國(guó)資大手筆買樓 八五折“大砍刀”嚇跑開發(fā)商

是否有渠道能聯(lián)絡(luò)幾家大型國(guó)有企業(yè)？”本月以來(lái)，上海開發(fā)商談得最熱的話題便是“國(guó)資收樓”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大型國(guó)企買樓，一般會(huì)優(yōu)先選擇同為國(guó)資背景的房企開發(fā)的項(xiàng)目，還對(duì)地理位置、價(jià)格有嚴(yán)格的要求。分析師認(rèn)為，對(duì)大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，國(guó)資并非“救星”。

國(guó)資頻繁買樓

自11月以來(lái)，國(guó)有資本在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)頻頻出手，屢屢成為市場(chǎng)的絕對(duì)購(gòu)買主力。

11月25日～28日，陸家嘴簽下浦東中星恬園180套住宅，日均成交面積達(dá)到5000余平方米，約占當(dāng)日上海新建商品住宅成交量的16%。

12月4日、5日、13日，有傳言稱張江集團(tuán)收購(gòu)了浦東金爵公寓200余套住宅，日均成交9000余平方米。

12月2日、3日、6日，張江名流公寓被收購(gòu)，日均成交4000平方米，約占全市商品住宅日成交量12%。

上述這些傳聞中與國(guó)資“有染”的樓盤，自11月25日到昨日的20余天里，共為上海樓市創(chuàng)造了9.8億元的銷售金額，是9月以來(lái)上海最大宗的商品住宅整體交易。

11月15日，中化集團(tuán)、中國(guó)遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)總公司、中國(guó)海運(yùn)集團(tuán)總公司、地中海航運(yùn)公司、上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海建工集團(tuán)、上海國(guó)際港務(wù)集團(tuán)等7家大型企業(yè)宣布投資70億元，購(gòu)買方興地產(chǎn)在北外灘的寫字樓項(xiàng)目。

用作人才公寓？

國(guó)資出手上海樓市，多以“人才公寓”、“購(gòu)房自用”等為目的。

有消息稱，浦東新區(qū)政府要求陸家嘴、張江、外高橋、金橋四大國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，各自收購(gòu)幾十萬(wàn)平方米商品住宅，用作經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷配套房及人才公寓的房源。浦東新區(qū)國(guó)資委、金橋以及外高橋集團(tuán)等對(duì)上述消息未作證實(shí)。

不過(guò)，陸家嘴和張江集團(tuán)確實(shí)早就推動(dòng)區(qū)域內(nèi)的“人才公寓”興建。陸家嘴集團(tuán)計(jì)劃在浦東興建近1萬(wàn)套人才公寓。目前已有超過(guò)7000套人才公寓的建設(shè)籌備工作正在推進(jìn)。

張江集團(tuán)也明確表示，除了在園區(qū)內(nèi)興建住宅作為人才公寓，還將在張江高科技園區(qū)附近收購(gòu)一些商品住宅，用作人才公寓出租。浦東新區(qū)也購(gòu)買了一些商品住宅、二手房作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房。

國(guó)資難救房企

雖然國(guó)資出手大方，但是想要靠國(guó)企救開發(fā)商，卻不大現(xiàn)實(shí)。

在寶山顧村開發(fā)商品住宅項(xiàng)目的某國(guó)資背景的房地產(chǎn)公司市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人透露，他們?cè)鲃?dòng)找到寶山區(qū)有關(guān)政府部門，希望后者能夠出手整體購(gòu)買，以緩解企業(yè)緊張的資金鏈。盡管房產(chǎn)商8000元/平方米的開價(jià)比周邊住宅樓盤每平方米少了1000多元，但對(duì)方仍然喊“貴”。根據(jù)這些政府部門的預(yù)算，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等最多不能超過(guò)6000元/平方米。

由于報(bào)價(jià)與心理價(jià)位差距太遠(yuǎn)，上述國(guó)資背景開發(fā)商只能放棄向政府兜售商品房的計(jì)劃。

該負(fù)責(zé)人還說(shuō)，他們也曾向?qū)氫摗⑸掀却笮蛧?guó)企推薦過(guò)所開發(fā)的樓盤，希望后者能組織員工團(tuán)購(gòu)，但也因?yàn)榉N種原因未能成功。

“相比前期銷售的住宅，開發(fā)商賣給國(guó)資背景的大型企業(yè)集團(tuán)，通常價(jià)格需要便宜10%～15%。”佑威天天房展網(wǎng)研究中心副主任陸騎麟介紹，國(guó)有企業(yè)并非是開發(fā)商的“慈善家”，如果沒(méi)有大幅度讓利，是很難打動(dòng)國(guó)企買樓的。

世聯(lián)地產(chǎn)高級(jí)分析師孫寶華也認(rèn)同上述觀點(diǎn)。據(jù)孫寶華介紹，除上海外，長(zhǎng)三角一帶的其他城市，如南京等，也有政府入市購(gòu)買商品房作為經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的個(gè)案。但是政府部門的出價(jià)，往往比樓盤在售價(jià)格便宜得多。所以，對(duì)大部分開發(fā)商來(lái)說(shuō)，政府和國(guó)資背景的大中型企業(yè)，并不是他們的“救星”。

　專家視點(diǎn)

“9000億”難救樓市

西南證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員崔秀紅曾表態(tài)，9000億元保障性住房政策可能還要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，給了各地方政府更大操作空間，相信各地會(huì)將其中一部分經(jīng)濟(jì)適用房以購(gòu)買存量商品房等方式來(lái)處理。

但世聯(lián)地產(chǎn)高級(jí)分析師孫保華認(rèn)為，這其中的大部分資金并不都會(huì)流入商品房市場(chǎng)。“東部發(fā)達(dá)地區(qū)，政府有足夠的財(cái)力，會(huì)考慮用部分的資金購(gòu)買普通商品房作為經(jīng)濟(jì)適用房；而在中西部地區(qū)，政府財(cái)力有限，大規(guī)模購(gòu)買商品房的可能性很小，政府仍然會(huì)自建經(jīng)濟(jì)適用房。”

孫保華認(rèn)為，即使有一部分保障性住宅的資金流向商品房市場(chǎng)，也難起到所謂的“托市”作用，因?yàn)檫@部分畢竟是有限的，要靠它來(lái)拯救整個(gè)樓市無(wú)疑是“杯水車薪”。

佑威天天房展網(wǎng)研究中心副主任陸騎麟給出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步證實(shí)了上述觀點(diǎn)。自11月15日至本月16日，上海樓市新建商品住宅總成交金額為114.82億元，而國(guó)有資金購(gòu)買的商品住宅總金額為9.8億元。這些資金或許能支撐某個(gè)板塊一兩個(gè)項(xiàng)目的成交量，但卻解決不了上海商品住宅市場(chǎng)目前整體交易低迷的問(wèn)題。