上海32樓盤(pán)銷(xiāo)售率不足10% 開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售率滿意

2008年即將過(guò)去，上海樓市卻有32個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售率不足10%。按照行業(yè)人士的傳統(tǒng)觀念，這些低銷(xiāo)售率樓盤(pán)，可能會(huì)成為企業(yè)流動(dòng)資金的“大禍害”，應(yīng)當(dāng)緊急降價(jià)處理，盤(pán)活公司現(xiàn)金流。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商似乎并不著急將樓盤(pán)迅速賣(mài)出套現(xiàn)。

32樓盤(pán)銷(xiāo)售率不足10%

根據(jù)佑威樓市通系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售率不足10%的樓盤(pán)有32個(gè)之多，分布在盧灣、黃浦、徐匯、閔行等8個(gè)區(qū)，大部分房源位于外環(huán)以外。然而進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少銷(xiāo)售率10%的樓盤(pán)都出自名門(mén)，嘉里不夜城卓悅居是由香港上市公司嘉里建設(shè)開(kāi)發(fā)；世茂濱江花園4號(hào)樓由世茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。即使不是出自名門(mén)，但項(xiàng)目大多也屬名盤(pán)，比如名都城、愛(ài)建城等。

佑威房地產(chǎn)中心副主任陸騎麟介紹，在這些銷(xiāo)售率不足10%的樓盤(pán)中，分為三種類(lèi)型：一是動(dòng)遷房和配套商品房；二是開(kāi)發(fā)商保留房，如名都城一期、愛(ài)建園等，早在數(shù)年前就已領(lǐng)到了銷(xiāo)售許可證，但一直沒(méi)有出售；三是真正的滯銷(xiāo)房，今年上市，但直至今日卻只賣(mài)了不到10%。

滯銷(xiāo)或因錯(cuò)過(guò)最佳上市時(shí)機(jī)

陸騎麟認(rèn)為，上述滯銷(xiāo)樓盤(pán)之所以賣(mài)得不好，主要原因是選錯(cuò)了上市時(shí)機(jī)，又不愿意根據(jù)市場(chǎng)的變化調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，降價(jià)賣(mài)房。“如果銷(xiāo)售時(shí)間在5月份之前，這些樓盤(pán)可能會(huì)比現(xiàn)在賣(mài)的好得多。”

事實(shí)上，今年4、5月份曾是上海樓市的“暖春”，很多新建住宅得以在當(dāng)時(shí)以較高的價(jià)格賣(mài)出。上海不少高檔樓盤(pán)如淡水灣花園、翠湖天地御苑等，均是在上半年取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

進(jìn)入下半年以后，上海的住宅市場(chǎng)尤其是高檔住宅市場(chǎng)，普遍銷(xiāo)售情況不佳，所以才出現(xiàn)了銷(xiāo)售率低的局面。

樓盤(pán)雖然賣(mài)得慢，開(kāi)發(fā)商大多并不著急，原因是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已接近尾聲，開(kāi)發(fā)商已在前期獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，因此并不著急迅速套現(xiàn)獲利，尤其是這些樓盤(pán)的總面積相對(duì)較小。

他提供的數(shù)據(jù)也證實(shí)了他的觀點(diǎn)。在上述銷(xiāo)售率不足10%的樓盤(pán)中，除了少量的動(dòng)遷房和配套商品房，大部分在售項(xiàng)目的總面積只有30000平方米左右。即使是那些傳言資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商也不著急處理這些滯銷(xiāo)樓盤(pán)。

陸騎麟認(rèn)為，大部分滯銷(xiāo)的房源只有通過(guò)降價(jià)才能迅速銷(xiāo)售。但是，一些高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商卻普遍不愿意那樣做，認(rèn)為價(jià)格一跌，品質(zhì)就會(huì)下降。

開(kāi)發(fā)商：對(duì)銷(xiāo)售率滿意

“我們對(duì)現(xiàn)在的銷(xiāo)售進(jìn)度比較滿意。”世茂房地產(chǎn)公共關(guān)系部負(fù)責(zé)人錢(qián)渭認(rèn)為，世茂濱江花園4號(hào)樓是高檔樓盤(pán)，與普通住宅所面向的市場(chǎng)不一樣。因此，雖然開(kāi)盤(pán)三個(gè)多月來(lái)只賣(mài)掉了414套中的8套，但是這樣的業(yè)績(jī)已能讓集團(tuán)感到滿意。

在他看來(lái)，世茂濱江花園4號(hào)樓的售價(jià)雖然不低，但與前期房源相比，使用的材料和地理位置無(wú)疑更好，所以性價(jià)比并不低。

與他一樣，其他滯銷(xiāo)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商也表示，所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)品質(zhì)不差，以目前的售價(jià)銷(xiāo)售，并非不合理。

“開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商目前大多處于左右為難的情況。一方面，他們擔(dān)心降價(jià)會(huì)讓購(gòu)房者認(rèn)為項(xiàng)目品質(zhì)差，所以價(jià)格水分多；另一方面，他們也擔(dān)心降價(jià)手段不適用于高檔樓盤(pán)。降價(jià)數(shù)千元后，可能依然無(wú)人問(wèn)津。”

世聯(lián)地產(chǎn)上海公司的分析師孫保華十分明白開(kāi)發(fā)商的心態(tài)。他說(shuō)，大部分公司都希望能挺過(guò)目前的難關(guān)，等到明年市場(chǎng)回暖后再銷(xiāo)售。但是，從目前來(lái)看，明年的市場(chǎng)未必會(huì)比今年更好。

“價(jià)格不可能永遠(yuǎn)不變，隨著市場(chǎng)的波動(dòng)，價(jià)格上漲或下跌都有可能。”一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商的話或許暗示著上海高檔房的價(jià)格戰(zhàn)可能就在眼前。