價高空置率高 中國房地產(chǎn)業(yè)的變局已提前到來

12月21日國辦發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，這是國務(wù)院在短短兩個月時間之內(nèi)，出臺的第七項有關(guān)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的公共政策。

就針對性而言，《意見》是10月份以來，中央政府出臺的一系列房地產(chǎn)公共政策中，最準(zhǔn)確地診斷了目前房地產(chǎn)市場的病狀和病因?！兑庖姟凡粌H細(xì)化了保障性住房的建設(shè)計劃，放開了改善性住房的二套房貸政策，大幅度減免交易的營業(yè)稅，更重要的，第一次在中央政策層面提出要合理調(diào)整房地產(chǎn)的價格，并對房地產(chǎn)未來的重組和洗牌可能引發(fā)的信用風(fēng)險在政策層面給予防范，將成為未來主導(dǎo)中國房地產(chǎn)洗牌和變局的重要文件。

其實，研判中國房地產(chǎn)面臨的困局，我們認(rèn)為，在供求規(guī)律和產(chǎn)業(yè)生命周期的作用下，房地產(chǎn)目前顯示的數(shù)據(jù)表明，在價格高企和空置率屢創(chuàng)新高的情況下，中國房地產(chǎn)業(yè)的變局已經(jīng)提前到來：

首先，供求拐點已經(jīng)出現(xiàn)。經(jīng)過10年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)的供求狀況發(fā)生了極大的改變，我國人均住房面積2007年已經(jīng)達(dá)到28平米，很多城市的住房自有率遠(yuǎn)超國際水平，比如北京的住房自有率2007年就已達(dá)75%。更重要的，按照《意見》的規(guī)劃，未來三年，還要建750萬套的低收入家庭的保障性住房，每年130萬套的經(jīng)濟適用房。因此，住房的“饑渴型”需求已成歷史，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩已經(jīng)出現(xiàn)。

其次，產(chǎn)業(yè)的生命周期拐點已經(jīng)出現(xiàn)。中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了10年的快速發(fā)展期，特別是2005年以來，三年的非理性暴漲期透支了房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展周期，促使房地產(chǎn)直接從高速發(fā)展硬著陸進(jìn)入調(diào)整周期。世界各國的經(jīng)驗表明，在人均居住面積達(dá)到30到35平米之后，房地產(chǎn)將告別快速發(fā)展期，而2007年人均28平米的數(shù)字已經(jīng)基本接近數(shù)字“拐點”，無論是否發(fā)生金融危機，周期調(diào)整必然到來。

再次，政策的邊際效應(yīng)拐點已經(jīng)出現(xiàn)。近期中央和地方出臺很多刺激經(jīng)濟的政策，但房地產(chǎn)市場交易乏振的局面并未改變。而這一切癥結(jié)的根源在于房地產(chǎn)業(yè)無視供求規(guī)律的改變和產(chǎn)業(yè)周期的自然調(diào)整而固守高房價所致，而地方政府與房地產(chǎn)之間的千絲萬縷的利益關(guān)系更讓開發(fā)商對未來的政策力度有不現(xiàn)實的期待。所以，即使目前徹底放開二套房貸，都很難阻止價格的自然回落。

從這個角度而言，《意見》的意義與其說救急措施，毋寧說是引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)主動變局的長遠(yuǎn)之舉?！兑庖姟诽岢?ldquo;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進(jìn)商品住房銷售”，可謂一語中的。而地方政府出于自身利益，采取行政干預(yù)的手段阻止降價的行為，顯然無助于房地產(chǎn)的周期性調(diào)整，反而可能因為資金鏈的最終斷裂，錯失調(diào)整時機，引發(fā)大規(guī)模的爛尾樓和開發(fā)商倒閉事件，最終將風(fēng)險傳導(dǎo)到金融系統(tǒng)。

就政策的未來關(guān)愛而言，面對高達(dá)1.36億平米的空置面積和達(dá)9000億元的資金缺口，中央政府無疑會事先預(yù)防可能引發(fā)的風(fēng)險。因此，期待徹底放開二套房貸不現(xiàn)實，停建保障性住房的可能基本沒有。最好的選擇無疑是順應(yīng)市場規(guī)律，調(diào)整價格無疑是一個多贏的出路和選擇。

這樣，通過政策的主動引導(dǎo)和價格的自然回落，一方面對開發(fā)商采取“分類信貸”政策，促使信譽不高和開發(fā)能力不強的開發(fā)商被兼并重組，避免大面積爛尾樓的出現(xiàn)和對銀行系統(tǒng)的沖擊。另一方面，積極探索地方政府的收入之源，從體制上改變地方政府對房地產(chǎn)的過度依賴，切斷地方政府和房地產(chǎn)的利益關(guān)系，讓房地產(chǎn)完成自身的調(diào)整周期，真正回歸民生。