“零首付”變種暗襲金融新政 銀行審查需改進(jìn)

每當(dāng)房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)不暢時(shí)，“零首付”就像幽靈出沒于那些鋌而走險(xiǎn)的樓盤。只是這次“零首付”的卷土重來屬另一種基因變異。其對象也從過去的普通購房者轉(zhuǎn)向地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部職工；其手段也從單純的貸款買房變成了有組織、有目的的套貸。

本報(bào)最近調(diào)查了解到，面臨年關(guān)強(qiáng)大的銷售壓力，這個(gè)隱形殺手已在河北、深圳、廣州、長沙等地卷土重來并迅速蔓延。

而由開發(fā)商自導(dǎo)自演的這出“零首付”傳銷術(shù)，就是讓企業(yè)員工以“購房者”身份簽訂房地產(chǎn)交易合同，然后在墊付20%首付款后，套取銀行把余下的80%房款打進(jìn)自己的賬戶，且這股“套貸”風(fēng)正從企業(yè)員工刮向員工親朋和好友身上。

套貸方式有明有暗

事情的始作俑者來自距北京東部僅30公里的河北燕郊某開發(fā)區(qū)。12月17日上午，銷售員董華(化名)被一位主管暗示：如果不想在年關(guān)被辭退，必須以“零首付”方式買一套本公司的房子。沒有多少法律意識的董華便很快簽訂了購房合同。但“簽完字后，我就后悔了。”她說。

董華的后悔，來自她簽署的一份附加協(xié)議：由開發(fā)商先行墊付首付款20%，前兩年貸款也由開發(fā)商一并承擔(dān)。兩年后，貸款由其本人續(xù)還。如果在這兩年中她不想要房子，必須賠付給開發(fā)商總房款5%的違約金。

北京鑄成律師事務(wù)所律師姚克楓指出，條款顯然將購房人變成了“套中人”。因?yàn)椴蛔屬彿空哌`“約”，開發(fā)商至少將扣留房產(chǎn)證4年以上。

在深圳，這種套貸方式更為隱蔽。少數(shù)銀行主動向符合條件的公務(wù)員、事業(yè)單位員工提供九成按揭，銷售人員自稱可利用信用貸款、信用卡免息還貸等方式，由銀行在收樓前為客戶墊付余下的一成首期。

上海易居房地產(chǎn)研究院住房金融課題研究組組長回建強(qiáng)認(rèn)為，形形色色的“零首付”雖然在交易上造成了繁榮，但因存在很大水分，故變相抬高了區(qū)域房價(jià)，特別是在政策制定部門對是否放松金融貸款尚有存疑時(shí)，這樣的“套貸行為”顯然讓剛剛放松了的金融政策有了“收口袋”的理由。

記者按房地產(chǎn)業(yè)通用的個(gè)人貸款方法測算，以一套40萬元的新房為例，如果通過正常的成交途徑，首次置業(yè)的買家首付二成即8萬元。但若開發(fā)商與銀行內(nèi)部人員里應(yīng)外合，將該套新房的評估價(jià)定為50萬元，首付二成是10萬元，但因銀行放貸是40萬元，剛好抵消了原來40萬元合同價(jià)，也就是說買家不用給首付就可擁有這房。

上面這種財(cái)務(wù)公式，“購房者”看似是贏家，但記者調(diào)查后卻有不同答案：因?yàn)榱闶赘兜男路勘韧瑓^(qū)域、同檔次的新房價(jià)格都要高，加上大代理從開發(fā)商拿6%的扣點(diǎn)，小代理再從大代理處拿3%的扣點(diǎn)，里外里算下來，房價(jià)只有高出10%才能保本或微利。

事實(shí)上，“零首付”早被明令禁止。中國人民銀行2001年6月發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》規(guī)定：貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例(抵借比)最高不得超過80%，嚴(yán)禁對借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。

姚克楓更是以律師身份表示，開發(fā)商這種“代首付”的行為不僅侵犯了公司內(nèi)部員工的權(quán)益，還存在著“擊鼓傳花”的風(fēng)險(xiǎn)。至于是否屬于金融詐騙，還要具體案例具體分析。

銀行審查尚有漏洞

那么，零首付、低首付是怎樣通過銀行放行的？“從上述案例看，銀行方面對貸款人信用審查、購房合同、抵押登記等把關(guān)環(huán)節(jié)，顯然需要自我改進(jìn)，起碼要對購房人的首付來源進(jìn)行甄別、調(diào)查。”回建強(qiáng)指出。

