房?jī)r(jià)下跌 經(jīng)濟(jì)適用房的存廢應(yīng)該由市場(chǎng)說了算

在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，房?jī)r(jià)一路下跌的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)適用房，這個(gè)在中國住房制度改革之初設(shè)定的產(chǎn)品，在一些地方遇到了滯銷的尷尬。同時(shí)，河北、山東、遼寧等一些地方，先后提出停建經(jīng)濟(jì)適用房，以擴(kuò)大廉租房建設(shè)的方法，來解決低收入家庭的住房困難問題。此舉一度引發(fā)爭(zhēng)論。其實(shí)，且不論這些地方性政策在全國有沒有普適性，僅從中國房地產(chǎn)市場(chǎng)并非統(tǒng)一市場(chǎng)角度看，任何決策只要符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)際，又真正找到了解決低收入人群住房困難的有效路徑，那就是一件好事。

關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房存廢問題的爭(zhēng)議，從其一出生起就一直沒有停止過。了解中國住房制度市場(chǎng)化改革發(fā)展過程的人們都知道，經(jīng)濟(jì)適用房是我國在房改過程中由政府推出的新型房產(chǎn)，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。提供的對(duì)象，最初涵蓋中等收入人群，但在房?jī)r(jià)上漲之后，商品房市場(chǎng)擠出了絕大多數(shù)中等收入者，經(jīng)濟(jì)適用房的保障壓力陡增，遂正式界定為保障城市低收入家庭。從道理上說，保障對(duì)象的進(jìn)一步厘清符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)規(guī)律，否則就會(huì)使保障泛化，影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

經(jīng)濟(jì)適用房從1991年開始醞釀，到1998年正式啟動(dòng)，1999年到2005年是高速發(fā)展時(shí)期。在這個(gè)過程中，經(jīng)濟(jì)適用房并不是一直像今天這么熱，起初也曾出現(xiàn)過大面積建好的經(jīng)濟(jì)適用房無人問津的局面。原因就在于，起初的經(jīng)濟(jì)適用房不僅在價(jià)格上沒有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，而且位置通常比較偏僻。到了4年前，當(dāng)房?jī)r(jià)以驚人的速度上漲時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房開始炙手可熱?，F(xiàn)在，隨著房?jī)r(jià)的下降，再次出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房趨冷的局面。從其由冷變熱到再趨冷的過程看，市場(chǎng)價(jià)格始終起著主導(dǎo)作用。

無疑，經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的普通商品住宅，它的社會(huì)保障性質(zhì)，源于我國住房制度從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的過渡期，源于眾多的中低收入者不能一下子購買商品房，政府有責(zé)任償還在計(jì)劃時(shí)期欠下的住房債。它的社會(huì)保障性質(zhì)體現(xiàn)在政府實(shí)行劃撥方式供應(yīng)土地、減少建設(shè)和經(jīng)營中行政事業(yè)性收費(fèi)、負(fù)擔(dān)項(xiàng)目小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、個(gè)人住房貸款利率較低等方面。在這些優(yōu)惠政策下，從1998年到2003年，全國經(jīng)濟(jì)適用住房累計(jì)竣工面積4．77億平方米，解決了600多萬戶中低收入家庭的住房問題。不僅刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，也延緩了商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲。

應(yīng)該說，在各地對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房態(tài)度變冷的背后，是前一輪宏觀調(diào)控過程，一些城市的房?jī)r(jià)回落。目前提出停建、緩建經(jīng)濟(jì)適用房的城市，也主要是經(jīng)濟(jì)適用房失去了價(jià)格優(yōu)勢(shì)，且經(jīng)濟(jì)適用房又是有限產(chǎn)權(quán)，已經(jīng)不具備投資功能，一定意義上說其已經(jīng)完成了歷史使命。至此，我們似乎沒有必要對(duì)“棄建經(jīng)適房”存在過度擔(dān)憂。如果這能促進(jìn)原本嚴(yán)重遲滯的廉租房建設(shè)加快進(jìn)程，或許反而是一件好事。

我們也許是世界上保障性住房產(chǎn)品最多、最復(fù)雜的國家，不僅有廉租房、政策性租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房，而且在房?jī)r(jià)高企的情況下還推出了兩限房。而這個(gè)保障體系決不應(yīng)該一成不變，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程本身是千變?nèi)f化的，這就要求住房保障的思路和手段必須快速調(diào)整。如果從“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”這個(gè)簡(jiǎn)單思路出發(fā)，往往是保障產(chǎn)品越簡(jiǎn)單，保障思路越清晰，對(duì)市場(chǎng)的駕馭和控制能力就越強(qiáng)。反之，保障性房產(chǎn)越多，越說明市場(chǎng)出了問題。因?yàn)閺睦碚撋险f，保障房本身并不具備調(diào)節(jié)市場(chǎng)的功能，而這些年來，我們的經(jīng)濟(jì)適用房卻事實(shí)上承擔(dān)著保障和平抑房?jī)r(jià)的雙重責(zé)任，這應(yīng)該引起我們對(duì)市場(chǎng)的警惕。

不論在何種社會(huì)，提供公共福利，幫助貧困者安居樂業(yè)都是政府責(zé)無旁貸的義務(wù)。促進(jìn)公共福利，幫助貧困者安居樂業(yè)是政府一以貫之的職責(zé)。這個(gè)天然責(zé)任要求政府必須緊緊圍繞市場(chǎng)變化的實(shí)際，從民生需要出發(fā)想問題做決策。經(jīng)濟(jì)適用房的存與廢，只有市場(chǎng)有發(fā)言權(quán)，任何脫離這個(gè)實(shí)際的爭(zhēng)論，都是空談。