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2009年房?jī)r(jià)頭頂三道高壓線 爛尾樓或重現(xiàn)市場(chǎng)

2008-12-28 10:03:42 來源:中國(guó)證券報(bào) 【 瀏覽字號(hào):

保障房大批入市 商品房供大于求 房企資金鏈緊張

 

站在2008年的歲末,回想去年此時(shí),大家還在為房?jī)r(jià)會(huì)否在今年出現(xiàn)拐點(diǎn)爭(zhēng)論不休,轉(zhuǎn)眼高房?jī)r(jià)時(shí)代已漸行漸遠(yuǎn)。

 

 

站在2009年的年關(guān),一些城市曾表現(xiàn)“矜持”的房?jī)r(jià)或在09年面臨全面調(diào)整;身處資金密集型行業(yè)的不少開發(fā)企業(yè)將面臨融資困境,爛尾樓或重現(xiàn)市場(chǎng);而在保障性住房即將批量入市的預(yù)期下,商品房?jī)r(jià)格面臨方向性的選擇。

 

 

被搶占的市場(chǎng)地盤

 

 

自2007年以來,政府已多次表示加大對(duì)保障性住房的投入,為刺激內(nèi)需,今年保障性住房的投入再次加碼,將分三年投入9000億元,平均每年新增130萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房。

 

 

對(duì)此,中國(guó)-指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示,目前,我國(guó)的保障性住房供應(yīng)量占到全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供應(yīng)量的5%左右,全國(guó)又有9000億新增投入,對(duì)市場(chǎng)造成影響的主要是其中的400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房。根據(jù)近幾年全國(guó)住宅銷售量的平均增速(約20%)測(cè)算,若在2009-2011年每年分別增加130萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房,那么2009年作為加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年,保障性住房銷售量占住宅銷售的比重將達(dá)到20%,2010-2011年保障性住房銷售占住宅銷售總量比重將逐步降低到15%??梢?,保障性住房特別是經(jīng)濟(jì)適用房的投資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是比較大的。

 

 

與此同時(shí),黃瑜表示,明年我國(guó)商品房供過于求的局面將更為嚴(yán)峻。1-11月全國(guó)商品住宅施工面積、竣工面積和新開工面積均呈增長(zhǎng)趨勢(shì),預(yù)計(jì)全年同比增幅在5%左右。與之相反,08年銷售量同比持續(xù)下降,1-11月全國(guó)商品住宅銷售面積為4.47億平方米,同比下降了18.8%。若09年仍然保持08年的銷售水平,那么銷售量和供應(yīng)量之間的差距將不斷拉大,供過于求的形勢(shì)將比較嚴(yán)峻。

 

 

根據(jù)中國(guó)-指數(shù)研究院掌握的累計(jì)可售商品住宅數(shù)據(jù)來看,主要城市消化可售量的周期均在10個(gè)月以上。如北京,截止到11月末的可售房屋存量(不包括保障房),按2007年比較火爆的銷售速度需要消化16個(gè)月,按2008年的銷售速度則需要消化24個(gè)月。若2009年市場(chǎng)仍延續(xù)2008年的態(tài)勢(shì),那么主要城市的銷售速度不會(huì)有明顯改善,房屋庫(kù)存周期可能拉長(zhǎng)。

 

 

針對(duì)保障房會(huì)否沖擊市場(chǎng),建設(shè)部政策研究室副主任秦虹在接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示,目前的住房保障規(guī)劃是根據(jù)各地方住房普查后的結(jié)果制定的,各個(gè)地方根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖》坷щy情況確定了保障性住房的規(guī)劃,“并不是憑空想象”,根據(jù)調(diào)查結(jié)果,目前,我國(guó)人均住房面積低于10平米的低收入住房困難戶有約1000萬(wàn)戶,這些家庭難以僅靠自身的力量在市場(chǎng)上解決住房問題,需要住房保障的支持,這部分需求和商品房市場(chǎng)并不沖突??偟目矗磥砣昝磕?000億元的保障性住房投資將占到全國(guó)房地產(chǎn)投資量的10%左右,產(chǎn)出量最多占到15%。下一步房地產(chǎn)形勢(shì)的變化取決于政策的落實(shí)、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的走向以及開發(fā)企業(yè)能不能積極采取合適策略應(yīng)對(duì),將會(huì)是這三方面綜合因素合力作用的結(jié)果。

 

 

社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立認(rèn)為,決定房地產(chǎn)走勢(shì)的還是市場(chǎng)本身,房?jī)r(jià)目前泡沫仍然太大,就如同股市仍處在4000-5000點(diǎn)的位置,下跌的趨勢(shì)難以改變,只要宏觀經(jīng)濟(jì)沒有見底,房?jī)r(jià)也不樂觀,“明年希望不大”。

 

 

中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘預(yù)測(cè),房?jī)r(jià)將出現(xiàn)明顯回落,估計(jì)未來兩年全國(guó)平均房?jī)r(jià)下跌15-20%,房地產(chǎn)投資增速也將大幅下滑。

