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全國樓市成交回升 地產(chǎn)業(yè)最壞時刻已經(jīng)過去?

2008-12-26 09:20:19 來源:第一財經(jīng)日報 【 瀏覽字號:

在11月樓市成交出現(xiàn)大幅上漲之后,12月前三周各主要城市的成交量延續(xù)了11月的勢頭,成交穩(wěn)步回升。根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測統(tǒng)計,上周北京共成交期房3733套、39.31萬平方米,環(huán)比前一周分別上漲18.66%和40.59%。

 

與11月情況相似,北京上周保障性住房交易情況持續(xù)走強,一周成交量占北京期房市場周成交總量的32.39%,占住宅期房市場周成交總量的39.03%。剔除這部分因素的影響,上周北京期房市場成交量仍保持著31.40%的漲幅。

 

 

最早開始調(diào)整的深圳市場,回暖的態(tài)勢更為明顯。從深圳置業(yè)國際研究中心實時監(jiān)測的成交數(shù)據(jù)看,上周深圳共成交商品房1971套、18.01萬平方米,日均成交282套,環(huán)比上漲45%;日均成交面積2.57萬平方米,環(huán)比上漲44%。

 

 

渤海證券12月23日發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)亦顯示,北京、天津、上海、深圳、廣州等12座中國主要城市總體成交量連續(xù)五周環(huán)比上升,其中,12月第三周環(huán)比上升4.74%。天相顧問投資有限公司(下稱“天相顧問”)昨天發(fā)布的研究報告甚至表示,地產(chǎn)業(yè)最壞時刻或已過去。

 

 

  政策頻出促成交回升

 

 

自10月底財政部出臺政策之后,央行、國務(wù)院以及各地方政府為提振經(jīng)濟或房地產(chǎn)業(yè)的政策措施相繼集中出臺,成為促進樓市成交量恢復(fù)的動力。

 

 

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,11月份,北京、上海、深圳、南京等一線城市的房地產(chǎn)市場交易量呈現(xiàn)不同程度的回暖。如北京市11月份期房網(wǎng)上簽約13027套,比10月上漲58%。深圳市11月一手住宅總成交6435套,日均成交215套,創(chuàng)今年以來新高,較上月增長90%。

 

 

進入12月,各地的成交仍處溫和放大的趨勢。雖然北京12月第一周商品住宅的成交面積環(huán)比前一周小幅下降4.29%,但在接下來的兩周里再度重拾成交量上漲的勢頭,其中上周北京商品住宅的成交量同比去年上升了將近44%,呈現(xiàn)少有的“暖冬”行情。

 

 

但上海樓市在11月呈現(xiàn)大幅上揚之后,12月已連續(xù)三周出現(xiàn)商品住宅成交環(huán)比下降的情況。尤其在12月第一周,上海商品住宅成交面積較11月最后一周減少19%,成為新政實施后的幾周內(nèi)出現(xiàn)的首次下跌。

 

 

渤海證券最近的監(jiān)測結(jié)果亦顯示,分區(qū)域看,長三角已連續(xù)兩周下降,環(huán)渤海則連續(xù)兩周回升,珠三角有所下降,其他區(qū)域止跌反漲。

 

 

但是,對于上海樓市目前的成交情況,12月以來上海商品住宅的供應(yīng)量一直很少,供求比已從10月份時的2∶1下降至將近1∶1。“就目前而言,只要尚未降價的樓盤適當(dāng)下調(diào)售價10%~15%,市場的成交量就會很好看”。

 

 

事實上,在救市政策頻出的同時,開發(fā)商采取相應(yīng)的價格調(diào)整策略,正是各地成交量普遍回升的原因。根據(jù)中原地產(chǎn)各地機構(gòu)的統(tǒng)計分析,今年上半年,深圳新房價格從17350元/平方米的高點,快速下跌超過30%,當(dāng)前跌勢有所減緩。而廣州房價今年初也跟著大跳水,9月該市新樓均價從今年8月的9078元/平方米跌至8244元/平方米,下跌近千元,同比下降14.9%,并創(chuàng)下今年以來最大跌幅。而北京的房價今年以來也已下跌了10%~15%。

