政府有限松綁二套房

在擴(kuò)大內(nèi)需的要求推動(dòng)下，政府再出措施挽救樓市，但救助效果尚待觀察。

國務(wù)院常務(wù)會(huì)議昨日傳出信息，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。對(duì)已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

同時(shí)，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的 ，免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。

明確“改善型住房”

此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，距離中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用”僅一周；距離10月17日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署第四季度經(jīng)濟(jì)工作，提出要降低住房交易稅費(fèi)支持居民購房剛滿兩月。

在這過去的61天中，全國70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅趨緩，環(huán)比繼續(xù)下跌；房地產(chǎn)投資同比增幅雖依然超過20％，但增幅已經(jīng)逐月下降；全國商品房空置面積在11月底已升至1.36億平方米。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生昨日對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，如果政府不出臺(tái)政策提振住房消費(fèi)，在年底大量商品房竣工的情況下，全國商品房的空置面積可能達(dá)到1.5億平方米。

而海爾地產(chǎn)董事長(zhǎng)盧鏗更是對(duì)記者表示，因?yàn)榍皟赡觊_發(fā)企業(yè)買了大量的土地，據(jù)此推算，即便是明年企業(yè)不買地的情況下，明年也會(huì)增加24億平方米的商品房，這本身就需要好幾年來消化。

10月份，財(cái)政部等部委已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)稅費(fèi)減免政策，促進(jìn)居民購房。但此后在改善型住房的界定問題上相關(guān)部委態(tài)度出現(xiàn)分歧，各商業(yè)銀行執(zhí)行細(xì)則也不盡統(tǒng)一，市場(chǎng)觀望氣氛更為濃厚。“關(guān)于改善型住房的定義爭(zhēng)論兩個(gè)月了，各部門的意見需要統(tǒng)一起來。”聶梅生說。此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的政策，可謂對(duì)“改善型住房”定義的進(jìn)一步廓清。

雖然松綁二套房貸，但依然留有尾巴。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對(duì)記者表示，放松的前提是要低于當(dāng)?shù)仄骄剑@說明政府對(duì)改善型需求是支持的，這種需求本身也具有合理性，但對(duì)于投資性需求政府依然保有警惕性。

“放開改善型需求，不一定會(huì)有投資需求上來。當(dāng)前一是房?jī)r(jià)仍然較高，二是經(jīng)濟(jì)全局處于調(diào)整期，投資要考慮風(fēng)險(xiǎn)。”尹伯成說。

同時(shí)，在二手房營業(yè)稅問題上，此次依然保留了兩年的期限限制，并未完全放開。而且就政策力度上來講，此前一些地方政府已經(jīng)開始執(zhí)行超過兩年就免征營業(yè)稅的政策。

此外，兩年內(nèi)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的政策還有執(zhí)行期限，即在此后的一年之內(nèi)才可享受。“一年之后可能又出現(xiàn)通脹了，政策也會(huì)隨之變化。”聶梅生說。

但對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，上述政策依然很受歡迎。昨日下午，在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議信息傳出沒多久，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)就在其博客中稱：“雖然政策的出臺(tái)可以明顯看出決策層對(duì)投機(jī)、炒房行為的擔(dān)憂，但市場(chǎng)當(dāng)然會(huì)歡迎任何有利于市場(chǎng)發(fā)展的政策。”他相信政策會(huì)產(chǎn)生積極作用，讓一部分剛性需求和改善性需求進(jìn)入市場(chǎng)。

地方政策或加碼

此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，各地區(qū)要在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，進(jìn)一步采取促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。

聶梅生認(rèn)為，在“低于當(dāng)?shù)氐钠骄?rdquo;、“普通住房的標(biāo)準(zhǔn)”這些概念上，地方政府將擁有更大的話語權(quán)。對(duì)于普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)，不少地方已經(jīng)相比之前放寬很多，“有些大城市140平方米的住房都算入普通住房了。”

昨日出臺(tái)的若干政策并未包括此前已經(jīng)有所討論的“購房退個(gè)稅”內(nèi)容，但住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員日前表示，就網(wǎng)上熱議的購房抵稅等話題和建議，“只要是有利于市場(chǎng)的，我們都可以考慮。”目前，已有重慶等城市在嘗試推行購房抵稅政策，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也正對(duì)上海1998年實(shí)施購房退稅政策的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析探討。

尹伯成則對(duì)此認(rèn)為，如果推出購房退稅政策，將后患無窮。“炒房的要真正入市了，因?yàn)橥硕愓邔?duì)高收入群體更有利；房?jī)r(jià)將再次被推高，住房問題上貧富差距也更加拉大。”

吸引開發(fā)商參建廉租房

昨日出臺(tái)的政策，將加大保障性住房建設(shè)力度作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要一條。會(huì)議要求，爭(zhēng)取用3年時(shí)間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題，并積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。

加大保障力度，意味著對(duì)資金的需求將更為龐大。會(huì)議要求，中央繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。選擇部分有條件的地區(qū)試點(diǎn)，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。

在中央此前部署的第四季度1000億元追加投資計(jì)劃中，100億元將用于加快建設(shè)保障性安居工程。而截至今年前三季度，各地廉租房建設(shè)投入資金180億元，中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助資金為68億元。

據(jù)國家發(fā)改委昨日消息，上述100億元資金已經(jīng)在近日下達(dá)，用于加快廉租住房建設(shè)和國有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)改造，以及擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)等。

同時(shí)，中央政府也放開了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與廉租房建設(shè)的限制。央行和銀監(jiān)會(huì)在昨日正式公布《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》，在符合若干規(guī)定的前提下，從事廉租住房建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以獲得優(yōu)惠貸款，優(yōu)惠是指貸款利率按央行公布的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行。

尹伯成對(duì)本報(bào)記者表示，加強(qiáng)保障型住房建設(shè)可以吸引開發(fā)商參與，適當(dāng)?shù)亟o予開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)，比如在3％到5％之間，只是不允許出現(xiàn)暴利。

但出于對(duì)成本因素的擔(dān)憂，一些開發(fā)商對(duì)參建廉租房仍有疑慮。盧鏗昨日對(duì)本報(bào)記者表示，在商品房和廉租房?jī)煞N住房結(jié)構(gòu)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該更專心于商品房，而政府要多利用財(cái)政政策來解決廉租房問題。

“開發(fā)企業(yè)建設(shè)廉租房時(shí)的各種不確定成本很難評(píng)估，比如在4萬億投資下去之后，建材價(jià)格可能就會(huì)上漲。即便是企業(yè)在建設(shè)過程中控制成本，建好后的房子價(jià)格也可能超過低收入群體的購買能力，這就會(huì)給開發(fā)企業(yè)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)