政府放寬二套房貸 銀行觀察競爭對手左右為難

政府放寬二套房貸 銀行左右為難

繼國務(wù)院辦公廳發(fā)文要求放寬第二套房貸款條件之后，最近上海又出臺了更為激進的地方版。中央和地方政府都對樓市低迷帶來的負面效應(yīng)越來越擔心，出臺的救市政策尺度也越來越大。

例如21日國辦文件規(guī)定：對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄剑偕暾堎J款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

而一周后出臺的上海“新八條”直接省略了“人均住房面積低于當?shù)仄骄?rdquo;的限制條件，沒有提出限制第一套房產(chǎn)的面積大小，第二套房貸“比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。

以房產(chǎn)業(yè)內(nèi)的眼光來看，除了“購房入戶”、“購房退稅”這些爭議頗大的優(yōu)惠政策，政府能給的政策基本都給了。

但政府部門對房貸政策的意見畢竟是指導(dǎo)性的，銀行在房貸業(yè)務(wù)方面早已遵循商業(yè)化運作的規(guī)律，在具體對待不同資信狀況的客戶時，還會給出不同的答案。

一方面銀行需要爭奪寶貴的房貸客戶，從這個角度看，是非常愿意不折不扣執(zhí)行7折優(yōu)惠利率的。隨著央行不斷下調(diào)存款準備金率，本來流動性就非常寬裕的商業(yè)銀行手中又多出了幾千億現(xiàn)金。商業(yè)銀行寧愿把現(xiàn)金交給央行吃1.62％的存款準備金利率，也不愿拿在手里，因為很少有放心的渠道可以放貸。除了中央準備投資的基礎(chǔ)設(shè)施和并不需要資金的部分央企，個人房貸實際上仍然是最安全的貸款。

從總量上來看，到2007年底個人房貸總額約4萬億元，而到2008年中國的個人存款總額約為20萬億元。與歐美許多國家1：1的比例相比，中國的情況依然處于非常安全的區(qū)間。

從個人房貸的違約率來看，雖然近年開始上升，但一直保持在1％以下。即使今年遇到前所未有的全球金融危機，作為“主流房奴”的城市白領(lǐng)也不會遇到大規(guī)模裁員的狀況，房貸違約率也不會出現(xiàn)爆發(fā)式上升的局面。

但另一方面，銀行從內(nèi)心來說非常不愿意執(zhí)行“7折優(yōu)惠”。在多次降息之后，作為房貸主流的5年以上貸款基準利率已經(jīng)降至5.94％，7折之后只有4.158％。而目前最長的5年期存款利率雖然經(jīng)過多次降息，仍有3.60％，簡單計算的利差只有0.558％。這點利差還不夠覆蓋銀行的運營成本。當然銀行整體的融資成本沒有那么高，曾經(jīng)有過不完全統(tǒng)計，很多銀行為存款付出的利率成本不到3％。因為短期存款和活期存款是銀行存款的主流，其中利率為0.36％的活期存款就占金融機構(gòu)各項存款的40％左右。但中國的商業(yè)銀行90％左右的利潤仍來自于存貸利差，存貸利差的不斷縮小仍然給商業(yè)銀行非常大的壓力，尤其是目前各家銀行手中都積存了大量存款不敢貸出去，貸存比不斷下降，這些只消耗成本不產(chǎn)生效益的資金運作不好也會吞噬大量的利潤。

左右為難的銀行只好不斷觀察競爭對手的動向，以免吃虧。轉(zhuǎn)眼就到2009年了，但絕大多數(shù)銀行仍然沒有明確自己的房貸政策，而且把主要精力都放在存量客戶身上，大銀行希望少付出成本拉住老客戶，小銀行則希望通過這次機會挖對手墻腳。至于新買第二套房的客戶，因為樓市太低迷，成交量實在太小，還遠遠沒有得到他們的關(guān)注。