樓市低迷地價(jià)"腰斬" 二三線城市政府急切自救

樓市的低迷，幾乎讓二三線城市的地價(jià)走到了“腰斬”邊緣。

以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)、以土地買賣為主要財(cái)源的地方政府，面對(duì)房?jī)r(jià)下跌、交易下滑、土地流拍等現(xiàn)狀，已經(jīng)無法坐視不管。

據(jù)了解，近期，包括四川省什邡市、安徽馬鞍山市、以及長(zhǎng)沙岳麓區(qū)等多個(gè)地方政府，都在北京舉行了投資說明會(huì)，而其中不乏許多與地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的項(xiàng)目。

地價(jià)“腰斬”

出人意料的是，今年以來，二三線城市的地價(jià)下降幅度不僅明顯大于一線城市，其下降速度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于其房?jī)r(jià)的調(diào)整。

12 月23日，武漢今年最后一次土地拍賣落下帷幕。其中，位于黃金地段江岸區(qū)五福路與勝利街交叉口處一宗8.5畝的土地，由武漢美聯(lián)地產(chǎn)以10290萬元競(jìng)得，樓面地價(jià)為3984.88元/平方米。就在去年8月，京漢大道旁的義和巷一宗地塊拍出樓面地價(jià)6879元/平方米的天價(jià)。

據(jù)當(dāng)?shù)匾晃恢槿耸客嘎叮甯Ｂ返貕K優(yōu)勢(shì)并不比義和巷地塊差，以此推算，該區(qū)域地價(jià)下降幅度達(dá)到了45%左右。“幾近腰斬。”

類似的情況也出現(xiàn)在成都和重慶，縮水程度甚至超過了一半。

12月中，重慶地產(chǎn)商隆鑫地產(chǎn)以總價(jià)2.28億元、單價(jià)每畝95萬元，獲得了成都牧馬山750畝土地一期的240畝。去年另一家重慶開發(fā)商在該區(qū)域的購地價(jià)格卻達(dá)每畝200萬元。

10月下旬，重慶美心房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以7122萬元的價(jià)格拿下重慶南岸區(qū)彈子石組團(tuán)A分區(qū)A16-1/02號(hào)宗地，折合樓面地價(jià)每平方米僅385元。去年，彈子石地王的樓面地價(jià)達(dá)到了2000元/平方米。

有知情人士還透露，保利地產(chǎn)2008年平均土地成本幾乎只是去年土地成本的一半。構(gòu)成地價(jià)“腰斬”的另一例證。

二三線城市土地市場(chǎng)另一不容樂觀的現(xiàn)象是，“越跌越賣不動(dòng)”。

“一個(gè)月只賣一套房，開發(fā)商都不買地，有的還把買到的地通過二級(jí)市場(chǎng)賣掉。”河南省某市一位房管局長(zhǎng)曾向媒體這樣倒苦水。

記者從武漢市國土資源房產(chǎn)局公布的數(shù)據(jù)了解到，今年截止到目前，武漢市土地成交僅1300多畝，比去年減少約2500畝。

來自中原地產(chǎn)的一份研究報(bào)告表明，今年1-11月全國重點(diǎn)城市土地流標(biāo)率達(dá)到了32%，住宅地流標(biāo)達(dá)到了35%，長(zhǎng)春、武漢等城市土地流標(biāo)率甚至達(dá)到了50%以上。

另有權(quán)威數(shù)據(jù)表明，全國大約有七成的城市不能完成供地計(jì)劃。

或許，武漢、重慶、成都只是眾多二三線城市土地市場(chǎng)的縮影而已。

　地方政府“自救”

地方財(cái)政對(duì)于土地市場(chǎng)的異動(dòng)最為敏感。

截至今年上半年，重慶各類土地出讓金總計(jì)約為82億元，不及去年全年的四分之一。重慶市國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年重慶市土地出讓金約達(dá)370億元。

今年前8個(gè)月，南京市土地成交總價(jià)79億元，較去年同期減少了92億元。

很多城市的土地出讓金約占地方財(cái)政收入的60%。由于房地產(chǎn)的行業(yè)聯(lián)動(dòng)性巨大，樓市的低迷可能導(dǎo)致相關(guān)十幾項(xiàng)稅收的下滑。今年9月，全國稅收收入增幅從上半年的30%下滑至2.5%，專家認(rèn)為與房地產(chǎn)業(yè)整體萎靡有關(guān)。

顯然，在這一輪宏觀大勢(shì)的倒逼之下，原本地方政府嫻熟的“樓市發(fā)展-土地資金-城市擴(kuò)張-GDP增長(zhǎng)”的經(jīng)營城市發(fā)展模式，似乎走到了十字路口，“自救”已是當(dāng)務(wù)之急。

截至目前，全國已有超過20個(gè)城市采取了放松第二套房貸款、減免契稅、提高普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等救市措施。而除此之外，大批政府已經(jīng)或正在計(jì)劃加大在一線城市的土地招商推介力度，也是其“自救”的重要舉措。