爛尾樓或重現(xiàn)市場(chǎng)

 

 

日前召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出,要加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度,對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目,提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。

 

 

對(duì)此,尹中立觀點(diǎn)頗為鮮明,他認(rèn)為前兩年的房地產(chǎn)大牛市,使得部分房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為房?jī)r(jià)只漲不跌,加大投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金力度。但在市場(chǎng)蕭條時(shí),“是肯定會(huì)出現(xiàn)爛尾樓的,這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的必然規(guī)律,就算明年不出現(xiàn),后年也會(huì)出現(xiàn)”。他預(yù)計(jì),前幾年大規(guī)模將資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)企業(yè)將在明年面臨被淘汰的壓力,“死掉一批是必然的”。

 

 

一向?qū)?shù)字敏感的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)同樣不樂觀,他估計(jì),到明年我國(guó)的空置量會(huì)超過4億平方米,這意味著至少有1.2萬(wàn)億元的資金將會(huì)閑置,“這是一個(gè)很危險(xiǎn)的信號(hào),2008年很多人還沒感覺到劇痛,只是錢緊張了,明后年沒錢花時(shí),就有可能開始破產(chǎn)。”他認(rèn)為,對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說,劇痛還在后頭。

 

 

對(duì)此,秦虹表示,在緊縮的貨幣政策下,我國(guó)對(duì)開發(fā)企業(yè)的融資控制比較嚴(yán)格,現(xiàn)在提出實(shí)施相對(duì)寬松的貨幣政策,是為了支持開發(fā)企業(yè)的合理投資貸款需求。目前,房地產(chǎn)投資增速下滑很快,11月份我國(guó)的房地產(chǎn)投資單月增長(zhǎng)已經(jīng)降到7%左右,這對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)會(huì)產(chǎn)生很大的影響。

 

 

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),企業(yè)資金鏈斷掉就沒辦法存活,會(huì)造成比如爛尾樓等大量社會(huì)問題。她表示,現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)融資已經(jīng)很難了,房地產(chǎn)銷售也受到影響,所以提出要通過信貸支持開發(fā)企業(yè)的合理資金需求。從支持企業(yè)間接融資角度來說,一是開發(fā)企業(yè)融資額度會(huì)放寬,二是受降息的影響,企業(yè)資金成本會(huì)降低,三是融資內(nèi)容也有所擴(kuò)展,不僅僅是開發(fā)貸款,還會(huì)有并購(gòu)貸款。從直接融資角度講,REITs和企業(yè)債券開始進(jìn)行試點(diǎn)。從直接和間接兩個(gè)方面雙向放寬開發(fā)企業(yè)融資問題,主要是為了保證房地產(chǎn)投資增速不至于下滑太多,不影響上下游產(chǎn)業(yè),不影響就業(yè)。

 

 

政策支持自住性需求

 

 

自10月份以來,一向緊收的房地產(chǎn)政策逐步放松,不少人認(rèn)為政府正在逐步松綁“二套房貸”政策,并期待后續(xù)利好出現(xiàn)。

 

 

對(duì)此,秦虹表示,針對(duì)“二套房貸”政策,這次只是在原來首次購(gòu)房信貸支持的基礎(chǔ)上,再次強(qiáng)調(diào)了對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸優(yōu)惠,這次明確了改善型住房概念,就是指人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?,再次申?gòu)第二套用于改善居住條件的普通自住房。

 

 

她認(rèn)為,無論是首套住房還是改善型住房,政府都是在鼓勵(lì)自住性需求,并不鼓勵(lì)投機(jī)和投資行為。至于投機(jī)和投資需求,門檻較高,不可能像自住購(gòu)房享受那么低的利率。未來政策還是會(huì)繼續(xù)限制房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為,鼓勵(lì)自住。而暫定一年減免營(yíng)業(yè)稅是要鼓勵(lì)大家去積極購(gòu)房,提振信心消費(fèi),減少觀望,“至于下一步政策怎么調(diào)整,要看以后的市場(chǎng)情況才能確定”。目前,交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的減免力度已經(jīng)很大,稅費(fèi)降了很多,再降的空間不大。

 

 

“政府不是萬(wàn)能的”,尹中立表示,在調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)過程中,政府的作用有限,“不可能把所有的事情背起來”。

 

 

而在商品房和保障性住房之間,尹中立認(rèn)為政府進(jìn)退兩難,“兼顧市場(chǎng)就應(yīng)該減少保障房,但保障性住房建設(shè)投入減少就會(huì)使得投資不足。只能顧此失彼,我建議還是保證保障性住房建設(shè)”。至于明年,尹中立認(rèn)為政府可在完善經(jīng)濟(jì)適用房分配管理制度方面下工夫,讓經(jīng)濟(jì)適用房以封閉運(yùn)行的模式運(yùn)轉(zhuǎn)起來,由于北京市2006年的類似嘗試曾引起已購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房人群的反對(duì)聲音,他建議政府可采取新老劃斷的方式,讓未來進(jìn)入市場(chǎng)的保障房能真正投到窮人身上。

