粵房協(xié)上書政府求援 核心是為開發(fā)商松綁資金

12月18日，在廣東省房地產(chǎn)協(xié)會第五屆會員大會上，省房協(xié)向廣東省政府有關主管部門提交了《關于發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)重要作用的政策建議》，這次的政策建議從開發(fā)商的行業(yè)角度出發(fā)，內容涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的稅費、金融服務、土地政策、規(guī)劃管理、保障性住房制度、節(jié)能環(huán)保、政府辦事程序及輿論導向等八大方面。

昨日，國信證券發(fā)布報告認為：八條政策建議的核心是為開發(fā)商資金松綁，與前期的判斷一致。建議中，無論是取消一些稅費，允許土地分宗辦證，還是加強信貸、收購中低價位商品房，都是降低開發(fā)商資金成本的“活血”良藥，為行業(yè)不景氣形成的緊箍資金鏈松綁。

八條建議細節(jié)亟待完備

八條建議“對癥下藥”，條條觸動了行業(yè)發(fā)展的軟肋，但細節(jié)亟待完備：

一、關于稅費：建議土地增值稅和企業(yè)所得稅由預征改為售后征收，以緩解開發(fā)商資金流動性緊張狀況，并暫停土地增值稅清算工作，全面清理政府各項收費項目及其收費標準，切實減輕企業(yè)負擔。

點評：目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅和企業(yè)所得稅基本上是按季預征，全國主要大中城市土地增值稅預征率大多為：普通標準住宅按銷售收入1%預征，別墅為3%，其他類型房產(chǎn)為2%；國家稅務總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題做出了明確規(guī)定，對住宅（非經(jīng)濟適用房）的預售收入，省級地區(qū)按預計利潤不低于20%、地級市及郊區(qū)按不低于15%、其他地區(qū)則按不低于10%的標準預繳企業(yè)所得稅。我們粗略估算，前三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預繳土地增值稅約159億元，預繳所得稅約136億元，兩項預繳稅費金額都較為龐大。

二、關于金融服務：建議加大金融支持服務力度，鼓勵金融機構進一步加大房地產(chǎn)信貸有效投放力度。

點評：今年1——11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用國內貸款同比增速比去年同期放緩26.8個百分點，增速遠低于開發(fā)投資增速，表明前11個月開發(fā)貸款受到嚴格控制，房企資金壓力較大。此條建議若得以落實，將改善明年開發(fā)商的資金面。

　“對操作大項目尤為有利”

三、關于土地政策：建議以出讓等方式取得土地使用權的地塊，符合城市規(guī)劃并具有地塊分宗條件的，應允許分宗辦理國有土地使用權證，認定閑置土地的期限應該從地塊具備開工條件之日開始計算。

點評：而今年1月國務院頒發(fā)的《關于促進節(jié)約集約土地用地的通知》對閑置土地做出了嚴格的處罰規(guī)定：土地閑置滿兩年，依法應當無償收回，土地閑置滿1年不滿2年的，按出征計劃撥土地價款的20%征收土地閑置費，對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地也要征繳增值地價，同時，還要求金融機構對于不符合要求的開發(fā)企業(yè)，應審慎貸款和核準融資、“從嚴”控制貸款或滾動授信，本次廣東房協(xié)的建議一旦被政府采納落實，無疑對開發(fā)商是巨大利好，對操作大盤項目尤為有利。

四、關于規(guī)劃管理：提高執(zhí)行90平方米以下小套型住宅70%規(guī)劃的靈活性與統(tǒng)籌性。

點評：“90/70”政策是國辦發(fā)[2006]37號文（又稱“國六條”）的核心內容之一，該規(guī)定極大制約了企業(yè)根據(jù)市場變化和客戶需求進行產(chǎn)品研發(fā)，項目定位及規(guī)劃設計的自主性，我們在11月17日行業(yè)月報《短期效應不明顯，累積效應可期》中，就判斷下一步將會適度調整“干預企業(yè)經(jīng)營的調控政策”，包括松綁“90/70”政策。

避免地產(chǎn)“民粹主義”傾向

五、關于保障性住房。鼓勵政府通過公開采購方式購買中低價位商品住房，增加保障性住房，拆遷安置房房源。

點評：此項措施若能得以落實，將使今年以來節(jié)節(jié)攀升的一手商品住宅期房可售量被消化掉一部分。

六、關于采用節(jié)能環(huán)保措施應享受優(yōu)惠：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)新技術、新產(chǎn)品、新工藝所發(fā)生的研究開發(fā)費用，享受企業(yè)所得稅減免政策。

