當前位置:住在九江網(wǎng) 全國樓市正文

12大中城市庫存壓力測試 樓市最遲明年底轉(zhuǎn)好

2008-12-12 10:24:59 來源:21世紀經(jīng)濟報道 【 瀏覽字號:

近日,宏源證券發(fā)布研究報告稱,救市政策將在2009年二季度開始陸續(xù)顯現(xiàn)效果,開始刺激需求增長。該機構(gòu)通過對國內(nèi)包括北京、上海、深圳、成都等12個主要大中城市進行庫存壓力測試發(fā)現(xiàn),主要城市庫存壓力將在2009年底緩減,加之政府救市仍存預(yù)期,市場最遲有望在明年年底見底。

更樂觀的預(yù)計則是,明年下半年房地產(chǎn)銷售量就會得到明顯改善。

 

 

城市庫存壓力明年底減緩

 

 

宏源證券認為,真正決定市場方向的依然是市場自身基本面要素,如商品房庫存量、行業(yè)資金狀況、地價成本、居民支付能力等。

 

 

宏源證券研究所選取了國內(nèi)包括北京、上海、深圳、青島、廣州、杭州、南京、蘇州、武漢、武漢、西安、成都、重慶這12個主要大中城市進行庫存壓力測試,這12個城市在去年商品房的銷售面積占到全國的26%,且大多是房地產(chǎn)上市公司業(yè)務(wù)布局的重點區(qū)域。

 

 

在不考慮今年銷售量較去年增長的情況下,北京、上海、深圳的多余庫存有望在2009年底消化完畢。其他多數(shù)城市的多余庫存預(yù)計也將在明年年底前消化完畢。

 

 

其中,北京消化庫存約需20個月,若考慮合理庫存,消化多余庫存約需11個月。上海消化庫存約需3個月;南京約需14個月,若考慮合理庫存,消化多余庫存應(yīng)該在一年以內(nèi)。杭州消化多余庫存時間在半年以內(nèi)。深圳消化庫存約需20個月,若考慮合理庫存,消化多余庫存約需11個月。廣州預(yù)售與銷售比呈下降趨勢,庫存在改善。

 

 

中西部地區(qū)的武漢消化庫存至少需6個月,若考慮合理庫存,消化多余庫存應(yīng)該在一年以內(nèi)。西安消化庫存約需24個月,若考慮合理庫存,消化多余庫存應(yīng)該在一年半左右。成都消化庫存至少需33個月,若考慮合理庫存,消化多余庫存約需一年半。重慶月預(yù)售量持續(xù)大于月銷售量,也存在一定庫存壓力。

 

 

中金公司研究部高級經(jīng)理白宏煒告訴本報記者,根據(jù)中金對包括北京、上海在內(nèi)的全國10個大城市的庫存測算,以10月份成交數(shù)據(jù)為基準,按目前的銷售速度,估計消化庫存需一年以上,也就是說到明年10月底庫存壓力才會減輕。

 

 

摩根大通中國證券市場主席李晶則認為,按照目前的銷售速度,部分大城市的現(xiàn)有房屋庫存量要被完全吸收至少需要到2010年。

 

 

宏源證券還稱,從歷史數(shù)據(jù)看,1993年房地產(chǎn)泡沫后,我國房價收入比出現(xiàn)下降。若明年整體房價下行約14%,房價收入比將降至1990年以來的歷史最低點6.05,居民購房支付能力將大幅增強,也有助明年市場恢復(fù)。

 

 

明年下半年需求影響顯現(xiàn)

 

 

宏源證券分析師還表示,通過研究歷史上五種手段(首付款比例變化、購房貸款利率變化、通過言論改變預(yù)期的策略、貨幣供應(yīng)量變化、商品房供應(yīng)量變化)對需求的影響時滯,推斷救市政策可能在明年二季度開始刺激需求增長。

 

 

例如,歷史上提高首付款比例對需求影響時滯約為5-15個月,那么此次降低首付比例對需求的影響最早在明年2季度顯現(xiàn)效果。

 

 

其次,今年連續(xù)4次降息,其中5年期貸款基準利率已下降至6.12%??紤]到銀行對購房利率的優(yōu)惠,則由6.66%下降至4.28%,累計下降達2.37個百分點。國信證券在12月9日發(fā)布研究報告也表示,政策累積效應(yīng)將在明年下半年顯現(xiàn)。預(yù)計到明年中期利率可能降至5.5%左右,按平均貸款20年算,購房人負擔累計減輕21.66%,相當于房價下降了21%以上。

 

 

“貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)需求存在較為密切的正相關(guān)關(guān)系。此次央行首次提出采取適度寬松的貨幣政策必定會對房地產(chǎn)市場的需求增長起到積極的作用。按照歷史時滯10個月,貨幣政策對需求的影響大約在明年下半年顯現(xiàn)效果。”宏源證券稱。

 

 

值得注意的是,地產(chǎn)股過去一年回調(diào)較大,基本釋放了行業(yè)利空。經(jīng)過本輪調(diào)整,目前主流地產(chǎn)股動態(tài)估值水平非常低。龍頭地產(chǎn)股今年動態(tài)PE平均僅在12倍左右。為此,不少券商也一致認為,目前主流地產(chǎn)股嚴重低估,價值已經(jīng)凸顯。

住在九江網(wǎng)官方微信
重要提示:
1、本頁面內(nèi)容,旨在為滿足廣大用戶的信息需求而采集提供,并非廣告服務(wù)性信息。頁面所載內(nèi)容不代表本網(wǎng)站之觀點或意見,僅供用戶參考和借鑒,最終以開發(fā)商實際公示為準。商品房預(yù)售須取得《商品房預(yù)售許可證》,用戶在購房時需慎重查驗開發(fā)商的證件信息。本頁面所提到房屋面積如無特別標示,均指建筑面積。
2、凡本網(wǎng)注明“來源:住在九江網(wǎng)”的所有作品,版權(quán)均屬于住在九江網(wǎng),歡迎轉(zhuǎn)載。但應(yīng)注明“來源:住在九江網(wǎng)”。違反上述聲明者,本網(wǎng)將追究其相關(guān)法律責任。
3、本網(wǎng)轉(zhuǎn)載內(nèi)容均注明出處,轉(zhuǎn)載是出于傳遞更多信息之目的,并不意味著贊同其觀點或證實其內(nèi)容的真實性。
4、本網(wǎng)轉(zhuǎn)載其他媒體之稿件,意在為公眾提供免費服務(wù)。如稿件版權(quán)單位或個人不想在本網(wǎng)發(fā)布,可與本網(wǎng)聯(lián)系,本網(wǎng)視情況可立即將其撤除。

推薦樓盤

  • 承和·書香庭

    7000元/m2

    3室(4) 4室(1) 

    九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)

  • 聯(lián)泰萬泰城·天元(聯(lián)泰萬泰城五期)

    6500元/m2

    2室(1) 3室(7) 4室(3) 5室(1) 

    九江市八里湖新區(qū),東至園藝路,南至十里河北路,北至文博大道

  • 亞琦·城央尚品

    14000元/m2

    3室(3) 4室(3) 

    潯陽區(qū)廬山路西側(cè)、十里大道北側(cè)(普潤路片區(qū)棚改地塊)

  • 濂投東華·玖筑云庭

    12500元/m2

    3室(2) 4室(3) 

    九江市潯陽區(qū)十里大道118-8號,十里大道與長虹大道交匯處(原國棉四廠)

  • 喜盈門·喜悅城

    7500元/m2

    3室(4) 4室(3) 5室(1) 

    九江濂溪區(qū)十里大道與南山路、濂溪大道合圍處