爛尾樓或重現(xiàn)市場(chǎng)

 

 

日前召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出,要加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度,對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目,提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。

 

 

對(duì)此,尹中立觀點(diǎn)頗為鮮明,他認(rèn)為前兩年的房地產(chǎn)大牛市,使得部分房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為房?jī)r(jià)只漲不跌,加大投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金力度。但在市場(chǎng)蕭條時(shí),“是肯定會(huì)出現(xiàn)爛尾樓的,這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的必然規(guī)律,就算明年不出現(xiàn),后年也會(huì)出現(xiàn)”。他預(yù)計(jì),前幾年大規(guī)模將資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)企業(yè)將在明年面臨被淘汰的壓力,“死掉一批是必然的”。

 

 

一向?qū)?shù)字敏感的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)同樣不樂觀,他估計(jì),到明年我國(guó)的空置量會(huì)超過4億平方米,這意味著至少有1.2萬(wàn)億元的資金將會(huì)閑置,“這是一個(gè)很危險(xiǎn)的信號(hào),2008年很多人還沒感覺到劇痛,只是錢緊張了,明后年沒錢花時(shí),就有可能開始破產(chǎn)。”他認(rèn)為,對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說,劇痛還在后頭。

 

 

對(duì)此,秦虹表示,在緊縮的貨幣政策下,我國(guó)對(duì)開發(fā)企業(yè)的融資控制比較嚴(yán)格,現(xiàn)在提出實(shí)施相對(duì)寬松的貨幣政策,是為了支持開發(fā)企業(yè)的合理投資貸款需求。目前,房地產(chǎn)投資增速下滑很快,11月份我國(guó)的房地產(chǎn)投資單月增長(zhǎng)已經(jīng)降到7%左右,這對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)會(huì)產(chǎn)生很大的影響。

 

 

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),企業(yè)資金鏈斷掉就沒辦法存活,會(huì)造成比如爛尾樓等大量社會(huì)問題。她表示,現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)融資已經(jīng)很難了,房地產(chǎn)銷售也受到影響,所以提出要通過信貸支持開發(fā)企業(yè)的合理資金需求。從支持企業(yè)間接融資角度來說,一是開發(fā)企業(yè)融資額度會(huì)放寬,二是受降息的影響,企業(yè)資金成本會(huì)降低,三是融資內(nèi)容也有所擴(kuò)展,不僅僅是開發(fā)貸款,還會(huì)有并購(gòu)貸款。從直接融資角度講,REITs和企業(yè)債券開始進(jìn)行試點(diǎn)。從直接和間接兩個(gè)方面雙向放寬開發(fā)企業(yè)融資問題,主要是為了保證房地產(chǎn)投資增速不至于下滑太多,不影響上下游產(chǎn)業(yè),不影響就業(yè)。

 

 

政策支持自住性需求

 

 

自10月份以來,一向緊收的房地產(chǎn)政策逐步放松,不少人認(rèn)為政府正在逐步松綁“二套房貸”政策,并期待后續(xù)利好出現(xiàn)。

 

 

對(duì)此,秦虹表示,針對(duì)“二套房貸”政策,這次只是在原來首次購(gòu)房信貸支持的基礎(chǔ)上,再次強(qiáng)調(diào)了對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸優(yōu)惠,這次明確了改善型住房概念,就是指人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?,再次申?gòu)第二套用于改善居住條件的普通自住房。

 

 

她認(rèn)為,無論是首套住房還是改善型住房,政府都是在鼓勵(lì)自住性需求,并不鼓勵(lì)投機(jī)和投資行為。至于投機(jī)和投資需求,門檻較高,不可能像自住購(gòu)房享受那么低的利率。未來政策還是會(huì)繼續(xù)限制房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為,鼓勵(lì)自住。而暫定一年減免營(yíng)業(yè)稅是要鼓勵(lì)大家去積極購(gòu)房,提振信心消費(fèi),減少觀望,“至于下一步政策怎么調(diào)整,要看以后的市場(chǎng)情況才能確定”。目前,交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的減免力度已經(jīng)很大,稅費(fèi)降了很多,再降的空間不大。

 

 

“政府不是萬(wàn)能的”,尹中立表示,在調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)過程中,政府的作用有限,“不可能把所有的事情背起來”。

 

 

而在商品房和保障性住房之間,尹中立認(rèn)為政府進(jìn)退兩難,“兼顧市場(chǎng)就應(yīng)該減少保障房,但保障性住房建設(shè)投入減少就會(huì)使得投資不足。只能顧此失彼,我建議還是保證保障性住房建設(shè)”。至于明年,尹中立認(rèn)為政府可在完善經(jīng)濟(jì)適用房分配管理制度方面下工夫,讓經(jīng)濟(jì)適用房以封閉運(yùn)行的模式運(yùn)轉(zhuǎn)起來,由于北京市2006年的類似嘗試曾引起已購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房人群的反對(duì)聲音,他建議政府可采取新老劃斷的方式,讓未來進(jìn)入市場(chǎng)的保障房能真正投到窮人身上。

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