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樓市健康發(fā)展須多管齊下 價格平穩(wěn)不大起大落

2008-12-26 09:22:41 來源:中國證券報 【 瀏覽字號:

房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),在目前不利的國內外經(jīng)濟環(huán)境下,我們必須支持房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展,使其在“保增長、擴內需、調結構”中發(fā)揮應有的作用。但欲使房地產(chǎn)業(yè)不負眾望,我們還需明確什么是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,當前我國房地產(chǎn)市場面臨哪些問題,政策執(zhí)行中需注意什么等一系列問題。

 

對此,作者提出了自己的見解。

 

 

若平

 

 

在中央經(jīng)濟工作會議明確要發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內需中的積極作用之后,12月21日,國務院公布《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。從這一連串“大動作”可見,房地產(chǎn)業(yè)在這一輪“保增長、擴內需、調結構”中被寄予厚望。但欲使房地產(chǎn)業(yè)在宏觀調控中不負眾望,我們還須明確什么是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,房地產(chǎn)市場面臨哪些問題,政策執(zhí)行中需注意什么等一系列問題。

 

 

供求兩旺與需求對接

 

 

筆者認為,房地產(chǎn)市場健康發(fā)展就是供求兩旺且合理對接,價格平穩(wěn)運行而不出現(xiàn)大的起落。

 

 

一方面,房地產(chǎn)市場健康發(fā)展要求供求兩旺。只有供求兩旺的經(jīng)濟才是健康的市場經(jīng)濟,住房市場也不例外。供給不足或需求不足都可能導致價格出現(xiàn)大的起落,都不是健康狀態(tài)。另一方面,房地產(chǎn)市場健康發(fā)展要求供求合理對接。與現(xiàn)有國民需求能力不對接的供給,再充足也無法促進經(jīng)濟的健康發(fā)展?;仡櫸覈康禺a(chǎn)市場發(fā)展的歷史,每每出現(xiàn)問題都是因為供求沒能實現(xiàn)兩旺,或者供求不對接;凡是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)較快運行,又無不處在供求兩旺且能合理對接狀態(tài)。

 

 

此外,房地產(chǎn)市場健康發(fā)展必然表現(xiàn)為住房價格平穩(wěn)運行而不出現(xiàn)大的起落。住房價格波動過大或傷及供給,或損害需求。當然,價格除受供求影響外,也受到投機炒作以及因信息不充分而引發(fā)非理性供求的影響。

 

 

當前我國房地產(chǎn)市場面臨諸多問題,一是住房供給出現(xiàn)下滑趨勢。統(tǒng)計表明,房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源增速下滑,建設用地流拍現(xiàn)象頻出,無不說明住房供給趨于下滑。二是住房需求近期雖略有回升,但仍待觀察。2007年底以來,我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)穩(wěn)中走低趨勢,甚至部分地區(qū)出現(xiàn)下滑。奧運結束后,黨中央國務院果斷出臺了一系列宏觀調控政策,已經(jīng)產(chǎn)生了積極影響,11月部分地區(qū)商品住房成交量有所回升。但這一趨勢能否得到持續(xù)還有待觀察。三是供求不對接問題依然存在。據(jù)統(tǒng)計,截至今年11月末,全國空置商品住宅達7084萬平方米,同比增長22.9%。同時,社會上又有大量亟待改善住房條件的中低收入居民,其癥結在于市場所需的中低價位、中小套型住房供給量不足。四是投機心理和信息不充分的存在使得住房價格仍然偏高。

 

 

多管齊下促平穩(wěn)發(fā)展

 

 

當前我國房地產(chǎn)市場既有總量問題也有結構問題,既有供給問題也有需求問題,既有理性供求矛盾也有因信息不充分導致的非理性行為。促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展需要從上述視角出發(fā),金融、財稅、土地、投資、建設、統(tǒng)計等方面政策多管齊下。

 

 