北京某銀行信貸部主管也透露，利用“零首付”套貸并非天衣無縫，因?yàn)橥ㄟ^銀行貸款記錄都可查出。比如“是否同一家擔(dān)保公司，是否某一家銀行針對某個(gè)樓盤大概率的放貸”。當(dāng)然，還有一種漏洞的可能是：“放貸是銀行的經(jīng)辦部門，而審批則是銀行的獨(dú)立部門，屬于另一批人馬，往往使這筆貸款有疏漏的可能。”

但北京某商業(yè)銀行副行長卻否認(rèn)“零首付”是銀行有意所為。“銀行絕不會放水，除非有人不想干了，把自己搭進(jìn)去。”他說。

不過，作為風(fēng)險(xiǎn)防范專家，回建強(qiáng)還是擔(dān)憂地表示：“我國住房消費(fèi)信貸沒劃分優(yōu)級與次級市場是個(gè)致命弱點(diǎn)。如果問題爆發(fā)，很可能比美國次貸危機(jī)的沖擊力更大，甚至?xí)l(fā)社會不穩(wěn)定。”因此他建議：應(yīng)按國務(wù)院新下發(fā)的“金融30條”實(shí)行制度創(chuàng)新，建立類似“住宅儲蓄銀行”的專業(yè)住房消費(fèi)信貸機(jī)構(gòu)，最大程度防范和避免信貸危機(jī)的“蜂窩式”爆發(fā)。

在深圳，這種套貸方式更為隱蔽。少數(shù)銀行主動向符合條件的公務(wù)員、事業(yè)單位員工提供九成按揭，銷售人員自稱可利用信用貸款、信用卡免息還貸等方式，由銀行在收樓前為客戶墊付余下的一成首期。

上海易居房地產(chǎn)研究院住房金融課題研究組組長回建強(qiáng)認(rèn)為，形形色色的“零首付”雖然在交易上造成了繁榮，但因存在很大水分，故變相抬高了區(qū)域房價(jià)，特別是在政策制定部門對是否放松金融貸款尚有存疑時(shí)，這樣的“套貸行為”顯然讓剛剛放松了的金融政策有了“收口袋”的理由。

記者按房地產(chǎn)業(yè)通用的個(gè)人貸款方法測算，以一套40萬元的新房為例，如果通過正常的成交途徑，首次置業(yè)的買家首付二成即8萬元。但若開發(fā)商與銀行內(nèi)部人員里應(yīng)外合，將該套新房的評估價(jià)定為50萬元，首付二成是10萬元，但因銀行放貸是40萬元，剛好抵消了原來40萬元合同價(jià)，也就是說買家不用給首付就可擁有這房。

上面這種財(cái)務(wù)公式，“購房者”看似是贏家，但記者調(diào)查后卻有不同答案：因?yàn)榱闶赘兜男路勘韧瑓^(qū)域、同檔次的新房價(jià)格都要高，加上大代理從開發(fā)商拿6%的扣點(diǎn)，小代理再從大代理處拿3%的扣點(diǎn)，里外里算下來，房價(jià)只有高出10%才能保本或微利。

事實(shí)上，“零首付”早被明令禁止。中國人民銀行2001年6月發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》規(guī)定：貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例(抵借比)最高不得超過80%，嚴(yán)禁對借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。

姚克楓更是以律師身份表示，開發(fā)商這種“代首付”的行為不僅侵犯了公司內(nèi)部員工的權(quán)益，還存在著“擊鼓傳花”的風(fēng)險(xiǎn)。至于是否屬于金融詐騙，還要具體案例具體分析。

銀行審查尚有漏洞

那么，零首付、低首付是怎樣通過銀行放行的？“從上述案例看，銀行方面對貸款人信用審查、購房合同、抵押登記等把關(guān)環(huán)節(jié)，顯然需要自我改進(jìn)，起碼要對購房人的首付來源進(jìn)行甄別、調(diào)查。”回建強(qiáng)指出。

北京某銀行信貸部主管也透露，利用“零首付”套貸并非天衣無縫，因?yàn)橥ㄟ^銀行貸款記錄都可查出。比如“是否同一家擔(dān)保公司，是否某一家銀行針對某個(gè)樓盤大概率的放貸”。當(dāng)然，還有一種漏洞的可能是：“放貸是銀行的經(jīng)辦部門，而審批則是銀行的獨(dú)立部門，屬于另一批人馬，往往使這筆貸款有疏漏的可能。”

