馮海寧：地產(chǎn)商應(yīng)認(rèn)清形勢(shì) 降價(jià)才是硬道理

《國(guó)務(wù)院辦公廳21日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》有六大要點(diǎn)：加大保障房建設(shè)、鼓勵(lì)商品房消費(fèi)、支持房企應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化、強(qiáng)化政府職責(zé)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)等。《意見(jiàn)》在“鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)以合理價(jià)格促銷(xiāo)”的同時(shí)，提出“落實(shí)地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制”。

在樓市新政六大要點(diǎn)中，尤其值得注意的是，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商以合理價(jià)格促銷(xiāo)。這一“意見(jiàn)”首次出現(xiàn)在樓市調(diào)控中，其用意是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商積極促銷(xiāo)，準(zhǔn)確地說(shuō)是鼓勵(lì)降價(jià)促銷(xiāo)，目的既是應(yīng)對(duì)目前疲軟的樓市，更是提振下行的經(jīng)濟(jì)。降價(jià)促銷(xiāo)本是市場(chǎng)行為，現(xiàn)在提到政策層面，令人深思。

依筆者之見(jiàn)，政策意圖首先是要開(kāi)發(fā)商認(rèn)清當(dāng)前形勢(shì)。樓市之所以疲軟，顯然與開(kāi)發(fā)商不降價(jià)或降價(jià)不到位有一定關(guān)系，歸根結(jié)底是開(kāi)發(fā)商錯(cuò)誤判斷了當(dāng)前形勢(shì)。《意見(jiàn)》傳遞的信息是，利好政策即將出盡，開(kāi)發(fā)商既不能依賴(lài)于政府救市，更不能存有暴利幻想，而是要積極自救，降價(jià)銷(xiāo)售是必要的自救手段。

政府不是萬(wàn)能的，自然不可能解決所有市場(chǎng)問(wèn)題。因此，很多開(kāi)發(fā)商盼望“解放軍”的觀念亟待改變：要救樓市，開(kāi)發(fā)商必須要與政府共同努力，而不是單純指望政府；要救樓市，必須先提高交易量，而降價(jià)銷(xiāo)售是目前活躍房屋交易的必然路徑。而且，部分降價(jià)樓盤(pán)的熱銷(xiāo)也證明了國(guó)務(wù)院鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)是合理的。

其次為開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售掃除行政障礙。當(dāng)前，在個(gè)別地方就出現(xiàn)了行政干預(yù)開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售的苗頭?！兑庖?jiàn)》鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)，也是為了避免出現(xiàn)行政亂作為。尤其在當(dāng)前，如果行政行為不當(dāng)，很有可能給擴(kuò)大內(nèi)需造成麻煩。所以，地方政府穩(wěn)定樓市的做法要聰明，不能愚蠢。

南京江寧區(qū)房管局局長(zhǎng)周久耕關(guān)于“將查處低于成本價(jià)賣(mài)房開(kāi)發(fā)商”的表態(tài)，無(wú)疑成了行政行為不當(dāng)?shù)臉?biāo)本。雖然江寧區(qū)政府日前回應(yīng)：無(wú)房企因降價(jià)銷(xiāo)售受罰。但要干預(yù)低價(jià)賣(mài)房的表態(tài)，還是說(shuō)明我們一些地方官員缺乏應(yīng)有的市場(chǎng)常識(shí)。《意見(jiàn)》也是在暗示地方政府理應(yīng)尊重市場(chǎng)規(guī)律。

更重要的是，《意見(jiàn)》蘊(yùn)涵的深意可能是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比之前預(yù)計(jì)的更嚴(yán)峻。雖然從中央到地方出臺(tái)了一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，但卻缺少立竿見(jiàn)影的手段，而房地產(chǎn)一直以來(lái)扮演著支柱產(chǎn)業(yè)的角色。因此，促進(jìn)住房消費(fèi)就成了當(dāng)前刺激經(jīng)濟(jì)快速回暖的重要手段之一。

顯而易見(jiàn)，就當(dāng)前形勢(shì)來(lái)說(shuō)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)，就是救樓市，也就是救中國(guó)經(jīng)濟(jì)。如果不鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)，不僅會(huì)增加空置房面積，也有可能增加爛尾樓，給未來(lái)樓市和經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不確定性，更有可能引發(fā)各種經(jīng)濟(jì)矛盾和社會(huì)矛盾。

在筆者看來(lái)，支持開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)不能只是口頭鼓勵(lì)，還需要實(shí)質(zhì)行動(dòng)，比如，對(duì)于因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)而引發(fā)的各種矛盾要有具體的化解之法?？傊?，要以促使更多的開(kāi)發(fā)商一起參與降價(jià)促銷(xiāo)、活躍樓市、刺激經(jīng)濟(jì)為目的。