粵房協(xié)上書政府求援 核心是為開發(fā)商松綁資金

12月18日，在廣東省房地產(chǎn)協(xié)會第五屆會員大會上，省房協(xié)向廣東省政府有關(guān)主管部門提交了《關(guān)于發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)重要作用的政策建議》，這次的政策建議從開發(fā)商的行業(yè)角度出發(fā)，內(nèi)容涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的稅費、金融服務(wù)、土地政策、規(guī)劃管理、保障性住房制度、節(jié)能環(huán)保、政府辦事程序及輿論導(dǎo)向等八大方面。

昨日，國信證券發(fā)布報告認為：八條政策建議的核心是為開發(fā)商資金松綁，與前期的判斷一致。建議中，無論是取消一些稅費，允許土地分宗辦證，還是加強信貸、收購中低價位商品房，都是降低開發(fā)商資金成本的“活血”良藥，為行業(yè)不景氣形成的緊箍資金鏈松綁。

八條建議細節(jié)亟待完備

八條建議“對癥下藥”，條條觸動了行業(yè)發(fā)展的軟肋，但細節(jié)亟待完備：

一、關(guān)于稅費：建議土地增值稅和企業(yè)所得稅由預(yù)征改為售后征收，以緩解開發(fā)商資金流動性緊張狀況，并暫停土地增值稅清算工作，全面清理政府各項收費項目及其收費標準，切實減輕企業(yè)負擔(dān)。

點評：目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅和企業(yè)所得稅基本上是按季預(yù)征，全國主要大中城市土地增值稅預(yù)征率大多為：普通標準住宅按銷售收入1%預(yù)征，別墅為3%，其他類型房產(chǎn)為2%；國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定，對住宅（非經(jīng)濟適用房）的預(yù)售收入，省級地區(qū)按預(yù)計利潤不低于20%、地級市及郊區(qū)按不低于15%、其他地區(qū)則按不低于10%的標準預(yù)繳企業(yè)所得稅。我們粗略估算，前三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅約159億元，預(yù)繳所得稅約136億元，兩項預(yù)繳稅費金額都較為龐大。

二、關(guān)于金融服務(wù)：建議加大金融支持服務(wù)力度，鼓勵金融機構(gòu)進一步加大房地產(chǎn)信貸有效投放力度。

點評：今年1——11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用國內(nèi)貸款同比增速比去年同期放緩26.8個百分點，增速遠低于開發(fā)投資增速，表明前11個月開發(fā)貸款受到嚴格控制，房企資金壓力較大。此條建議若得以落實，將改善明年開發(fā)商的資金面。

　“對操作大項目尤為有利”

三、關(guān)于土地政策：建議以出讓等方式取得土地使用權(quán)的地塊，符合城市規(guī)劃并具有地塊分宗條件的，應(yīng)允許分宗辦理國有土地使用權(quán)證，認定閑置土地的期限應(yīng)該從地塊具備開工條件之日開始計算。

點評：而今年1月國務(wù)院頒發(fā)的《關(guān)于促進節(jié)約集約土地用地的通知》對閑置土地做出了嚴格的處罰規(guī)定：土地閑置滿兩年，依法應(yīng)當(dāng)無償收回，土地閑置滿1年不滿2年的，按出征計劃撥土地價款的20%征收土地閑置費，對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地也要征繳增值地價，同時，還要求金融機構(gòu)對于不符合要求的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準融資、“從嚴”控制貸款或滾動授信，本次廣東房協(xié)的建議一旦被政府采納落實，無疑對開發(fā)商是巨大利好，對操作大盤項目尤為有利。

四、關(guān)于規(guī)劃管理：提高執(zhí)行90平方米以下小套型住宅70%規(guī)劃的靈活性與統(tǒng)籌性。

點評：“90/70”政策是國辦發(fā)[2006]37號文（又稱“國六條”）的核心內(nèi)容之一，該規(guī)定極大制約了企業(yè)根據(jù)市場變化和客戶需求進行產(chǎn)品研發(fā)，項目定位及規(guī)劃設(shè)計的自主性，我們在11月17日行業(yè)月報《短期效應(yīng)不明顯，累積效應(yīng)可期》中，就判斷下一步將會適度調(diào)整“干預(yù)企業(yè)經(jīng)營的調(diào)控政策”，包括松綁“90/70”政策。

避免地產(chǎn)“民粹主義”傾向

五、關(guān)于保障性住房。鼓勵政府通過公開采購方式購買中低價位商品住房，增加保障性住房，拆遷安置房房源。

點評：此項措施若能得以落實，將使今年以來節(jié)節(jié)攀升的一手商品住宅期房可售量被消化掉一部分。

六、關(guān)于采用節(jié)能環(huán)保措施應(yīng)享受優(yōu)惠：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝所發(fā)生的研究開發(fā)費用，享受企業(yè)所得稅減免政策。

