面，土地的供應(yīng)應(yīng)該反思，是不是應(yīng)該做到有效控制？另一方面開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰也會(huì)非常明顯。這一輪洗牌過后留下來的不一定是大開發(fā)商，被淘汰的也不一定是小開發(fā)商。關(guān)鍵在于開發(fā)商自己的產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)配置。再一個(gè)就是想方設(shè)法控制房子價(jià)格，使之盡量不要虛高。