房價尚未大幅下挫 合理定價才是樓市回暖關鍵

政策暖風頻吹，交易及持有成本降低，部分樓盤價格下降到相對合理水平，是近期交易量回升主要原因。

 但房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)回暖，尚待觀察。要想將購房者的潛在需求轉(zhuǎn)化為實際需求，房地產(chǎn)企業(yè)向市場提供定價合理、質(zhì)量可靠的房屋是關鍵。

國務院辦公廳日前發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出加大保障性住房建設力度、進一步鼓勵普通商品住房消費、強化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責等方面的13項具體措施，意在進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

降息、減免交易稅費、放寬二套房貸、鼓勵購買改善型自住房、支持房地產(chǎn)信貸……細看這13項措施，實為10月以來出臺的一系列房地產(chǎn)政策的“打包”。政策不斷出臺能否促使樓市回暖？除了政策，樓市回暖還要靠什么？

成交量回升，是否就此回暖尚待觀察

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京、上海、深圳、南京等一線城市的房地產(chǎn)市場交易量呈現(xiàn)不同程度的回暖。如北京市11月份期房網(wǎng)上簽約13027套，比10月上漲58%。深圳市11月一手住宅總成交6435套，日均成交215套，創(chuàng)今年以來新高，較上月增長90%。12月以來，成交量仍然呈現(xiàn)溫和放大的趨勢。

社科院金融研究所研究員尹中立認為，經(jīng)過冰冷的“金九銀十”，一線城市部分地區(qū)房價開始出現(xiàn)較為明顯的下降。此輪降價的最大特點是新盤“低價入市”，其中部分樓盤的價格已經(jīng)下降到消費者認為比較合理的水平，這是交易量出現(xiàn)回暖的最主要原因。

另一方面，央行連續(xù)5次降息和此前出臺的交易稅費減免、購買首套房享受0.7倍優(yōu)惠利率等帶來的持有成本的降低，使部分購房欲望急切的購房者結(jié)束了觀望。但應該看到，11月份各地都有大量限價房、經(jīng)濟適用房等政策性住房入市，此類房屋的成交量甚至超過了普通商品房的成交量。同時，在當前的經(jīng)濟形勢下，頻頻吹來的政策暖風究竟能在多大程度上刺激潛在需求的釋放，多數(shù)專家仍持謹慎態(tài)度。

房價尚未大幅下挫，穩(wěn)定程度較高

在成交量之外，房價的總體情況也值得觀察。來自國家發(fā)改委的數(shù)據(jù)顯示，11月份，我國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月低1.4個百分點，環(huán)比下降0.5%。從宏觀的統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，房價已經(jīng)從前三季度的漲幅趨緩變?yōu)樾》陆?。住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任陳淮認為，雖然當前不少城市出現(xiàn)了住宅銷售量和價格雙雙下滑的情況。但迄今為止，在全球范圍內(nèi)，中國樓市依然是穩(wěn)定程度較高的，并未出現(xiàn)歐美一些國家房價大幅下跌的情況。

“這并不是說中國房地產(chǎn)市場沒有風險。”陳淮說。數(shù)據(jù)顯示，截至2008年8月，我國個人住房按揭貸款總額為3.4萬億元，其中90%以上是過去4年中貸出去的。短期個貸高度集中，使金融系統(tǒng)存在一定風險。“我國近期連續(xù)多次降息，包括上次大幅度的降息，有利于緩沖可能存在的金融風險。”

“當前全國商品房銷售面積、土地購置和開發(fā)面積都大幅下降，房地產(chǎn)業(yè)正處于低迷期。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說，在央行近期連續(xù)降息，并出臺鼓勵購房者買房的一系列財稅政策，有利于提振市場信心，穩(wěn)定市場發(fā)展。

合理定價是回暖關鍵

作為我國規(guī)模最大的全國性房地產(chǎn)專業(yè)展覽會，見證了房地產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展全過程的住交會走到第十年，恰逢全球金融危機背景下，我國房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了持續(xù)半年多的低迷。受此影響，今年的住交會也明顯比往年冷清。記者在位于北京順義區(qū)的中國國際展覽中心新館看到，雖然萬科、萬通等知名開發(fā)商悉數(shù)出席，但開發(fā)商參展數(shù)量明顯少與往年，展館兩側(cè)都有一些區(qū)域沒有完成招商。今年開發(fā)商直接推介具體樓盤的很少，主要以形象宣傳為主。同時，前來參觀的普通購房者也比往年少了很多。

《若干意見》在鼓勵購房和扶持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的同時，也對房企主動應對市場變化提出了要求：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。”

朱中一指出，在市場低迷的情況下，如何將購房者的潛在需求轉(zhuǎn)化為實際需求，除了政策的鼓勵和支持外，企業(yè)能否向市場提供定價合理、質(zhì)量可靠的房屋，成為企業(yè)能否立足且應對市場的關鍵。

保障性住房會不會沖擊商品房市場

保障性住房是此次促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展系列舉措的重點。北京、上海等地也紛紛拋出2009年的住房建設計劃，其中對保障性住房建設力度的強調(diào)，為近10年罕見。對城鎮(zhèn)低收入家庭而言，政府通過投資計劃顯示出來的決心，無疑是實現(xiàn)安居夢想的福音。

而市場人士開始擔心，保障性住房和限價房等政策性住房的大量入市，會使商品房市場進一步量價齊跌。隨著住房保障建設計劃的公布，很多原本準備出手買房的購房者會進一步觀望，等待保障性住房的入市。同時，商品房的價格也會被配建在周邊的限價房等拉低。

另一種聲音則認為，這種擔心是多余的。住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥認為，購買商品房和購買政策性住房的人群是兩個群體，基本上沒有交叉。各地對購買經(jīng)濟適用房和限價房的家庭有嚴格的準入限制，大多數(shù)有能力購買商品房的家庭的購房需求還是要通過商品房來解決。因此，商品房的需求并不會因為保障性住房的大量入市而減少。

21世紀不動產(chǎn)一份分析報告認為，政策性住房規(guī)模加大，固然分流了商品房的市場份額，但同時商品住房的供應量也大為減少，這將有助于消化商品房存量，并對房價尤其是中高端商品房價格起到平衡、穩(wěn)定作用。