上月末，記者在“2008年中國長(zhǎng)沙岳麓新城（北京）戰(zhàn)略投資說明會(huì)”上看到，除了岳麓區(qū)重要領(lǐng)導(dǎo)悉數(shù)到場(chǎng)之外，長(zhǎng)沙市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也現(xiàn)身說明會(huì)。此次說明會(huì)上所推介的招商項(xiàng)目多達(dá)95個(gè)，其中不乏大量的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

此前不久，四川省什邡市、安徽馬鞍山市也剛舉行了類似的投資說明會(huì)。

記者在采訪中了解到，像長(zhǎng)沙這樣的二線城市在土地招商過程中都會(huì)嚴(yán)格恪守招拍掛制度，但一些三線城市的招商方式卻令人擔(dān)憂。

“ 通常情況下，我們?cè)陂_發(fā)商和投資者繳納完畢土地出讓金后，會(huì)根據(jù)投資項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)不同，對(duì)收上來的這部分資金有一定程度的優(yōu)惠。”一位東北地區(qū)三線城市的官員在杭州進(jìn)行招商推介時(shí)曾對(duì)本報(bào)記者坦言，所謂的優(yōu)惠政策就是通過“專項(xiàng)支持項(xiàng)目發(fā)展資金”的名義，再將土地出讓金返還給部分入駐企業(yè)。

他還向記者介紹了具體的操作模式：以受讓方式取得國有土地使用權(quán)的，土地出讓金先繳后部分返還，一類項(xiàng)目返還比例為收繳土地出讓金的54.5%，二類項(xiàng)目按收繳土地出讓金的40%返還，三類項(xiàng)目按收繳土地出讓金的30%返還，以租賃方式取得土地使用權(quán)的，免繳五年土地租金。

這其實(shí)是不少城市對(duì)外招商的潛規(guī)則。

“優(yōu)惠政策”的風(fēng)險(xiǎn)

與地方政府急切招商推地相伴隨，近期，有不少房企大鱷在二三線城市“抄底”買地。

12月22日，招商地產(chǎn)其控股子公司漳州招商房地產(chǎn)有限公司通過掛牌方式，取得漳州開發(fā)區(qū)四宗地塊的使用權(quán)，土地出讓價(jià)合計(jì)為5.8億元。

11月28日，保利（成都）實(shí)業(yè)有限公司一擲4億，拍下成都三宗地。就在今年7、8月，保利地產(chǎn)剛剛才在長(zhǎng)沙和重慶斬獲新的土地儲(chǔ)備。

近日，恒基兆業(yè)（00012.HK）旗下最大全資子公司恒基（中國）投資有限公司執(zhí)行董事張方明在一論壇上也公開表示，恒基兆業(yè)將增加對(duì)內(nèi)地二線地區(qū)和省會(huì)城市的投入。

據(jù)記者了解，長(zhǎng)沙岳麓新城此次北京投資說明會(huì)有6大項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)成功簽約，簽約金額達(dá)36億元。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商目前抄底拿地，依然有風(fēng)險(xiǎn)。

“ 雖然目前拍賣的土地價(jià)格大部分較一年前縮水一半，但因?yàn)橥恋貜拈_發(fā)到建成銷售，通常需要1—3年的時(shí)間。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)來說看好，但短期來說，不排除下調(diào)的可能。”中原地產(chǎn)相關(guān)人士分析，目前這些逆勢(shì)拿地的開發(fā)商的操作手法，行業(yè)內(nèi)部稱為反周期操作，這往往需要公司有強(qiáng)大的營銷能力，能快速回籠資金。

北京恒信項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析事務(wù)所有限公司副總經(jīng)理王鵬指出，對(duì)二三城市特別是三線城市的地產(chǎn)投資，還需要防范優(yōu)惠政策的風(fēng)險(xiǎn)。“今年8月，我們公司受北京某大型民營地產(chǎn)企業(yè)委托，對(duì)山東臨沂下屬縣的地產(chǎn)投資項(xiàng)目數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，最后，我們給出了否定答案。”王鵬道出了個(gè)中理由，除了需求無法支撐的局限外，三線城市的土地可能會(huì)有優(yōu)惠政策風(fēng)險(xiǎn)。“山東這個(gè)項(xiàng)目占地比較大，按照現(xiàn)行政策，超過一定規(guī)模的土地審批權(quán)將交由省一級(jí)國土部門甚至國務(wù)院審批，但當(dāng)?shù)卣扇》指畹貕K、分地塊審批的方式將土地轉(zhuǎn)讓給企業(yè)。土地的合法性就存在很大風(fēng)險(xiǎn)。”

上述那種“專項(xiàng)支持項(xiàng)目發(fā)展資金”也是被禁止的“低價(jià)招商”形式之一。