樓市降價引發(fā)“退房” 房價積弊終成“病根”

10月份以來，福州、廈門等城市局部地區(qū)連續(xù)發(fā)生了因房價大跌引發(fā)的集體“退房”風(fēng)波。業(yè)內(nèi)人士指出，“退房”風(fēng)波究其病根在于房地產(chǎn)業(yè)長期以來的定價積弊。破除樓市積弊，促進(jìn)樓市穩(wěn)定發(fā)展，必須建立成熟理性的房價定價機(jī)制。

集體“退房”風(fēng)波不斷

福州、廈門的房地產(chǎn)開發(fā)商近期配合地方政府的刺激樓市回暖政策，加速資金回籠，列出各色降價促銷舉措，這兩個城市局部地區(qū)的商品房均價應(yīng)聲下跌，由此引發(fā)的“退房”風(fēng)波不斷。

近日，福州市區(qū)“融信·西班牙”房地產(chǎn)項目的20多位業(yè)主借以開發(fā)商遲交房為由提出退房。但一些業(yè)主向記者透露，他們退房的真正原因是與該樓盤同等地段的樓盤均價現(xiàn)在已經(jīng)下跌了1000多元。

前不久，廈門市島內(nèi)都市港灣樓盤4個多月內(nèi)房價縮水近一半，47戶業(yè)主聯(lián)名要求退房。與此同時，廈門禹洲房地產(chǎn)公司開發(fā)的世貿(mào)國際樓盤一期30多位業(yè)主也因不滿所購樓房價格縮水，聚集在該公司售樓部要求退房。

世貿(mào)國際樓盤業(yè)主吳山英告訴記者，去年8月至10月間該樓盤一期均價1．8萬左右；今年9月，開發(fā)商將樓盤二期均價定在了1．3萬，“前后一年時間，每平方米就縮水5000多元。”

記者觀察到，在福州市區(qū)新建樓盤集中的金山開發(fā)區(qū)，10月至11月底，至少有4個房地產(chǎn)項目遭遇“退房”。廈門市國土房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站的“商品房預(yù)售合同注銷登記（退房）公示”欄顯示，該市思明區(qū)嘉禾路、蓮前路，湖里區(qū)悅?cè)A路以及廈門島外同安、集美等成為退房較為集中的地段。

退房合理性備受爭議

退房的合理性成為備受爭議的焦點。記者發(fā)現(xiàn)，在福州的退房者絕大多數(shù)擁有兩套以上商品房。一些福州市民認(rèn)為，提出“退房”的多半是炒房族，他們的訴求有違市場經(jīng)濟(jì)的法則。還有市民認(rèn)為：“房價的瘋漲和這些炒房族是分不開的，要不是這些炒房族，房價怎么可能漲得這么快！”

記者注意到，大多數(shù)網(wǎng)民評論“退房”風(fēng)波時認(rèn)為，近年來，經(jīng)常有開發(fā)商捂盤惜售，制造出了虛假的供求關(guān)系，造成房價虛高的現(xiàn)象，這是欺騙消費者的行為，開發(fā)商應(yīng)無條件地答應(yīng)業(yè)主退房要求。

福建凌一律師事務(wù)所律師林志銘也認(rèn)為，房價下跌客觀上造成了購房者的經(jīng)濟(jì)損失，盡管這是投資失誤所致，但開發(fā)商暗自“鋸箭療傷”的降價行為給這些人發(fā)出了錯誤信號，使問題變得復(fù)雜化。

自今年下半年以來，廈門市政府已出臺諸多刺激樓市回暖的政策，但廈門樓市近期仍然呈現(xiàn)低迷行情。降價已經(jīng)讓開發(fā)商忍痛割肉，業(yè)主“退房”無疑是在樓市的“傷口”上又撒了一把鹽。即使這樣，福州許多潛在的購房者仍在觀望，對政府出臺的購房優(yōu)惠政策無動于衷。甚至還有市民期待，現(xiàn)在是讓“降價風(fēng)暴”刮得更猛烈些的時候了。

福州一位市民告訴記者，她正為準(zhǔn)備結(jié)婚而抓緊看房，盡管現(xiàn)在福州市政府出臺了減稅的購房優(yōu)惠政策，但以她和男朋友現(xiàn)在的收入，福州的房價還是在他們的購買價之上，希望房價能夠再降一點。

破除積弊　穩(wěn)定樓市

業(yè)內(nèi)人士指出，今日樓市“金九銀十”不再、開發(fā)商“自救”乏力、一降價就引發(fā)“退房”風(fēng)波，其“病根”在于房地產(chǎn)業(yè)長期以來的定價積弊。

福建某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一位高層管理人員道出內(nèi)幕：“樓市行情好的時候，許多城市房價一年可以翻一番，甚至更多，大家都不知道價格是怎么加上去的，似乎怎么加都有道理。既沒有政府監(jiān)管，更沒有行業(yè)自律的約束。”

福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠說：“在任何一個市場，產(chǎn)品的價格都和需求相對應(yīng)，當(dāng)價格超越了需求的承受范圍，市場自然面臨調(diào)整。在過去的幾年中，國內(nèi)樓市盲目于‘買漲不買跌’的神話，開發(fā)商迷信‘剛性需求’，導(dǎo)致房價幾乎失控地迅猛上漲，最后使房價的定價失去彈性。”

王阿忠認(rèn)為，房價定價失策就是造成現(xiàn)在眾多開發(fā)商降價不能、自救乏力的根源之一。“破除樓市積弊，促進(jìn)樓市穩(wěn)定發(fā)展，必須建立成熟理性的房價定價機(jī)制。”

王阿忠建議，首先，房地產(chǎn)行政管理部門必須要對房價成本進(jìn)行科學(xué)合理的測算，作為市場定價的指導(dǎo)依據(jù)，加強(qiáng)房價定價監(jiān)督和管理。其次，開發(fā)商在樓盤定價上必須要給后市留有余地，絕不能以追求暴利為目標(biāo)；還要有賴于產(chǎn)品的多元化創(chuàng)新，能在價格和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)間達(dá)成一個平衡，以業(yè)態(tài)的多元化換取房價持續(xù)發(fā)展的空間。