中國房地產(chǎn)市場研究報告：今后數(shù)月房價難大跌

昨天，中國房地產(chǎn)協(xié)會聯(lián)合中國指數(shù)研究院、國家統(tǒng)計局發(fā)布了《2008年前三季度中國房地產(chǎn)市場研究報告》。報告認為，樓市今后幾個月還可能保持緩慢下行的總趨勢，但繼續(xù)向下空間有限，房價大跌的可能性很小。

■全國走勢

樓市下行空間有限

【報告內(nèi)容】70個大中城市新建商品住宅價格同比漲幅自2007年11月以來趨緩。新建商品住宅價格環(huán)比，全國近10年來在8月份首次下降了0.1%，9月環(huán)比又下降了0.3%，有25個城市的環(huán)比均有下降。

房價漲幅趨緩和一些高房價城市房價的適當回落，這是宏觀調(diào)控所期望的。但居民買漲不買跌的心態(tài)，也使購房者的觀望范圍向全國蔓延。中國人民銀行公布的第三季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，今年四季度打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%，創(chuàng)下9年以來的歷史新低。

【中房協(xié)解讀】從目前的走勢看，全球性的經(jīng)濟減速和房地產(chǎn)市場本身的規(guī)律在起主導作用，房地產(chǎn)市場的信心一時還難以恢復。今后幾個月的住房成交量有可能進一步縮減，房地產(chǎn)投資等還可能繼續(xù)下行一段時間。但國務(wù)院已有明確的指示，國務(wù)院有關(guān)部門已經(jīng)出臺或正在考慮相應的政策，加上一些地方陸續(xù)出臺了一些穩(wěn)定市場的措施，所以，后幾個月的總趨勢還可能緩慢下行一段時間，但樓市繼續(xù)向下的空間也會非常有限，房價大跌的可能性也大大減少。

房地產(chǎn)企業(yè)應順應形勢，主動調(diào)整與轉(zhuǎn)型，結(jié)合市場需求，研究企業(yè)的發(fā)展目標和開發(fā)戰(zhàn)略，把調(diào)整策略、加強管理、塑造品牌、穩(wěn)健發(fā)展放到更加突出的位置。

【業(yè)內(nèi)分析】上海五合智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅認為，中國經(jīng)濟不可能擺脫國際金融危機的不良影響，但房地產(chǎn)業(yè)也是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對整個國民經(jīng)濟都產(chǎn)生著較大的影響。政府部門通過制定政策對經(jīng)濟的恢復特別是房地產(chǎn)業(yè)的恢復起到重要的作用，這對中國經(jīng)濟的下滑起到了強大的抑制作用。加上消費者信心的逐漸恢復會拉動房地產(chǎn)行業(yè)，因此出現(xiàn)大跌的可能性很小。

■區(qū)域市場

三大區(qū)域銷量齊跳水

【報告內(nèi)容】中、東、西三大區(qū)域商品房銷售面積首次全部進入下降通道，東部所占比重較上半年微降；中、西部占比較上半年微幅提高。

東部和西部地區(qū)的購置土地面積自6個季度以來首次出現(xiàn)同比負增長。

【中房協(xié)解讀】雖然三大區(qū)域商品房銷售面積全部下降，但不難看出東部地區(qū)仍是商品房需求的最大區(qū)域。從商品房銷竣比走勢看，前三季度中、西地區(qū)的銷竣比仍然較大，商品房供求緊張的狀況依然存在。購置土地面積首現(xiàn)同比負增長，說明連續(xù)數(shù)月的房地產(chǎn)觀望態(tài)勢，使得土地市場開始理性回歸，房地產(chǎn)商的拿地行為變得謹慎。

【業(yè)內(nèi)分析】北京明天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)展中心總監(jiān)陳云峰認為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場進入了一個調(diào)整期，銷售難度普遍加大，資金回籠周期延長，不少開發(fā)商已無錢拿地。同時，一些開發(fā)商對經(jīng)濟大勢缺乏信心，出于控制風險的考慮暫緩投資。

■重點城市

北京房價高銷量減

【報告內(nèi)容】北京房價依然高位運行，漲幅略有提高。2008年前三季度商品房銷售均價(銷售總額/銷售面積)為13141元/平方米，同比增長16.44%，增速比上半年提高2.31個百分點。

北京商品房市場銷售繼續(xù)萎縮。前三季度北京商品房銷售面積為707.16萬平方米(住宅505.11萬平方米)，同比下降49.69%，增速比上半年下降2.55個百分點。

【中國指數(shù)研究院解讀】調(diào)查顯示，與二季度相比，認為“房價太高，負擔不起”的居民比例下降了10.79個百分點，反映出目前居民對北京高房價的接受程度緩慢提高。由于認為房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策繼續(xù)加強的預期不明朗，部分居民對市場仍在持續(xù)觀望。

【業(yè)內(nèi)分析】上海五合智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅認為，部分北京房地產(chǎn)商在此次金融危機中實行保守的策略，當交易量持續(xù)低迷的時候，仍然盡量維持房價。北京奧運時期的城市建設(shè)達到了一個頂峰，接下來北京面臨的趨勢就是高端的服務(wù)業(yè)進駐，服務(wù)業(yè)水平將顯著提高，這也是房價依然高位運行的一個因素。

■房地產(chǎn)商

業(yè)績下滑但分化明顯

【報告內(nèi)容】受國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的影響，盡管2008年前三季度地產(chǎn)重點企業(yè)凈利潤同比上升了13%，但第三季度地產(chǎn)重點企業(yè)凈利潤同比下降了18.7%，在業(yè)績整體下滑的同時，企業(yè)業(yè)績分化比較明顯。

比如像萬科這樣規(guī)模大、市場化運作能力強的企業(yè)，前三季度凈利潤保持了18.8%的增長，但第三季度凈利潤出現(xiàn)了13.4%的下滑，主要是因為企業(yè)對未來房地產(chǎn)發(fā)展持謹慎態(tài)度，采取更為謹慎的財務(wù)策略。

【中房協(xié)解讀】由于房地產(chǎn)公司特殊的會計制度，對于中小企業(yè)，一個季度的凈利潤并不能完全反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，但對于大型企業(yè)來說，開發(fā)項目較多，結(jié)算時間比較均勻，所以第三季度業(yè)績在很大程度上反映了企業(yè)的銷售狀況，同時也反映了企業(yè)的經(jīng)營管理能力。行業(yè)在發(fā)展成熟，企業(yè)必然要遵守基本的經(jīng)濟規(guī)律，依據(jù)市場的情況調(diào)整策略，包括價格、產(chǎn)品以及開發(fā)量的控制等。

【業(yè)內(nèi)分析】上海五合智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅認為，存量房暴增、業(yè)績整體下滑，是面對此次嚴重的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)企業(yè)必將出現(xiàn)的現(xiàn)象。但是，各企業(yè)由于經(jīng)濟實力、定位的不同，他們有不同的應對此次金融危機的策略，最重要的是結(jié)合本公司的實際，積極應對市場經(jīng)濟形勢的變化。