地產(chǎn)界人士分析中央 "拯救"樓市或許還有三招

本周三，業(yè)界呼吁已久的“二次房貸松綁”和“降低二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅”，都在中央“進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)”的政策中得到實(shí)現(xiàn)。政策出臺(tái)后，地產(chǎn)界人士不僅對(duì)后市發(fā)展的看法產(chǎn)生分歧，對(duì)于中央是否還會(huì)再出新政也有不同意見(jiàn)。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，中央該出的政策已經(jīng)出盡，以后的市場(chǎng)反映就要看市民是否有錢(qián)

和是否真的有購(gòu)房需求。而廣州維森置業(yè)董事長(zhǎng)張維倫則質(zhì)疑：“為什么不把營(yíng)業(yè)稅完全取消呢，在2006年之前，二手交易就不存在營(yíng)業(yè)稅，事實(shí)已經(jīng)證明營(yíng)業(yè)稅間接推高了二手房?jī)r(jià)，因此中央的政策還可以更徹底些。”

時(shí)值2008年歲末，在中央再次出手救市后，在2008年底到2009年初還會(huì)有政策出臺(tái)嗎？業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，至少年內(nèi)會(huì)再有一次降息，營(yíng)業(yè)稅完全取消、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步放寬對(duì)房企的放貸都可能出現(xiàn)。

　　可期待政策1：降息

時(shí)間：今年底、明年初

央行行長(zhǎng)周小川12月16日在香港表示，直到明年中期都有降息的可能。“降息不僅要考慮企業(yè)的融資成本，還要考慮CPI的下降速度，如果CPI下降的速度快，進(jìn)一步降息就有壓力。”興業(yè)銀行資金運(yùn)營(yíng)中心首席分析師魯政委預(yù)計(jì)，年內(nèi)將繼續(xù)降息27至54個(gè)基點(diǎn)。摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄也預(yù)測(cè)，年內(nèi)仍有一次不低于27個(gè)基點(diǎn)的降息，而明年，存款利率會(huì)降至1%以下，貸款利率降至4%以下。因此，年內(nèi)還有一次降息，是廣大購(gòu)房者近期還可以期待的一項(xiàng)購(gòu)房利好政策。

近期降息機(jī)會(huì)大的一個(gè)主要原因是受到了外圍美國(guó)降息的影響。北京時(shí)間周三凌晨3時(shí)15分，美聯(lián)儲(chǔ)降息0.75個(gè)百分點(diǎn)至0.25%，美國(guó)利率降達(dá)歷史最低點(diǎn)，此舉引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)全球新一輪降息的強(qiáng)烈預(yù)期。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇認(rèn)為，全球經(jīng)濟(jì)正面臨衰退，各國(guó)中央銀行的基準(zhǔn)利率水平未來(lái)都會(huì)向“零”靠近，中國(guó)今年底至明年初還有可能再次降息，未來(lái)不排除中國(guó)的活期利率也降至“零”，一旦降至“零”，就迫使原本活期上的錢(qián)不可能再“趴”在銀行賬上，實(shí)際也是鼓勵(lì)消費(fèi)和投資。“零利率”時(shí)代一方面是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要，一方面也是迫不得已的選擇。

　可期待政策2：營(yíng)業(yè)稅全免

時(shí)間：明年“兩會(huì)”之前

營(yíng)業(yè)稅由5年轉(zhuǎn)為2年，2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的房子也由全額征收營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)為差價(jià)征收，不少人都認(rèn)為，二手成交量會(huì)馬上上升。但張維倫則認(rèn)為，國(guó)家進(jìn)一步的措施可能是完全取消營(yíng)業(yè)稅。他表示：“在2006年的宏觀調(diào)控政策之前，二手轉(zhuǎn)讓就是不存在營(yíng)業(yè)稅的。既然目前二手房投資市場(chǎng)的復(fù)蘇可能性很小，買(mǎi)二手房的都以自住買(mǎi)家為主，國(guó)家完全可以取消營(yíng)業(yè)稅。”他認(rèn)為，完全廢除營(yíng)業(yè)稅才是國(guó)家政策的“底線(xiàn)”，本次救市政策宣布營(yíng)業(yè)稅減免期限暫定為1年也有這個(gè)意思。因?yàn)閲?guó)家要先試試看政策對(duì)實(shí)際促進(jìn)交易有沒(méi)有幫助，如果效果顯著的話(huà)，一年后將會(huì)完全廢除營(yíng)業(yè)稅。甚至不用一年的時(shí)間，在明年“兩會(huì)”前，政府為了進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)，就會(huì)把剩下的政策出盡，包括減免營(yíng)業(yè)稅。

可期待政策3：推出“房地產(chǎn)基金”

時(shí)間：視房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇情況而定

12月17日公布的中央救市措施，還有重要的一點(diǎn)就是要求銀行有條件地給發(fā)展商信貸支持。因此，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款也會(huì)進(jìn)一步放寬。銀行的資金支持對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定非常重要，但如果放貸過(guò)松，銀行又會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，并且有可能一下子“松過(guò)頭”，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和加劇泡沫，因此有人大膽預(yù)測(cè)，“房地產(chǎn)基金”將會(huì)在接下來(lái)的市場(chǎng)環(huán)境中誕生。也就是說(shuō)，以房地產(chǎn)項(xiàng)目直接向社會(huì)公眾募集資金開(kāi)發(fā)的模式，代替目前老百姓將錢(qián)存進(jìn)銀行，而房企又向銀行借貸的模式。這樣可以減少銀行中間環(huán)節(jié)，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。（謝蔓）