此次新政不同以往 房?jī)r(jià)下降與否取決地方政府

從緊縮信貸抑制樓市瘋狂到默認(rèn)地方政府連續(xù)出臺(tái)拯救房市政策、再到積極出臺(tái)新政減免流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度在一年內(nèi)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。而12月21日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見（以下簡(jiǎn)稱《若干意見》），更是將政府應(yīng)對(duì)金融危機(jī)推動(dòng)房市健康發(fā)展、促進(jìn)全社會(huì)住房保障與安居工程推到了歷史性的前臺(tái)。

從《若干意見》的文件主旨來看，最高決策層目前的政策動(dòng)向是將保障性住房制度與商品房交易體系改革齊頭并推。廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房主要面向中低收入階層，爭(zhēng)取用三年時(shí)間解決城市低收入者家庭住房困難及棚戶區(qū)改造問題，從而提升中低收入居民對(duì)社會(huì)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的認(rèn)同感；而減免流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)、提高居民第二套改善性住房信貸支持力度，則是為了刺激房市復(fù)蘇，在經(jīng)濟(jì)增速下滑時(shí)期為確保GDP的穩(wěn)定增長(zhǎng)提供助力。

筆者注意到，此次樓市新政與以往最大的不同在于，最高決策層公開允許開發(fā)商采取更靈活的措施應(yīng)對(duì)樓市蕭條；同時(shí)強(qiáng)化了地方政府在監(jiān)管樓市、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域的職責(zé)。前者是為了解凍房地產(chǎn)市場(chǎng)，與改善住房政策相對(duì)應(yīng)，同時(shí)也能夠逐步降低目前與居民基本收入水平完全脫鉤的商品房?jī)r(jià)格，促使商品房市場(chǎng)價(jià)格與中高收入階層的房?jī)r(jià)—收入比回歸到一個(gè)較為理性合理的位置（按國(guó)際一般標(biāo)準(zhǔn)，通常在6至10倍左右）。

后者則是肯定了以往地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的重要職責(zé)。應(yīng)該說，地方政府與開發(fā)商之間的相互合作推高房?jī)r(jià)，是過去數(shù)年間房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成的最主要原因之一，而上述兩者之所以合作無間，是基于對(duì)土地價(jià)格不斷炒高帶來高收益的期望。既然地方政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)共享收益，那么同樣也應(yīng)該共擔(dān)樓市復(fù)興的責(zé)任。尤其是在樓市面臨大幅下挫的今日，如何解決房地產(chǎn)企業(yè)投融資困難，維持地方財(cái)政收入和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)是地方政府亟待解決的首要難題。

一方面是加強(qiáng)地方政府維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的力度，另一方面是推動(dòng)開發(fā)商更為靈活地對(duì)待市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)。在兩者相互作用之下：向左走，中國(guó)樓市繼續(xù)下行；向右走，中國(guó)樓市穩(wěn)中有漲，中國(guó)房市未來究竟如何走向目前尚有存疑。

以筆者之見，至少在目前，中國(guó)樓市的走向主要取決于地方政府在推進(jìn)社會(huì)公共住房保障制度方面的力度，以及參與地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期收益。如果地方政府從未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中所能獲得的預(yù)期收益下降，同時(shí)推動(dòng)地方廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等住房保障制度能給地方政府在政績(jī)上帶來更大收益，那么地方政府會(huì)積極籌集資金運(yùn)作于廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，而商品房市場(chǎng)則必然收縮，面對(duì)中高收入階層，同時(shí)可能采取更大的降價(jià)幅度、開發(fā)出更適應(yīng)這部分市場(chǎng)需求的產(chǎn)品來提高銷售水平。

反之，地方政府會(huì)積極推動(dòng)商品房市場(chǎng)復(fù)蘇，同時(shí)在社會(huì)保障住房市場(chǎng)躑躅不前，僅面對(duì)極小一部分低收入階層提供住房保障體系，絕大部分人仍需通過商品房市場(chǎng)來滿足居住需求。如果這樣，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的低谷之后，會(huì)進(jìn)入穩(wěn)步反彈時(shí)期。畢竟在政府抑制樓市時(shí)期選擇推遲購(gòu)房的消費(fèi)者無法長(zhǎng)期等待，再加上中國(guó)不斷擴(kuò)大的城市化進(jìn)程正推動(dòng)更多的消費(fèi)者進(jìn)入商品房市場(chǎng)。

事實(shí)上，國(guó)務(wù)院辦公室的《若干意見》主要提供了針對(duì)時(shí)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策原則。至于如何整合這些原則并實(shí)施貫徹之，則給各級(jí)地方政府留下了許多微調(diào)的空間。這本身也是考慮各省市之間地區(qū)差異明顯，政策實(shí)施空間各有不同，同時(shí)也為地方政府輾轉(zhuǎn)騰挪留下空間。而各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)因此有怎樣的不同走勢(shì)，還有待時(shí)間來驗(yàn)證。