點評：此項建議若被采納，倡導(dǎo)并實施產(chǎn)品標準化，工廠化多年的龍頭企業(yè)，如萬科等將從中受益較大。

七、關(guān)于政府辦事程序：依法清理近年增加的行政許可，提高政府服務(wù)水平與工作效率。

點評：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)行政事業(yè)收費項目五花八門，涉及的大小收費科目有幾十項：如市政配套費、人防工程異地建設(shè)費、安監(jiān)費、質(zhì)監(jiān)費、驗線費、查丈費等，有些費用給企業(yè)造成負擔(dān)較大，例如市政配套費這一項，相當(dāng)多的一線及省會城市的收費標準基本上都在100元/平方米以上，我們粗略計算，08年前3季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納的該項費用總額至少有200多億。另外，開發(fā)報建手續(xù)程序繁瑣冗長，從拿地到交房，大小環(huán)節(jié)多達50個以上，而且很多環(huán)節(jié)是環(huán)環(huán)相扣，一個環(huán)節(jié)滯后，其后的環(huán)節(jié)都會受影響被延誤，并且政府辦事效率的快慢能直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，例如地方派出所對門牌號碼的審批就能影響到預(yù)售證的辦理，從而影響到項目銷售，此項建議若得以落實，對開發(fā)商無疑是一大利好。

八、關(guān)于輿論導(dǎo)向。

點評：建議當(dāng)中這部分內(nèi)容不詳，我們估計是建議在輿論上重視房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位，避免房地產(chǎn)新聞報道當(dāng)中的“民粹主義”傾向。

總體來看，上述八條建議比較周到地考慮了制約行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素并有針對性給出了解決辦法，但細節(jié)上亟待進一步完善，才能具備可操作性。

作者：區(qū)瑞明（國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師）、方焱（國信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師）

兩個疑問

　　●8條建議被采納可能性有多大？

房地產(chǎn)協(xié)會實質(zhì)上是政府房地產(chǎn)主管部門領(lǐng)導(dǎo)下的半官方組織，其提交建議被采納的可能性較大。房地產(chǎn)協(xié)會部分主要領(lǐng)導(dǎo)如會長等職一般由政府主管部門官員或政府指派人士出任，政府對其理事會及主要領(lǐng)導(dǎo)的委任具最終及唯一決定權(quán)。這些意見和建議在上報前已具有一定官方色彩。今年7月份廣東省房協(xié)通過《對廣東房地產(chǎn)局勢看法及政策建議———積極調(diào)整，穩(wěn)定發(fā)展》的報告提出了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的八項建議，并上報省政府和中房協(xié)，其中若干項在9月中旬被中房協(xié)采納并上書黨中央和國務(wù)院，由此拉開了房地產(chǎn)政府松動的序幕。

●地產(chǎn)政策今后是何風(fēng)向？

我們判斷，為開發(fā)商資金松綁的利好將陸續(xù)出臺，維持09年房地產(chǎn)投資策略觀點：解放思想，超配地產(chǎn)股。我們認為，鑒于國內(nèi)外嚴峻的經(jīng)濟形勢以及08年11月房地產(chǎn)行業(yè)景氣加速回落至10年新低，“松動”和“扶持”將是未來一至兩年房地產(chǎn)行業(yè)政策面的主基調(diào)、政策方向除了針對需求方的扶持繼續(xù)深入外，還將覆蓋到對供給方———開發(fā)商的扶持。政策松動提升地產(chǎn)估值，維持行業(yè)“推薦”評級。

■旁邊報道

　　粵房協(xié)：8%地產(chǎn)企業(yè)已無地可用

省房協(xié)會長蔡穗聲表示，這次的八大建議，是從開發(fā)商實際操作中遇到的問題出發(fā)，著力于解決開發(fā)商目前的困難。據(jù)粵房協(xié)調(diào)研顯示，廣東省46%的中小房地產(chǎn)企業(yè)，目前處于土地儲備不足；有8%的房地產(chǎn)企業(yè)已沒有土地可開發(fā)。

這引發(fā)粵房協(xié)的擔(dān)憂。近年來，隨著土地供應(yīng)量減少、土地出讓價格攀升，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)無法參與競投。調(diào)研顯示，目前廣東中小房地產(chǎn)企業(yè)的年開發(fā)規(guī)模主要集中在1萬～9萬平方米之間（占86%）。而目前廣東的大型房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)?；径荚?00萬平米左右。在年銷售額方面，年銷售額在1億～4億元的占42%，年銷售額在5億～6億元的占8%，1億以下的占50%.

粵房協(xié)調(diào)查顯示，中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款總額占債務(wù)總額在20%以上的所占比例高達66%，表明目前中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要是通過銀行貸款。當(dāng)年趁著市場尚未規(guī)范時在各大城市拿下多套商品房的炒房者正面臨斷供的危機，“相反前些年開發(fā)一塊，坐吃幾年的一些小開發(fā)商現(xiàn)在反而活得很好。”

國信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方焱說。

■人語

　　“指望市場有原來的購買力是不現(xiàn)實的”

如果說17日國務(wù)院刺激房地產(chǎn)行業(yè)的新政是提醒開發(fā)商要自救，那么21日國辦發(fā)文則是要求地方政府應(yīng)從引導(dǎo)房企調(diào)整經(jīng)營政策、主動自救方面強化職責(zé)。

國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮說，房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)相當(dāng)多是指望出臺一些政策，迅速地把銷量和價格抬上去，“它是準備賣掉房子，再做更大更多的投資嗎？不是，是準備解套好跑路，這和保增長的政策是背道而馳。”

在采訪中，陳淮對大家普遍認同的中國人住房剛性需求的概念進行了批駁。“要么消費者有購買力，要么就沒有購買力。”陳淮認為，房地產(chǎn)市場本來就是一個多風(fēng)、無底、周期性的市場，從來不是一個勻速發(fā)展的市場。“開發(fā)商還指望市場有原來的購買力是不現(xiàn)實的。”