外媒稱中國房價需降1/3 全國平均單價2700元

中國城鎮(zhèn)居民購房的“合理價格”，應(yīng)該是最高不超過家庭平均年收入的6倍水平。買一套90平方米“合理價格”的國民住宅，全國的均價應(yīng)該為248148元，每平方米為2757.2元。

12月22日，中國政府網(wǎng)刊登了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。“變化”最突出的就是《意見》的第三條特別強(qiáng)調(diào)：“以合理的價格促進(jìn)商品住房銷售。”這是近年來在中國官方第一次對開發(fā)商提出的“合理價格”要求，給“郁悶多年”和不滿的百姓一種“峰回路轉(zhuǎn)”感覺。

現(xiàn)在的關(guān)鍵問題是，什么樣的房價才是“合理價格”。

根據(jù)國土部的權(quán)威信息，到2007年一季度“全國主要城市”用在“居住用途”上的“地價平均值”為每平方米1702元，如果加權(quán)到全國城鎮(zhèn)(土地出讓金至少降低三分之一)，再算上1.5倍的容積率，分?jǐn)偟矫科椒矫鬃》恐械?ldquo;樓面地價”，也只有756.8元(算上從拿地到建房的周期，土地的成本就更低)。至于造房的建安費，前不久有建筑業(yè)的包工頭自爆廣州番禺為680元不到。我們高估中國城鎮(zhèn)平均建房所需的建安費在900元左右；如果把其他方面的配套費、稅費和成本再加上，分?jǐn)偟矫科椒矫鬃疃嘁簿?00元。這就意味著，從全國城鎮(zhèn)的平均住宅建造成本來說，現(xiàn)在開發(fā)商建房每平方米成本只有2156.8元。

按照國際上的“行規(guī)”，商品住房建造的利潤率一般都在3%-5%左右。中國工業(yè)產(chǎn)品的平均利潤率也長期在10%以下徘徊。所以，中國商品住房的利潤水平也不應(yīng)該高過10%。而到2007年底，全國城鎮(zhèn)商品住房的平均房價每平方米4000元左右，利潤率近50%。

國際上公認(rèn)的房價上的“合理的價格水平”，應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民3-6年的平均收入。歐美等發(fā)達(dá)國家公民用3-6年家庭收入所買到的住房，一是在住房人均面積是要比中國大得多。美國前幾年家庭新建成房屋平均面積就達(dá)到2114平方英尺，相當(dāng)于人均擁有住房70平方米左右；二是住房的質(zhì)量無可比擬。他們大多數(shù)住的是裝修好的獨立屋(單體別墅)，走進(jìn)去就可。就是在人口密度和生活費用遠(yuǎn)高于中國的韓國、日本的房價收入比比中國要低得多。2006年初韓國的國土研究院一項調(diào)查比較顯示，韓國國民全部收入攢六年即可買房。首都首爾為7.7年，地方大城市為3.8年，中小城市為2.6年。而在美國和英國，要購買住宅，則分別只需要2.7年和4.1年全部收入。

此外，依據(jù)中國憲法，國家的土地為全民所有。公民的居住成本理應(yīng)比土地私有制下的國家要低得多。

綜上所述，中國城鎮(zhèn)居民購房的“合理價格”，應(yīng)該是最高不超過家庭平均年收入的6倍水平。我們以中國國家統(tǒng)計局公布的2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13786元為依據(jù)，按照三口之家90平方米的小康住房為標(biāo)準(zhǔn)，得出的結(jié)論就是：買一套90平方米“合理價格”的國民住宅，全國的均價應(yīng)該為248148元，每平方米為2757.2元。

而這樣的價格，比現(xiàn)在全國城鎮(zhèn)平均每平方米4000元左右的價格水平，低了三分之一左右。這表明，中國城鎮(zhèn)的房價要回歸到“合理價格”水平，至少要比現(xiàn)在的房價下降三分之一以上。否則，讓老百姓買得起房、激活普通居民的住房消費就成為一句空話。

(英國《金融時報》)