承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
第一演播室
活動策劃:本報記者 李和裕
主持人:本報記者 李和裕
整理:本報記者 李和裕
嘉賓:薛建雄
21世紀不動產(chǎn)研究主管 黃河滔
時值歲末,回望房地產(chǎn)市場從熱血沸騰到偃旗息鼓的回歸步伐,不免唏噓。挽救和維持樓市的穩(wěn)定發(fā)展勢在必行,但重重考驗下的樓市走向又會怎樣?本周,我們就邀請一二手房市場的相關(guān)人士與大家交流這一話題。
今年:回歸之路
主持人:對于目前的房地產(chǎn)市場,你們的評判是怎樣的?
薛建雄:在一系列新政的鼓勵下,一線城市的房地產(chǎn)市場總算有了些暖意。CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的統(tǒng)計顯示,11月上海商品住宅70.85萬平方米的成交量環(huán)比10月上升了41.98%;而11月上海商品住宅新增供應(yīng)110.9萬平方米,環(huán)比10月也微升2.26%;價格方面,11月上海商品住宅成交均價13172元/平方米,環(huán)比10月上漲9.53%,同比則上漲18.65%。北京、深圳等其他一線城市也相仿。11月北京期房網(wǎng)上簽約13027套,比10月時的8267套增加58%;現(xiàn)房簽約為1593套,與10月的1041套相比也增加53%。11月深圳商品住宅交易環(huán)比增加2550套,平均每日成交216套,達到了今年以來商品住宅成交量的最大值。
不過,目前對市場還不宜過分樂觀。在房產(chǎn)新政的影響下,11月的成交還只是有所恢復(fù),同比仍下降,供應(yīng)也處下降趨勢。從整體來看,成交量回升是應(yīng)有的正常的數(shù)據(jù)表現(xiàn),并不意味市場已重回上升通道。在經(jīng)濟形勢尚不明朗的情況下,樓市還將繼續(xù)低位運行的格局。
黃河滔:在二手房市場,救市政策也顯現(xiàn)了一定的成效。京滬兩地11月二手房交易量均有10%左右的上漲,而前期價量下跌都比較明顯的深圳則似乎對暖市政策反應(yīng)更為強烈,上月成交量大漲了49.8%。不過,租賃進入淡季,京滬深三地租賃市場交易量均有一定下滑。其中,京滬兩地租賃成交量分別下滑8.5%和7%,深圳更是減少了20%。
深圳門店反映,房產(chǎn)新政實施以來,客戶購房信心明顯增強,看房量環(huán)比增長了近四成。京滬的加盟店也普遍反映,市場觀望氛圍有所淡化。主要成交樓盤分為兩類,一類是物業(yè)檔次較高、周邊配套設(shè)施完善的樓盤,這類房源的目標客戶以中高檔收入的白領(lǐng)為主,這類人群對價格的敏感度相對較低,只要有適當?shù)姆吭矗麄儠皶r出手購買;第二類則是面積較小、交通便捷的小戶型,這類房源的購買者以首次置業(yè)的年輕人為主,像許多80后的年輕人積蓄不多,在選擇婚房時比較偏向于這類小戶型,同時這部分購房者也是享受新政優(yōu)惠最多的人群。
未來:壓力不減
主持人:對未來階段的樓市走向有何判斷?
薛建雄:在經(jīng)濟低迷和保障房大量供應(yīng)的壓力之下,2009年房價也肯定會更為低迷。與此同時,2003-2005年那輪房價高漲時期入市的投資者,明年剛好可以過2年的免營業(yè)稅期限,而去年5-10月房價高漲時入市的投資型房源也會在明年大量交房。因此,2009年二手房的拋盤量可能會大幅增加,對一手房市場來說也會受到?jīng)_擊。
黃河滔:目前的市場回暖只是政策松綁及利率大幅下調(diào)后的政策性反彈,能持續(xù)多長時間還有待觀察。明年一、二手市場聯(lián)動可能更加緊密,這也將推動房屋流通行業(yè)的加速整合。
建議:改變策略
主持人:那么,基于以上判斷,對開發(fā)商和購房者有何建議?
薛建雄:在這樣的市場背景下,我們對開發(fā)商的建議是“清舊盤、改規(guī)劃、緩開工、適退地”。因為目前市場上在售的樓盤多數(shù)都會遇到二手房和經(jīng)濟適用房的競爭,所以越快“清空”越好。然后研究未來兩三年的房地產(chǎn)市場方向,對在建樓盤的各項指標進行修改。“緩開工”除了可以把規(guī)劃做得更好外,也可以避開未來一兩年內(nèi)的供應(yīng)壓力。“退地”主要是指高價的郊區(qū)地塊。另外,這四步的共同點是,可以增加現(xiàn)金持有量,以備“抄底”之需。畢竟在經(jīng)濟低迷時期,市場上隨時會出現(xiàn)一些好的項目和企業(yè)可以投資或收購。
對于購房者來說,在了解了房地產(chǎn)業(yè)的這么一個生存狀態(tài)后,還要知道這些局面的出現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過10多年的發(fā)展之后正在從量變走向質(zhì)變的走程。一個供過于求、質(zhì)量提升的市場,對購房者肯定是越來越有利。所以,近一兩年內(nèi),購房者只要根據(jù)自身的需求來選擇合適的產(chǎn)品就行了。