全國樓市成交回升 地產業(yè)最壞時刻已經過去？

在11月樓市成交出現(xiàn)大幅上漲之后，12月前三周各主要城市的成交量延續(xù)了11月的勢頭，成交穩(wěn)步回升。根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測統(tǒng)計，上周北京共成交期房3733套、39.31萬平方米，環(huán)比前一周分別上漲18.66%和40.59%。

與11月情況相似，北京上周保障性住房交易情況持續(xù)走強，一周成交量占北京期房市場周成交總量的32.39%，占住宅期房市場周成交總量的39.03%。剔除這部分因素的影響，上周北京期房市場成交量仍保持著31.40%的漲幅。

最早開始調整的深圳市場，回暖的態(tài)勢更為明顯。從深圳置業(yè)國際研究中心實時監(jiān)測的成交數(shù)據(jù)看，上周深圳共成交商品房1971套、18.01萬平方米，日均成交282套，環(huán)比上漲45%；日均成交面積2.57萬平方米，環(huán)比上漲44%。

渤海證券12月23日發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)亦顯示，北京、天津、上海、深圳、廣州等12座中國主要城市總體成交量連續(xù)五周環(huán)比上升，其中，12月第三周環(huán)比上升4.74%。天相顧問投資有限公司（下稱“天相顧問”）昨天發(fā)布的研究報告甚至表示，地產業(yè)最壞時刻或已過去。

　　政策頻出促成交回升

自10月底財政部出臺政策之后，央行、國務院以及各地方政府為提振經濟或房地產業(yè)的政策措施相繼集中出臺，成為促進樓市成交量恢復的動力。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京、上海、深圳、南京等一線城市的房地產市場交易量呈現(xiàn)不同程度的回暖。如北京市11月份期房網(wǎng)上簽約13027套，比10月上漲58%。深圳市11月一手住宅總成交6435套，日均成交215套，創(chuàng)今年以來新高，較上月增長90%。

進入12月，各地的成交仍處溫和放大的趨勢。雖然北京12月第一周商品住宅的成交面積環(huán)比前一周小幅下降4.29%，但在接下來的兩周里再度重拾成交量上漲的勢頭，其中上周北京商品住宅的成交量同比去年上升了將近44%，呈現(xiàn)少有的“暖冬”行情。

但上海樓市在11月呈現(xiàn)大幅上揚之后，12月已連續(xù)三周出現(xiàn)商品住宅成交環(huán)比下降的情況。尤其在12月第一周，上海商品住宅成交面積較11月最后一周減少19%，成為新政實施后的幾周內出現(xiàn)的首次下跌。

渤海證券最近的監(jiān)測結果亦顯示，分區(qū)域看，長三角已連續(xù)兩周下降，環(huán)渤海則連續(xù)兩周回升，珠三角有所下降，其他區(qū)域止跌反漲。

但是，對于上海樓市目前的成交情況，12月以來上海商品住宅的供應量一直很少，供求比已從10月份時的2∶1下降至將近1∶1。“就目前而言，只要尚未降價的樓盤適當下調售價10%～15%，市場的成交量就會很好看”。

事實上，在救市政策頻出的同時，開發(fā)商采取相應的價格調整策略，正是各地成交量普遍回升的原因。根據(jù)中原地產各地機構的統(tǒng)計分析，今年上半年，深圳新房價格從17350元/平方米的高點，快速下跌超過30%，當前跌勢有所減緩。而廣州房價今年初也跟著大跳水，9月該市新樓均價從今年8月的9078元/平方米跌至8244元/平方米，下跌近千元，同比下降14.9%，并創(chuàng)下今年以來最大跌幅。而北京的房價今年以來也已下跌了10%～15%。

安信證券在昨天發(fā)布的一份研究報告中則表示，一線城市中心區(qū)房價相對堅挺，而一些前期通過概念把房價炒上去的一線城市外環(huán)區(qū)域、投資客較多的二三線城市則下降明顯，典型樓盤比最高點時的價格平均都有30%～40%的下降。

也許正基于此，國務院辦公廳在《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》中明確表示，房地產開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。發(fā)改委副主任張茅在向全國人大常委會報告相關情況時表示，高樓價適度回調有利于房地產業(yè)回歸理性健康發(fā)展，但要避免樓價大幅下跌。

機構分歧后市走勢

天相顧問昨天發(fā)布的研究報告表示，在國家連續(xù)出臺政策之后，就刺激樓市成交這一環(huán)節(jié)而言，中央進一步出臺政策的空間有限，樓市成交的回暖，除了需要政策的有效落實外，還需要房企的配合，進行合理的促銷。“從有效需求、成交、政策、資金幾方面來看，我們認為房地產行業(yè)最壞時刻或已過去。”

天相顧問在報告中稱，在中央“保增長”的政策導向下，未來應該會有更多的房地產行業(yè)的支持性政策出臺。同時，11月各地樓市成交回暖明顯，市場面的諸多積極因素及政策預期，購房者信心將逐步恢復。此外，整體信貸趨于寬松以及銷售的繼續(xù)回暖，開發(fā)企業(yè)的資金壓力將持續(xù)緩解。

安信證券的研究報告則從另一角度表達了類似的觀點：現(xiàn)在比較有利的狀況是，由于開發(fā)商不斷降低開工面積，全國商品房每月新增凈存貨自年初以來在不斷降低，因此存貨積累的速度在放慢，高存貨、低銷售矛盾改善的拐點正在到來。

根據(jù)其報告，北京商品房每月新增凈存貨從2008年初以來呈現(xiàn)下降趨勢。上海的狀況好許多，從2007年初至今的大部分時間，每月商品房凈存貨大都是負積累，每月商品房存貨凈增加最高的時候也就是100萬平方米左右，遠低于其每個月的消化量。

因此，安信證券分析師陶學明預計，在2008年11月份之后的一段時間內，開發(fā)商會進一步大幅降低開工面積。同時，隨著政策驅動下銷售逐漸回暖，市場將步入存量逐步負積累的階段。“高存貨、低銷售的最困難時期正在過去。”

但天相顧問地產分析師張旭明仍告訴記者，目前要看清市場未來形勢仍然比較困難，可能要到明年下半年才能真正看清市場的走向。據(jù)他介紹，11月份他走訪了多家地產上市公司，最大感受是，大部分開發(fā)商對未來走勢的看法都比較模糊，沒有很清晰的判斷。

事實上，包括國內地產上市公司的龍頭企業(yè)萬科A（000002.SZ），以往在公司的業(yè)績報告中，甚至公司董事長王石，都會對市場未來走勢作出很清晰的判斷，但是在公司的三季報中，“不知是因為看不清還是什么原因，已經避談市場判斷了。”張旭明透露。

對于各地樓市未來的價格走勢，他認為，關鍵是降多少的問題。“客觀地講，2007年房價漲幅太大，在目前的經濟環(huán)境下，價格回調是必然的。”但是，深圳、廣州、上海這些城市，降價的空間有限，而北京的房價還沒怎么調整，而且在保障性住房大量上市的情況下，應該還有下調的空間。此外，如武漢、長沙等前兩年大型開發(fā)商大量進入的二線城市，隨著這些開發(fā)商的產品在這兩年集中上市，價格將面臨較大壓力。