承和·書香庭
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12月15日,北京華聯(lián)商廈股份有限公司(下稱“華聯(lián)股份”)公布重組預案稱,公司擬向第二大股東北京華聯(lián)集團投資控股有限公司(下稱“華聯(lián)集團”)定向發(fā)行不超過2.48億股的公司股份,以此收購后者所持有的五家商業(yè)物業(yè)公司各100%的股權(quán),收購資產(chǎn)預估值約為8.4億元。
“公司在積極的轉(zhuǎn)型,此次收購5家公司,也是想把主業(yè)做大。”華聯(lián)股份證券代表周劍軍接受媒體采訪時表示。
轉(zhuǎn)型路線謎底揭曉
“華聯(lián)股份退出零售百貨,進軍商業(yè)地產(chǎn),這是業(yè)內(nèi)一直在關(guān)注的事情。”中投證券行業(yè)分析師蘭飛燕告訴本報記者。
先賣零售百貨業(yè)資產(chǎn),再收購商業(yè)地產(chǎn)公司,一年多的時間,華聯(lián)股份已經(jīng)勾畫出一條清晰的“轉(zhuǎn)型路線圖”。
此前,華聯(lián)股份主營業(yè)務(wù)為百貨零售業(yè),公司前身中商股份有限公司1998年6月在深圳證券交易所掛牌上市。2002 年9 月中商股份有限公司更名為北京華聯(lián)商廈股份有限公司。
2007年10月18日,華聯(lián)股份發(fā)布公告宣稱,向華聯(lián)集團出售所持有的安貞華聯(lián)、成都華聯(lián)、石家莊華聯(lián)、蘭州華聯(lián)四家分公司的全部資產(chǎn)和負債以及呼市華聯(lián)和河南華聯(lián)兩家子公司100%的股權(quán),轉(zhuǎn)讓價格合計為16,682.00 萬元;同時華聯(lián)股份從華聯(lián)綜超購買其持有的大連華聯(lián)、青海華聯(lián)兩家公司100%股權(quán),轉(zhuǎn)讓價格為20,709.81 萬元。
通過這次交易中的出售行為,華聯(lián)股份整體退出商業(yè)百貨零售業(yè),接下來華聯(lián)股份又會演繹什么樣的故事?將近一年之后謎底揭曉。
2008年11月14日,華聯(lián)股份發(fā)布公告將有重大重組事宜,宣布停牌。一個月后,12月15日,華聯(lián)股份如期復牌,公布了公司重組預案,以8.4億收購華聯(lián)集團旗下5家商業(yè)地產(chǎn)公司100%的股權(quán),包括:北京華聯(lián)商業(yè)管理有限公司、江蘇紫金華聯(lián)綜合超市有限公司、無錫奧盛通達商業(yè)管理有限公司、合肥信聯(lián)順通置業(yè)有限公司和合肥達興源商業(yè)管理有限公司。市場一片嘩然。
重組后華聯(lián)股份的股權(quán)也將發(fā)生變化,華聯(lián)集團將以59.76%成為其第一大股東,實際控制人為國資委。
從百貨業(yè)到房地產(chǎn)
轉(zhuǎn)型為何棄易從難
事實上,此前十余年來,華聯(lián)股份在零售業(yè)做得還是比較出色的,加上第二大股東華聯(lián)集團的強大實力和支持,人們以為華聯(lián)股份將會繼續(xù)在百貨零售業(yè)上繼續(xù)前行。
“當時市場也很吃驚,在零售這塊,華聯(lián)股份做得還是比較好的,現(xiàn)在來說,也很難講這對它是好事還是壞事,畢竟商業(yè)地產(chǎn)周期比較長,還得市場來檢驗。”一位市場人士分析說。
華聯(lián)股份為何要退出已經(jīng)做“熟”了的零售百貨業(yè)?當時,華聯(lián)股份的解釋是:公司所處百貨零售業(yè)競爭過度,行業(yè)利潤不斷下降;主業(yè)發(fā)展緩慢,盈利能力不佳;商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間巨大;公司具備先天優(yōu)勢,后續(xù)潛在儲備項目豐富。
記者查閱華聯(lián)股份以前年報發(fā)現(xiàn),2001年~2006年5年公司整體平均凈資產(chǎn)收益率只有2.03%,平均息稅前收益率只有2.24%。此次出售的六家百貨公司2004、2005和2006三年平均營業(yè)利潤率分別只有0.5%、1.28%和1.48%,盈利能力較差。
然而,眼下的地產(chǎn)業(yè)也是一片低迷,鐵心進軍商業(yè)地產(chǎn)的華聯(lián)股份能夠在新行業(yè)站穩(wěn)腳跟嗎?