點評：此項建議若被采納，倡導并實施產(chǎn)品標準化，工廠化多年的龍頭企業(yè)，如萬科等將從中受益較大。

七、關于政府辦事程序：依法清理近年增加的行政許可，提高政府服務水平與工作效率。

點評：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)行政事業(yè)收費項目五花八門，涉及的大小收費科目有幾十項：如市政配套費、人防工程異地建設費、安監(jiān)費、質監(jiān)費、驗線費、查丈費等，有些費用給企業(yè)造成負擔較大，例如市政配套費這一項，相當多的一線及省會城市的收費標準基本上都在100元/平方米以上，我們粗略計算，08年前3季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納的該項費用總額至少有200多億。另外，開發(fā)報建手續(xù)程序繁瑣冗長，從拿地到交房，大小環(huán)節(jié)多達50個以上，而且很多環(huán)節(jié)是環(huán)環(huán)相扣，一個環(huán)節(jié)滯后，其后的環(huán)節(jié)都會受影響被延誤，并且政府辦事效率的快慢能直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，例如地方派出所對門牌號碼的審批就能影響到預售證的辦理，從而影響到項目銷售，此項建議若得以落實，對開發(fā)商無疑是一大利好。

八、關于輿論導向。

點評：建議當中這部分內容不詳，我們估計是建議在輿論上重視房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位，避免房地產(chǎn)新聞報道當中的“民粹主義”傾向。

總體來看，上述八條建議比較周到地考慮了制約行業(yè)發(fā)展的關鍵因素并有針對性給出了解決辦法，但細節(jié)上亟待進一步完善，才能具備可操作性。

作者：區(qū)瑞明（國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師）、方焱（國信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師）

兩個疑問

　　●8條建議被采納可能性有多大？

房地產(chǎn)協(xié)會實質上是政府房地產(chǎn)主管部門領導下的半官方組織，其提交建議被采納的可能性較大。房地產(chǎn)協(xié)會部分主要領導如會長等職一般由政府主管部門官員或政府指派人士出任，政府對其理事會及主要領導的委任具最終及唯一決定權。這些意見和建議在上報前已具有一定官方色彩。今年7月份廣東省房協(xié)通過《對廣東房地產(chǎn)局勢看法及政策建議———積極調整，穩(wěn)定發(fā)展》的報告提出了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的八項建議，并上報省政府和中房協(xié)，其中若干項在9月中旬被中房協(xié)采納并上書黨中央和國務院，由此拉開了房地產(chǎn)政府松動的序幕。

●地產(chǎn)政策今后是何風向？

我們判斷，為開發(fā)商資金松綁的利好將陸續(xù)出臺，維持09年房地產(chǎn)投資策略觀點：解放思想，超配地產(chǎn)股。我們認為，鑒于國內外嚴峻的經(jīng)濟形勢以及08年11月房地產(chǎn)行業(yè)景氣加速回落至10年新低，“松動”和“扶持”將是未來一至兩年房地產(chǎn)行業(yè)政策面的主基調、政策方向除了針對需求方的扶持繼續(xù)深入外，還將覆蓋到對供給方———開發(fā)商的扶持。政策松動提升地產(chǎn)估值，維持行業(yè)“推薦”評級。

■旁邊報道

　　粵房協(xié)：8%地產(chǎn)企業(yè)已無地可用

省房協(xié)會長蔡穗聲表示，這次的八大建議，是從開發(fā)商實際操作中遇到的問題出發(fā)，著力于解決開發(fā)商目前的困難。據(jù)粵房協(xié)調研顯示，廣東省46%的中小房地產(chǎn)企業(yè)，目前處于土地儲備不足；有8%的房地產(chǎn)企業(yè)已沒有土地可開發(fā)。

這引發(fā)粵房協(xié)的擔憂。近年來，隨著土地供應量減少、土地出讓價格攀升，導致中小房地產(chǎn)企業(yè)無法參與競投。調研顯示，目前廣東中小房地產(chǎn)企業(yè)的年開發(fā)規(guī)模主要集中在1萬～9萬平方米之間（占86%）。而目前廣東的大型房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模基本都在100萬平米左右。在年銷售額方面，年銷售額在1億～4億元的占42%，年銷售額在5億～6億元的占8%，1億以下的占50%.

粵房協(xié)調查顯示，中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款總額占債務總額在20%以上的所占比例高達66%，表明目前中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要是通過銀行貸款。當年趁著市場尚未規(guī)范時在各大城市拿下多套商品房的炒房者正面臨斷供的危機，“相反前些年開發(fā)一塊，坐吃幾年的一些小開發(fā)商現(xiàn)在反而活得很好。”

國信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方焱說。

■人語

　　“指望市場有原來的購買力是不現(xiàn)實的”

如果說17日國務院刺激房地產(chǎn)行業(yè)的新政是提醒開發(fā)商要自救，那么21日國辦發(fā)文則是要求地方政府應從引導房企調整經(jīng)營政策、主動自救方面強化職責。

國家住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任陳淮說，房地產(chǎn)領域的企業(yè)相當多是指望出臺一些政策，迅速地把銷量和價格抬上去，“它是準備賣掉房子，再做更大更多的投資嗎？不是，是準備解套好跑路，這和保增長的政策是背道而馳。”

在采訪中，陳淮對大家普遍認同的中國人住房剛性需求的概念進行了批駁。“要么消費者有購買力，要么就沒有購買力。”陳淮認為，房地產(chǎn)市場本來就是一個多風、無底、周期性的市場，從來不是一個勻速發(fā)展的市場。“開發(fā)商還指望市場有原來的購買力是不現(xiàn)實的。”