但北京某商業(yè)銀行副行長卻否認(rèn)“零首付”是銀行有意所為。“銀行絕不會放水，除非有人不想干了，把自己搭進(jìn)去。”他說。

不過，作為風(fēng)險(xiǎn)防范專家，回建強(qiáng)還是擔(dān)憂地表示：“我國住房消費(fèi)信貸沒劃分優(yōu)級與次級市場是個(gè)致命弱點(diǎn)。如果問題爆發(fā)，很可能比美國次貸危機(jī)的沖擊力更大，甚至?xí)l(fā)社會不穩(wěn)定。”因此他建議：應(yīng)按國務(wù)院新下發(fā)的“金融30條”實(shí)行制度創(chuàng)新，建立類似“住宅儲蓄銀行”的專業(yè)住房消費(fèi)信貸機(jī)構(gòu)，最大程度防范和避免信貸危機(jī)的“蜂窩式”爆發(fā)。

在深圳，這種套貸方式更為隱蔽。少數(shù)銀行主動向符合條件的公務(wù)員、事業(yè)單位員工提供九成按揭，銷售人員自稱可利用信用貸款、信用卡免息還貸等方式，由銀行在收樓前為客戶墊付余下的一成首期。

上海易居房地產(chǎn)研究院住房金融課題研究組組長回建強(qiáng)認(rèn)為，形形色色的“零首付”雖然在交易上造成了繁榮，但因存在很大水分，故變相抬高了區(qū)域房價(jià)，特別是在政策制定部門對是否放松金融貸款尚有存疑時(shí)，這樣的“套貸行為”顯然讓剛剛放松了的金融政策有了“收口袋”的理由。

記者按房地產(chǎn)業(yè)通用的個(gè)人貸款方法測算，以一套40萬元的新房為例，如果通過正常的成交途徑，首次置業(yè)的買家首付二成即8萬元。但若開發(fā)商與銀行內(nèi)部人員里應(yīng)外合，將該套新房的評估價(jià)定為50萬元，首付二成是10萬元，但因銀行放貸是40萬元，剛好抵消了原來40萬元合同價(jià)，也就是說買家不用給首付就可擁有這房。

上面這種財(cái)務(wù)公式，“購房者”看似是贏家，但記者調(diào)查后卻有不同答案：因?yàn)榱闶赘兜男路勘韧瑓^(qū)域、同檔次的新房價(jià)格都要高，加上大代理從開發(fā)商拿6%的扣點(diǎn)，小代理再從大代理處拿3%的扣點(diǎn)，里外里算下來，房價(jià)只有高出10%才能保本或微利。

事實(shí)上，“零首付”早被明令禁止。中國人民銀行2001年6月發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》規(guī)定：貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例(抵借比)最高不得超過80%，嚴(yán)禁對借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。

姚克楓更是以律師身份表示，開發(fā)商這種“代首付”的行為不僅侵犯了公司內(nèi)部員工的權(quán)益，還存在著“擊鼓傳花”的風(fēng)險(xiǎn)。至于是否屬于金融詐騙，還要具體案例具體分析。

銀行審查尚有漏洞

那么，零首付、低首付是怎樣通過銀行放行的？“從上述案例看，銀行方面對貸款人信用審查、購房合同、抵押登記等把關(guān)環(huán)節(jié)，顯然需要自我改進(jìn)，起碼要對購房人的首付來源進(jìn)行甄別、調(diào)查。”回建強(qiáng)指出。

北京某銀行信貸部主管也透露，利用“零首付”套貸并非天衣無縫，因?yàn)橥ㄟ^銀行貸款記錄都可查出。比如“是否同一家擔(dān)保公司，是否某一家銀行針對某個(gè)樓盤大概率的放貸”。當(dāng)然，還有一種漏洞的可能是：“放貸是銀行的經(jīng)辦部門，而審批則是銀行的獨(dú)立部門，屬于另一批人馬，往往使這筆貸款有疏漏的可能。”

但北京某商業(yè)銀行副行長卻否認(rèn)“零首付”是銀行有意所為。“銀行絕不會放水，除非有人不想干了，把自己搭進(jìn)去。”他說。

不過，作為風(fēng)險(xiǎn)防范專家，回建強(qiáng)還是擔(dān)憂地表示：“我國住房消費(fèi)信貸沒劃分優(yōu)級與次級市場是個(gè)致命弱點(diǎn)。如果問題爆發(fā)，很可能比美國次貸危機(jī)的沖擊力更大，甚至?xí)l(fā)社會不穩(wěn)定。”因此他建議：應(yīng)按國務(wù)院新下發(fā)的“金融30條”實(shí)行制度創(chuàng)新，建立類似“住宅儲蓄銀行”的專業(yè)住房消費(fèi)信貸機(jī)構(gòu)，最大程度防范和避免信貸危機(jī)的“蜂窩式”爆發(fā)。