信達證券行業(yè)分析師司維告訴本報記者:“現(xiàn)在判斷華聯(lián)股份轉(zhuǎn)型成功與否,還為時尚早,公司以后主要從事社區(qū)購物中心,也沒有可比較的對象,A股市場還鮮有把商業(yè)地產(chǎn)作為主營業(yè)務(wù)的公司。”
有業(yè)內(nèi)人士認為,對于進軍擁有“高投入、高回報、高風險及高難度”四大特征的商業(yè)地產(chǎn),華聯(lián)股份面臨的挑戰(zhàn)很大。中投證券分析師蘭飛燕說,對于華聯(lián)股份來說,最大的挑戰(zhàn)在于行業(yè)經(jīng)驗不足,主業(yè)規(guī)模也不夠大。
首先從整個行業(yè)來說,地產(chǎn)寒冬還不知道會持續(xù)多久?注定很多房地產(chǎn)公司熬不過這輪寒冬。具體到商業(yè)地產(chǎn)來說,有統(tǒng)計資料顯示,這幾年全國商業(yè)地產(chǎn)占整個房地產(chǎn)的竣工面積數(shù)量的10%左右,但商業(yè)地產(chǎn)空置面積卻占整個空置面積的四分之一左右,而且還以每年10%甚至20%的速度遞增。
“商業(yè)地產(chǎn)比百貨業(yè)更難做,”一位從事商業(yè)地產(chǎn)多年的資深人士對記者分析道,從規(guī)模上看,購物中心面積比百貨業(yè)大;從整合方面來說,購物中心業(yè)態(tài)繁多,包括百貨、超市、娛樂等等,整合的難度更大些,相對來說,百貨業(yè)經(jīng)營主體比較統(tǒng)一。
做地產(chǎn)準備只拿地不開發(fā)?
殺入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的華聯(lián)股份也準備了自己的“三板斧”。據(jù)了解,其將樹立“先定位招商,后投資建設(shè)”的訂單式開發(fā)理念,以社區(qū)購物中心為主要業(yè)態(tài)。
“華聯(lián)股份進軍高回報的商業(yè)地產(chǎn),將來可能采取的模式是利用全國各地的零售公司舉牌拿地,再轉(zhuǎn)手給開發(fā)商,合作開發(fā)運營,并不打算涉足商業(yè)開發(fā)領(lǐng)域。”一位知情人士對記者表示了不同的看法。
該知情人士分析道,可以從下面幾個方面來推測:一是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目資金要求很高,而且資金滯留時間長,采取“先拿地再轉(zhuǎn)讓”的方式更好;二是華聯(lián)股份曾經(jīng)轉(zhuǎn)手過一些優(yōu)質(zhì)物業(yè),獲取了不錯的收益,加上華聯(lián)股份第二大股東華聯(lián)集團與新加坡的商業(yè)地產(chǎn)巨擘凱德置地有過多次合作,有一定的經(jīng)驗;三是華聯(lián)集團的資源非常豐富,既然想把華聯(lián)股份打造成其商業(yè)地產(chǎn)的平臺,華聯(lián)集團分布在全國的營業(yè)網(wǎng)點將為華聯(lián)股份創(chuàng)造很多拿地的機會。
然而,這三板斧是否有效,華聯(lián)股份轉(zhuǎn)型是讓公司業(yè)績“更上一層樓”還是反不如前,市場拭目以待。