首先,既要保證供給也要擴大需求。從供給方面看,要保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈正常而不中斷,保證企業(yè)經(jīng)營成本相對較低,有一定利潤空間,從而保證投資規(guī)模不出現(xiàn)大幅下滑。為此,要降低房地產(chǎn)企業(yè)貸款利率;允許房地產(chǎn)企業(yè)探索多種融資渠道;減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔;鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)走股權收購等道路減少拿地成本。從需求方面看,要減輕購房者負擔,刺激和引導消費者合理的住房需求。為此,要降低消費者貸款利息支出;減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費或者以稅收返還、補貼等形式鼓勵基本住房消費。

 

 

其次,既要促進總量適度發(fā)展也要合理調整供給結構。結構問題主要表現(xiàn)在供給中的高價位、大套型住房超過有能力的市場需求,從而空置房較多。為調整結構,建設、國土等部門在審批用地計劃和施工核準中對中低價位、中小套型的房屋標準應有明確要求,明確其在各個項目中的比重。同時審批、備案信息要與銀行、財稅、建設、國土部門共享,只有建設結構達到相關要求的,才能享受貸款、減稅等政策優(yōu)惠;只有認真履約調整住房結構的企業(yè)才能進行竣工驗收,發(fā)放銷售許可等。

 

 

再次,科學統(tǒng)計并公布房地產(chǎn)市場的供求狀況,用較為充分的信息穩(wěn)定市場預期,減少市場“看不見的手”運行的盲目性。為此,應盡快建立存量住房定期統(tǒng)計調查制度,及時公布住房市場的供求總量、結構及市場需求等信息。

 

 

第四,通過政府和市場結合的方式建設足量保障性住房,解決中低收入群眾住房困難問題。保障性住房帶有一定公共產(chǎn)品性質,僅靠市場機制難以足量提供。但在當前我國財權與事權不完全對稱的財稅體制和從上到下都關注GDP的考核機制下,僅靠政府也不現(xiàn)實。解決保障性住房建設問題,短期看要探索政府和市場合作的有效方式,如以貸款優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、土地成本優(yōu)惠等政策明確鼓勵商品房建設項目中配建保障性住房;加大力度清理各地爛尾樓,將其作為保障房房源或保障房用地來源;探索住房信托投資基金、住房公積金收益轉用建設保障房等措施。長期內要改革我國財稅體制和政府考核機制,充分調動各級政府和社會力量建設保障性住房的積極性。

 

 

執(zhí)行中應注意的問題

 

 

作為中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),在目前不利的國內外經(jīng)濟環(huán)境之下,我們必須堅持支持房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展,使其在“保增長、擴內需、調結構”中發(fā)揮應有的作用,但在政策執(zhí)行中我們也要注意以下幾個問題。

 

 

一是防止政策出臺頻率過高導致市場觀望。這輪宏觀調控政策出手很快、出拳很重,效果也立竿見影。但如果政策出臺頻率過高會使市場形成等待觀望態(tài)度,政策刺激內需的效果可能大打折扣。建議各部門一起發(fā)力,多管齊下,一步到位,穩(wěn)定市場預期。

 

 

二是防止以擴大內需為名,不嚴格控制土地用途,造成土地浪費。近期國土資源部下發(fā)通知,要求未完成2007年供地計劃的城市不準申報2009年用地計劃;2008年用地計劃完成緩慢的城市,減少2009年用地計劃申報指標。政策意在督促地方政府響應中央調控政策,但難免出現(xiàn)地方政府“為批地而批地”,造成土地浪費,出現(xiàn)政策偏差。建議有關部門在批地過程中更主要的是通過限制用途而非數(shù)量作為調控手段。

 

 

三是不搞一刀切,給地方政府一定發(fā)揮空間。各地情況差別較大,整齊劃一的政策可能適得其反,但過于軟化的原則性要求又可能流于形式。建議中央通過劃定保障房建設占比、收入房價比、空置房占比等相對指標的控制范圍,對各地提出要求;同時明確最嚴格的耕地保護制度不能松動等原則性問題。

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