 

 

安信證券在昨天發(fā)布的一份研究報告中則表示,一線城市中心區(qū)房價相對堅挺,而一些前期通過概念把房價炒上去的一線城市外環(huán)區(qū)域、投資客較多的二三線城市則下降明顯,典型樓盤比最高點時的價格平均都有30%~40%的下降。

 

 

也許正基于此,國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中明確表示,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求,主動采取措施,以合理的價格促進商品住房銷售。發(fā)改委副主任張茅在向全國人大常委會報告相關(guān)情況時表示,高樓價適度回調(diào)有利于房地產(chǎn)業(yè)回歸理性健康發(fā)展,但要避免樓價大幅下跌。

 

 

機構(gòu)分歧后市走勢

 

 

天相顧問昨天發(fā)布的研究報告表示,在國家連續(xù)出臺政策之后,就刺激樓市成交這一環(huán)節(jié)而言,中央進一步出臺政策的空間有限,樓市成交的回暖,除了需要政策的有效落實外,還需要房企的配合,進行合理的促銷。“從有效需求、成交、政策、資金幾方面來看,我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)最壞時刻或已過去。”

 

 

天相顧問在報告中稱,在中央“保增長”的政策導(dǎo)向下,未來應(yīng)該會有更多的房地產(chǎn)行業(yè)的支持性政策出臺。同時,11月各地樓市成交回暖明顯,市場面的諸多積極因素及政策預(yù)期,購房者信心將逐步恢復(fù)。此外,整體信貸趨于寬松以及銷售的繼續(xù)回暖,開發(fā)企業(yè)的資金壓力將持續(xù)緩解。

 

 

安信證券的研究報告則從另一角度表達了類似的觀點:現(xiàn)在比較有利的狀況是,由于開發(fā)商不斷降低開工面積,全國商品房每月新增凈存貨自年初以來在不斷降低,因此存貨積累的速度在放慢,高存貨、低銷售矛盾改善的拐點正在到來。

 

 

根據(jù)其報告,北京商品房每月新增凈存貨從2008年初以來呈現(xiàn)下降趨勢。上海的狀況好許多,從2007年初至今的大部分時間,每月商品房凈存貨大都是負(fù)積累,每月商品房存貨凈增加最高的時候也就是100萬平方米左右,遠(yuǎn)低于其每個月的消化量。

 

 

因此,安信證券分析師陶學(xué)明預(yù)計,在2008年11月份之后的一段時間內(nèi),開發(fā)商會進一步大幅降低開工面積。同時,隨著政策驅(qū)動下銷售逐漸回暖,市場將步入存量逐步負(fù)積累的階段。“高存貨、低銷售的最困難時期正在過去。”

 

 

但天相顧問地產(chǎn)分析師張旭明仍告訴記者,目前要看清市場未來形勢仍然比較困難,可能要到明年下半年才能真正看清市場的走向。據(jù)他介紹,11月份他走訪了多家地產(chǎn)上市公司,最大感受是,大部分開發(fā)商對未來走勢的看法都比較模糊,沒有很清晰的判斷。

 

 

事實上,包括國內(nèi)地產(chǎn)上市公司的龍頭企業(yè)萬科A(000002.SZ),以往在公司的業(yè)績報告中,甚至公司董事長王石,都會對市場未來走勢作出很清晰的判斷,但是在公司的三季報中,“不知是因為看不清還是什么原因,已經(jīng)避談市場判斷了。”張旭明透露。

 

 

對于各地樓市未來的價格走勢,他認(rèn)為,關(guān)鍵是降多少的問題。“客觀地講,2007年房價漲幅太大,在目前的經(jīng)濟環(huán)境下,價格回調(diào)是必然的。”但是,深圳、廣州、上海這些城市,降價的空間有限,而北京的房價還沒怎么調(diào)整,而且在保障性住房大量上市的情況下,應(yīng)該還有下調(diào)的空間。此外,如武漢、長沙等前兩年大型開發(fā)商大量進入的二線城市,隨著這些開發(fā)商的產(chǎn)品在這兩年集中上市,價格將面臨較大壓力。

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